« Transaction, location, investissement, tout est en place pour une rentrée dynamique », Christine Fumagalli, ORPI

Christine Fumagalli
© adobestock

Quelles sont les tendances immobilières de cette rentrée ? Le point avec la patronne du réseau Orpi, Christine Fumagalli.

Orpi tire le bilan de la saison d’été et analyse l’évolution des tendances émergentes post-confinements, désormais normalisées dans les nouvelles habitudes immobilières des Français. Les migrations géographiques se sont ainsi pérennisées et attirent tous types de porteurs de projet. Acquéreurs, locataires, investisseurs : tous y voient une opportunité durable, qu’ils pourraient de leur côté concrétiser dès la rentrée.

On observe ainsi que :

  • Le marché locatif évolue au rythme des “places to be” : les locataires
    aussi sont attirés par la douceur de vivre des villes moyennes;
  • La colocation redevient tendance pour conjurer la solitude des
    confinements et une alternative intéressante pour les investisseurs;
  • Les métropoles restent attractives mais à huis clos, et peinent à séduire
    au-delà de leurs périphéries.

Un marché locatif redynamisé et calqué sur le rythme des nouvelles “places to be”

L’accalmie du marché locatif post-confinement dans les zones les plus tendues a profité aux recherches précoces. Une opportunité pour les candidats locataires de retrouver l’avantage et même avoir le luxe de se montrer exigeants sur les qualités du bien, alors que l’offre s’était temporairement étoffée.

La perspective de la rentrée et le retour des étudiants a précipité le retour à la normale. Principal constat : toutes les zones sont concernées, y compris les villes moyennes plébiscitées par les acquéreurs. Un refuge également pour les locataires, attirés par la même qualité de vie. Des marchés habituellement non tendus ont ainsi fait l’expérience d’une demande supérieure à l’offre, comme à Valence, Orléans ou Limoges. En moyenne dans ces secteurs, un bailleur peut espérer trouver un locataire en 7 jours et en moins de 3 semaines pour les localités les plus reculées, désormais de plus en plus considérées à condition d’être facilement accessibles. Sans surprise, ces marchés sont issus des 222 villes du programme Action Cœur de Ville, qui anticipaient déjà le renforcement de leur attractivité.

Pour Christine Fumagalli, Présidente d’Orpi, cette nouvelle géographie des locataires est aussi un signal positif pour l’amélioration du parc locatif et la qualité des biens mis sur le marché :

« L’évolution de la demande sur ces marchés non-tendus combinée à l’exigence des candidats pourraient convaincre les propriétaires-bailleurs d’anticiper la loi Climat et Résilience votée en juillet, qui vise à lutter contre les passoires thermiques. Pour ceux qui peuvent se le permettre financièrement, cette opération augmentera la qualité du bien, sa valorisation, et limitera sa vacance locative», explique-t-elle.

Prudence cependant au déséquilibre offre/demande qui fait mécaniquement monter les prix

Ces marchés, aux loyers moyens plus abordables qu’en métropoles, ne doivent pas devenir de nouveaux pôles de cristallisation de l’accès au logement. « Simplifier au maximum le parcours locatif est un enjeu majeur. Démocratisons l’usage des Garantie Loyers Impayés pour fluidifier l’accès au logement à tous les candidats ! C’est le compromis idéal pour renforcer le dossier des profils aux parcours atypiques hors du CDI classique, et pour assurer aux bailleurs la régularité de leurs loyers. La solution Orpi x Garantme que nous avons développée fait partie des plus abouties du marché en la matière. Elle combine l’offre de GLI tout en se substituant au garant pour le locataire, et s’active dès le premier impayé pour ne pas impacter le plan de rentabilité du propriétaire. Ces villes moyennes n’ont cessé de progresser depuis un an et c’est une bonne chose. Mais comme nous le prédisions déjà au premier trimestre, restons vigilants sur l’évolution de ces marchés et à l’augmentation des prix, qui ne doivent pas échapper à ceux qui en sont originaires. Il sera intéressant dans les prochains mois de rester attentif à la réaction des locaux dans ces villes moyennes face à l’afflux d’acquéreurs. Souhaiteront-ils toujours rester dans leur ville ? Sinon où vont-ils, quel environnement ou type de ville cherchent-ils ? Autant de questions et de mouvements migratoires que nous observerons de près», déclare Christine Fumagalli

Investir en colocation : une tendance qui a le vent en poupe

Dans les zones les plus dynamiques, les petites surfaces s’arrachent. Investisseurs et primo-accédants se disputent ce marché en tension, où les prix sont inflationnistes et l’offre rarement pléthorique. Or, post-covid, certains professionnels Orpi conseillent de se tourner vers les surfaces familiales voire les petites maisons de périphérie. À La Rochelle ou Limoges par exemple, où le marché étudiant est très actif, il est plus intéressant de prospecter des T3 ou T4. Outre un prix au m² plus contenu qu’en centre-ville, ces biens pourront répondre à la demande croissante des étudiants en recherche de colocation. Un mode de vie partagé qui redevient très demandé, alors que nombre d’étudiants ont souffert de la solitude et des confinements.

Transaction : la porosité des villes moyennes se confirme quand les métropoles restent à huis clos

Un an après le départ des premiers métropolitains vers des localités à taille humaine, les villes moyennes restent des marchés de report attractifs. Pour étudier les migrations et mieux comprendre où vont les habitants des grandes villes, Orpi a analysé les recherches effectuées depuis son site entre janvier et août 2021.

On apprend par exemple que sur l’ensemble des requêtes d’achat à Limoges, la ville attire 14% de Parisiens et 10% de Bordelais. Mais Limoges reste privilégiée aux yeux des locaux, qui sont encore 54% à y rechercher leur futur bien – preuve de sa douceur de vivre ! A Caen ou à Nantes, la qualité de vie est autant attractive pour les Parisiens que pour les locaux, où ils se côtoient au coude à coude. Ils concentrent respectivement 19% et 18% des recherches dans la ville normande, et représentent chacun 20% des requêtes à Nantes ! Plus au sud, Montpellier est une option même pour les Parisiens, avec 12% des recherches, suivi par Marseille et Lyon, respectivement à hauteur de 4% et 3%.

« Ces villes moyennes n’ont cessé de progresser depuis un an et c’est une bonne chose. Mais comme nous le prédisions déjà au premier trimestre, restons vigilants sur l’évolution de ces marchés et à l’augmentation des prix, qui ne doivent pas échapper à ceux qui en sont originaires. Il sera intéressant dans les prochains mois de rester attentif à la réaction des locaux dans ces villes moyennes face à l’afflux d’acquéreurs. Souhaiteront-ils toujours rester dans leur ville ? Sinon où vont-ils, quel environnement ou type de ville cherchent-ils ? Autant de questions et de mouvements migratoires que nous observerons de près. déclare Christine Fumagalli», déclare Christine Fumagalli.

Le cas particulier des métropoles

À Paris, le marché se maintient à l’équilibre, mais principalement alimenté par ceux qui y vivent. Plus de 40% des requêtes sont donc effectuées par des Parisiens eux-mêmes ! Un marché à huis clos, qui attire également quelques Lillois, Lyonnais ou Bordelais à la marge, mais déjà issus de métropoles.

Mais au-delà de la localité, les critères de recherche restent également invariables. Les acquéreurs qui ont un projet souhaitent avant tout déménager pour améliorer leur type de bien. La maison reste majoritaire, avec 73% des recherches sur la période janvier-août 2021 vs la même période l’an dernier ! Autres envies durables : les espaces extérieurs demeurent prioritaires, avec +17% d’utilisation du critère « piscine », +57% du critère « jardin » et +82% d’utilisation du critère « balcon ».

Partis plus tôt en congés et parfois pour une durée plus longue – profitant encore de la souplesse du télétravail – et souvent en France, les Français ont-ils profité de leurs vacances pour découvrir et tester de nouvelles “places to be” ? La rentrée pourrait voir se concrétiser de nouveaux projets immobiliers maturés tout l’été.

Top 5 des villes les plus recherchées

Nice, Toulouse, Limoges, Le Havre et Paris

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