Que retenir du rapport de la commission Rebsamen pour relancer la construction?

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La Commission de travail, présidée par François Rebsamen, a remis à Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement, son rapport sur les mesures fiscales et budgétaires à adopter booster la production immobilière. Focus.

La Commission dédiée à la relance durable de la construction de logements, missionnée au printemps par Jean Castex, présidée par le maire de Dijon, et ancien ministre (PS) du travail, François Rebsamen, et chargée d’identifier « les freins à la construction neuve de logements », a remis la première partie de son rapport (diagnostic et mesures phares) le 20 septembre dernier. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a déjà indiqué que le Gouvernement retiendrait certaines propositions. Zoom sur l’analyse du rapport Rebsamen.

La crise du logement est concentrée dans les zones tendues

La commission pointe d’abord une crise de l’offre de logements concentrée dans les zones tendues. Les autorisations de construire en zones A bis, A et B1 sont en recul de 14 % par rapport au niveau moyen de l’année 2018. À l’inverse, elles sont en augmentation de 22 % dans les zones B2 et C. Le décrochage de la construction en zones tendues s’observe également dans le champ spécifique du logement social. Le nombre total de logements sociaux agréés est en baisse depuis 2016.

Les habitants des métropoles en ont ras-le-bol de la densification

L’explication de ce décrochage de la construction en zones tendues est à chercher, selon la commission, du côté des habitants des métropoles qui sont de plus en plus réticents à accepter une densification supplémentaire de leur cadre de vie.

Ces réticences ont de multiples motifs… Dans certains cas, elles procèdent d’une sorte de malthusiannisme, d’une volonté d’entre soi, d’une crainte de voir son environnement immédiat se détériorer. Dans d’autres, l’opposition provient de préoccupations environnementales : celles-ci peuvent en effet conduire à des raccourcis à l’issue desquels la moindre construction, quel que soit son contexte urbain ou ses caractéristiques, est perçue comme anti-écologique, contradictoire avec une exigence de sobriété.

Une certaine fatigue vis-à-vis du mode de vie urbain nourrit également les oppositions locales à la construction. La petitesse et la mauvaise qualité de certains logements, la congestion des infrastructures et en particulier des transports alimentent un refus instinctif et, somme toute, compréhensible de tout projet de densification. Il est d’ailleurs probable que la crise sanitaire ait accentué ce phénomène.

Les élus doivent réhabiliter l’acte de construire

Les membres de la commission font le constat d’une difficulté grandissante des élus, quelle que soit leur appartenance politique, à porter devant leur population un programme de « maire bâtisseur ». Les élections municipales de 2020 ont montré tout le potentiel de candidatures appelant à un arrêt des constructions.

Pour lever les réticences locales, le rapport Rebsamen préconise un discours politique offensif, seule façon de réhabiliter l’acte de construire dans ces zones où l’offre de logements est inférieure à la demande. La commission recommande aux élus d’affirmer qu’une densité heureuse est possible, à condition que l’on veille à la qualité des logements et des espaces urbains. Un discours politique qui devra s’accompagner de mesures financières concrètes de soutien aux communes et intercommunalités….

De nouvelles aides doivent être mises en place pour les communes

Sur le plan financier, le rapport Rebsamen préconise en effet de mettre en place de nouvelles aides pour les communes.  La commission fait en effet le constat que la suppression de la taxe d’habitation a réduit leurs moyens financiers pour faire face à l’accueil de nouveaux habitants. Elle propose donc de créer un contrat local pour le logement, conclu entre l’Etat et les communes et intercommunalités. Ce contrat fixerait des objectifs en fonction des besoins en logement. L’atteinte des objectifs déclencherait le versement d’une aide de l’Etat. Le Gouvernement a annoncé un premier versement de 130 millions d’euros à destination des communes.

Le foncier public doit être mobilisé

Au-delà des réticences locales, le deuxième obstacle à la construction concerne la rareté du foncier. La commission formule plusieurs propositions à cet égard. Un premier ensemble de mesures vise à accélérer la cession de foncier public pour le logement. L’Etat, ses opérateurs et les collectivités territoriales ayant un devoir d’exemplarité.

De la nécessité de supprimer des incitations fiscales à la rétention foncière

La commission réaffirme le besoin d’une réforme fiscale structurelle permettant de lutter contre la rétention foncière. De nombreux travaux ont d’ores et déjà documenté le besoin d’un rééquilibrage global de la charge fiscale du « flux » (les transactions) vers le « stock » (la détention des terrains). Ces mesures ont certes des impacts redistributifs importants. Mais, du point de vue de la commission, elles restent incontournables à moyen terme si l’on souhaite atteindre l’objectif d’une allocation efficace du foncier, cette ressource étant appelée à devenir de plus en plus précieuse dans le cadre de lutte contre l’artificialisation des sols.

Pour en savoir plus : consultez le rapport Rebsamen, commission pour la relance durable de la construction de logements

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