Thomas Lefebvre (MeilleursAgents) : « Les prix de l’immobilier ne vont pas s’effondrer à Paris »

Fracture inédite entre le centre parisien et la grande banlieue, recul des prix dans la capitale, augmentation dans les villes moyennes… Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents fait le point sur la nouvelle géographie immobilière et décrypte le marché au micro Mon Podcast Immo d’Ariane Artinian. 

Mon Podcast Immo : MeilleursAgents vient de publier une étude sur l’immobilier dans le monde d’après. Dites-nous, c’est quand le monde d’après ?

Thomas Lefebvre : Nous venons d’entrer dedans, 18 mois après le début de cette crise sanitaire. On observe des tendances assez marquées, des tendances qui changent le paysage immobilier dont nous avions l’habitude. Passant d’un monde où les prix sont tirés vers le haut par les grandes villes, économiquement dynamiques, à une dynamique inversée, avec Paris qui baisse sur les 12 derniers mois.

Il y a une vraie fracture avec le reste du territoire qui est tiré par le prix des maisons en forte croissance, et notamment les maisons dans les zones rurales. 

Mon Podcast Immo : À combien s’élève la baisse des prix à Paris ? Est-elle homogène sur l’ensemble de la capitale ? Quels types de biens concerne-t-elle ?

Thomas Lefebvre : Paris connait 1,5% de recul par rapport à septembre 2020. Le plus haut du marché parisien, était juste après le premier confinement, depuis les prix ont baissé.

De manière générale, la baisse est homogène sur l’ensemble de la capitale. Il y a tout de même quelques arrondissements qui résistent, notamment les arrondissements étant historiquement les moins chers, le 20^e, le 19e, et le 18^e arrondissement. 

Concernant le type de bien, ce sont surtout les biens plus grands, familiaux, qui baissent un peu plus que les petites surfaces.

Mon Podcast Immo : Les biens familiaux baissent-ils car leurs occupants quittent Paris ?

Thomas Lefebvre : Il y a un effet géographique très intéressant dans Paris, avec une fracture entre le centre parisien et la grande banlieue. Lorsque l’on regarde l’évolution des prix sur la grande banlieue – les communes sous l’influence économique de Paris, avec un grand nombre d’habitants qui viennent dans la région parisienne pour travailler – on remarque une augmentation de 8,5% sur les 12 derniers mois, tandis que le centre de Paris baisse. 

C’est une fracture qui inédite, habituellement lorsque Paris augmente l’ensemble de la région augmente, et inversement, lorsque Paris baisse, l’ensemble de la région baisse. Cette divergence inédite s’explique par la crise sanitaire et par le fait que certains ménages ont accéléré leur mue vers cette grande banlieue.

Mon Podcast Immo : Les prix les plus bas augmentent fortement. Ce phénomène se retrouve-t-il uniquement en région parisienne ?

Thomas Lefebvre : Ce phénomène d’attractivité des grandes banlieues se retrouve en région parisienne, mais également dans les autres agglomérations françaises, des agglomérations caractérisées par un centre très cher et où il commence à y avoir quelques problèmes de pouvoir d’achat.

Ce décalage vers la grande banlieue permet aux ménages de trouver une meilleure qualité de vie, un pouvoir d’achat immobilier plus important. 

Mon Podcast Immo : Les acquéreurs y trouvent aussi plus de maisons…

Thomas Lefebvre : Il y a un engouement extrêmement fort pour les maisons. Le marché français, d’une manière générale, augmente de 4,9% sur les 12 derniers mois. Ce chiffre, très élevé, s’explique par l’augmentation des appartements de 3% et des maisons de plus de 6%. Les maisons augmentent 2 fois plus que les appartements sur la période, le marché français est tiré par les maisons, ce qui est plutôt inédit, puisque les évolutions sont habituellement corrélées.

Mon Podcast Immo : Comment ça se passe dans les grandes métropoles ayant attiré beaucoup de monde ces dernières années, notamment à Nantes et à Bordeaux ?

Thomas Lefebvre : Cela dépend de l’évolution des prix et du pouvoir d’achat. Sur des villes comme Bordeaux, cela fait quelques années maintenant qu’il y a un problème de pouvoir d’achat et que les prix n’évoluent plus très fortement. Les évolutions sont de l’ordre de 2, 3% sur les 12 derniers mois.  

Pour les villes comme Nantes, lorsque l’on fait la conjugaison des revenus des habitants avec les taux actuels, il y a encore de la place pour que les prix augmentent. C’est une ville qui reste attractive aux yeux des Français qui s’y installent, malgré l’augmentation des prix de 9% sur les 12 derniers mois. 

Mon Podcast Immo : Quelles sont les villes où les prix ont le plus augmenté ?

Thomas Lefebvre : Sur les 10 plus grandes métropoles, les villes qui ont le plus augmenté sont des villes Strasbourg, Nantes, qui ont presque augmenté de 10%. La petite nouvelle dans le classement est Marseille, qui a augmenté d’un peu plus de 6% sur les 12 derniers mois. 

C’est intéressant puisqu’une ville comme Marseille ne prenait pas habituellement ce type de place dans le classement des villes qui augmentent le plus. Cela témoigne du récent changement de visage de la ville…

Mon Podcast Immo : Ce qui séduit les acquéreurs en ce moment, ce sont les fameuses villes moyennes …

Thomas Lefebvre : Les villes moyennes tirent aussi ce marché d’immobilier. Si l’on regarde les 50 plus grandes villes de France, on remarque une évolution moyenne de 5% sur les 12 derniers mois. Mais la hausse sur les douze derniers mois atteint 8% à Brest ou 7% à Angers. On peut également citer Reims, Quimper ou encore Orléans en tant que villes moyennes attractives, puisqu’elles augmentent de plus de 6% sur les 12 derniers mois.

Mon Podcast Immo : Comment appréhendez-vous l’évolution dans les zones périurbaines, dans les zones rurales ?

Thomas Lefebvre : Nous calculons des indicateurs, des IPI (indice de prix de l’immobilier), qui sont mis à jour sur meilleursagents.com tous les mois. 

L’IPI, lorsqu’on le regarde de manière brute, sur les zones rurales, il augmente de plus de 6% sur les derniers mois. Il laisse suggérer que le marché immobilier français est porté par ces zones rurales, par les maisons dans les zones rurales.  Mais, il y a beaucoup de choses dans ces zones rurales françaises, puisque par définition géographique, ce sont toutes les communes qui ne font pas partie des zones urbaines. Il faut donc découper le marché en 3 marchés distincts :

• Le marché des communes considérées comme rurales, mais qui sont en réalité périurbaines et donc sous influence économique des métropoles françaises ; 
• Le marché des résidences secondaires ;
• Le marché rural.

Lorsque l’on regarde l’évolution des prix de ces 3 segments, les 6% de notre indice rural s’explique fortement par la montée des prix des zones périurbaines. Les gens ne s’installent pas dans la campagne profonde, ils préfèrent les communes périurbaines à proximité des grandes métropoles. 

Mon Podcast Immo : Comment voyez-vous l’évolution des prix dans les mois à venir ? Que dites-vous aux auditeurs qui pourraient voir, dans le mini fléchissement des prix parisiens, un signe pour attendre une baisse plus marquée pour réaliser leur projet ? 

Thomas Lefebvre : Attendre que les prix baissent plus fortement à Paris, c’est attendre la dégradation des conditions d’accès au crédit ou des conditions économiques, ce qui n’est pas forcément le meilleur calcul. En effet, si vous pouvez entrer sur le marché, que vous avez un CDI, vous êtes solvable auprès des banques, il n’y a pas lieu d’hésiter. 

C’est intéressant de rentrer sur le marché aujourd’hui, puisque les prix à Paris ne vont pas s’effondrer, on imagine plus qu’ils vont se stabiliser d’ici les prochains mois. 

Rien ne laisse suggérer que la dynamique actuelle change et on voit même les acheteurs qui reviennent à Paris. Selon moi, ce n’est pas un bon calcul d’attendre et d’espérer que les prix s’effondrent.