Immobilier : Les zones rurales enregistrent +6,6% depuis le début de l’année

La nouvelle géographie immobilière se confirme ce mois-ci… Au désamour pour les grandes villes répond de manière toujours plus marquée un intérêt accru pour les campagnes. Terminée la hiérarchie en matière de hausse tarifaire qui prévalait jusqu’en juillet 2020 avec, en haut de l’échelle, Paris suivie des dix plus grandes agglomérations françaises et, en bas, les zones rurales. Aujourd’hui, le classement s’est inversé. Depuis le début de l’année 2021, les zones rurales ont ainsi connu la plus forte progression au niveau national (+6,6%). Soit, plus du double des chiffres enregistrés par les dix plus grandes métropoles de l’Hexagone au cours de la même période. Et surtout… Loin devant ceux de la capitale (+0,1%).

À ce titre, la région parisienne résume à elle seule ce changement de paradigme. Plus les acheteurs potentiels s’éloignent de la ville centre, plus la hausse des prix est forte. En un an, Paris a ainsi perdu 1,2% tandis que la petite couronne en gagnait 2,7% et la grande couronne 5,2%.

Un relâchement saisonnier de la tension immobilière

Comme chaque année à la même époque, la tension immobilière a faibli en septembre. Loin d’être inquiétante, cette baisse saisonnière s’explique par le petit nombre de candidats à l’achat qui démarrent leurs projets pendant les vacances estivales. Ce phénomène touche sans distinction l’ensemble des grandes métropoles françaises. Ainsi, l’indice de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents enregistre une baisse moyenne de 2 points. On compte aujourd’hui 11% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Marseille, Toulouse, Bordeaux ou encore Lille. À titre de comparaison, ce taux atteignait 14% en juin dans la capitale de l’Occitanie. Ce ratio est même tombé, avec la rentrée, à 9% à Paris, Nice et Nantes ainsi qu’à 8% à Montpellier et Rennes. Quant à Lyon, elle n’affiche désormais plus que 5% d’acquéreurs de plus que de vendeurs contre 10% en juin. Soit, un équilibre quasi parfait.

C’est cependant à Strasbourg que le réservoir des acheteurs potentiels diminue le plus drastiquement. En un mois, la ville a vu son ITI passer de 16 à 11. Si la situation n’a rien d’étonnante dans la quasi-totalité des onze plus grandes villes de France, elle peut toutefois poser question dans la préfecture de la région Grand Est. Plus qu’un simple tassement, on assiste là à une véritable chute du nombre de candidats à la propriété. Or, contrairement aux autres grandes agglomérations, ce retournement rapide peut faire craindre un problème plus structurel. Alors que ses homologues ont connu une phase de stabilisation progressive depuis le début de la crise sanitaire, le marché strasbourgeois est pour sa part resté étrangement euphorique tant en termes de tension immobilière que de prix. Ce resserrement de la demande y marque peut-être le premier signal d’un atterrissage.

Pas de crainte du côté du crédit

Le spectre d’un recul durable de la demande paraît peu crédible pour les experts de Meilleurs Agents car les taux vont rester bas et les banques vont continuer à jouer leur rôle de financeur. À raison de 1,08% en juillet (toutes durées de crédit confondues) selon la Banque de France, le taux moyen des prêts immobiliers a atteint un plancher jamais observé.

Et, malgré le pessimisme ambiant, l’annonce du caractère désormais obligatoire de ce qui n’était jusque-là que des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) en matière de crédit immobilier ne devrait rien changer à la donne. Motif ? Ces mesures qui deviendront contraignantes à compter du 1^er janvier prochain étaient en effet déjà largement appliquées par les établissements bancaires. Pour mémoire, le taux d’endettement des ménages est limité à 35% en comptant l’assurance, la durée maximum d’emprunt ne peut plus dépasser 25 ans (27 ans sous conditions) et les banques n’ont le droit de s’écarter de ces règles qu’à hauteur de 20% de leur volume de nouveaux crédits trimestriel, avec un ciblage particulier pour les achats en résidence principale et de primo-accédants.

Une production de crédit français qui repose sur des bases saines

Or, à l’heure actuelle, seuls 20,9% des dossiers de financement acceptés ne respectent pas les normes du HCSF, soit une production de crédit français qui repose sur des bases saines. Autant dire que les particuliers auront toujours accès sans trop de difficultés au crédit. Sans compter que de nombreux dossiers «hors clous» concernent des investissement immobiliers locatifs et des achats de résidence secondaire. C’est-à-dire des acheteurs qui disposent généralement d’une épargne supplémentaire et qui pourront continuer, malgré ces nouvelles contraintes, à se financer en ajustant simplement à la hausse leur apport personnel.

Quant aux dernières discussions de la BCE relatives au ralentissement de ses achats d’actifs dans le cadre du PEPP (programme d’achat d’urgence face à la pandémie), si elles font craindre à certains une fermeture du robinet du crédit, elles devraient juste avoir pour effet une stabilisation des taux d’emprunt. En effet, aucune annonce concernant une remontée des taux directeurs n’a été faite, témoignant d’un statu quo qui devrait pousser les banques à continuer à prêter au moins à moyen terme.