Baux commerciaux : Du nouveau sur les conditions de la purge du droit de préemption du locataire et les honoraires d’agence

Le locataire titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption lors de la vente des « murs » qui abritent son activité. Ce droit, édicté à l’article L 145-46-1 du Code de commerce, est d’ordre public, en l’état actuel de la jurisprudence : une stipulation du bail ne peut donc pas l’écarter. Une récente décision de la Cour de cassation vient préciser les conditions liées à la purge de ce droit de préemption, sur deux points.

L’information au locataire

La Cour de cassation indique, tout d’abord, que le propriétaire doit offrir au preneur d’acheter le bien avant de signer un avant-contrat (promesse ou compromis) avec un tiers. Le propriétaire peut rechercher un locataire, et signer un mandat de vente avant de purger le droit de préemption du locataire. Cependant, la notification informant le locataire de la volonté du propriétaire de vendre le local doit être effectuée avant de s’engager avec un acheteur tiers. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer en ce sens dans une décision du 28 juin 2018. La promesse de vente peut ensuite être établie, sans attendre le terme du délai d’un mois offert au locataire pour préempter le bien, pourvu que la convention contienne une condition suspensive liée au droit de préemption du locataire.

Les honoraires de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle ensuite que le preneur n’a pas à supporter les honoraires d’agence, confirmant sa jurisprudence antérieure. Elle précise en outre que la simple mention, dans l’offre, des honoraires de l’agent immobilier, en plus du prix proposé, n’invalide pas la notification faite au locataire. En effet, en l’espèce, le prix principal, hors honoraires, donc, était clairement identifié, le preneur ne pouvait pas se tromper. Au regard de cette jurisprudence, classique en matière de droit de préemption, l’agent immobilier peut cependant, selon les circonstances, avoir intérêt à une première purge précoce du droit de priorité offert au locataire.

Pour en savoir plus : consultez la décision de la Cour de cassation (Civ. 3, 23 septembre 2021 n° 20-17799)