« Concilier investissement immobilier, rentabilité et responsabilité », Mathieu Darras

Depuis plusieurs années, déjà, nous nous rendons compte que l’investissement immobilier dans l’ancien fait partie des placements les plus rentables du marché. Il séduit, d’ailleurs, de plus en plus d’investisseurs particuliers. Pourtant, s’il n’est pas bien réalisé, ou si certains paramètres, qui influencent la rentabilité, ne sont pas pris en compte (vacance locative, charges d’entretien ou travaux), il peut avoir des conséquences financières négatives.
En plus de ce risque financier, l’investissement immobilier impacte également la société et l’environnement. Sans mesure de ces impacts, les investissements peuvent, à terme, déstructurer le marché immobilier. C’est ce qu’il se passe par exemple à Paris avec la location saisonnière. Sur d’autres territoires, le marché est parfois trop homogène avec, par exemple, une surreprésentation ou au contraire une pénurie des colocations et des logements étudiants.

Partant de ce constat, nous estimons nécessaire d’utiliser un outil capable de mesurer à la fois les impacts sur l’investisseur, la société et l’environnement. Nous avons donc décidé de développer l’Indice d’Investissement Immobilier Socialement Responsable (I2SR). À partir de différents critères agrégés – risque, état et entretien du bien, rentabilité, impact sociétal et environnemental -, le bien se voit attribuer une note allant de A à F.

Mesurer l’investissement avec des critères objectifs

L’intérêt de ce nouvel outil est double. D’une part, il sécurise l’investissement en fournissant une information objective à l’investisseur. Pour cela, des critères tels que l’augmentation du prix du m2 par rapport à la moyenne départementale sur 1 an et 5 ans ou encore l’amélioration de l’offre de transport dans un rayon de 10 minutes à pied autour du logement sont pris en compte. D’autre part, il permet de mesurer, sur la base de critères objectifs, la responsabilité du placement. Il prend, par conséquent, en compte des critères comme la location à des personnes à faibles ressources, l’accessibilité du logement à des personnes à mobilité réduite, le montant du loyer par rapport à la moyenne du marché, le DPE du logement, la planification de travaux d’amélioration énergétique , …

Tenir compte de la législation

Cet indicateur a été conçu au regard des impératifs de la loi climat et résilience. L’I2SR souhaite, ainsi, mettre l’aspect environnemental et sociétal au centre des préoccupations, sans pour autant stigmatiser les propriétaires et leurs choix. Il s’agit davantage de leur fournir un outil d’aide à la décision, qui nous l’espérons, conduira vers une amélioration globale du marché de l’investissement immobilier.

Démocratiser l’indice et le faire évoluer

L’I2SR n’en est qu’à ses débuts. Car nous sommes convaincus qu’en mutualisant les forces l’indice est voué à s’améliorer, nous avons à cœur de fédérer les acteurs du marché de l’investissement immobilier, pour continuer, ensemble, à le construire et à le faire évoluer. L’objectif étant, à terme, de parvenir à une démocratisation de l’I2SR.
Enfin, l’enjeu n’est pas de se restreindre au seul I2SR, mais de poursuivre les efforts avec la création d’un nouvel outil : l’indice de Gestion Immobilière Socialement Responsable (GISR).

Son fonctionnement sera similaire à celui de l’I2SR, à la seule différence qu’il analysera l’investissement dans le temps. Il permettra, donc, de prendre en compte l’évolution du marché ainsi que celle du cadre réglementaire.