Les dernières nouvelles de Russie : les achats de logements neufs s’envolent

Depuis plus d’un an, le marché de la construction résidentielle connaît une expansion rapide en Russie^[1]. Comme souvent en Europe, cette situation s’explique par le desserrement de l’accès au crédit et la baisse des taux proposés aux acheteurs. Mais bien sûr, une hausse des prix parfois vive accompagne le développement d’un marché sur lequel la pression de la demande est très forte, bien au-delà des capacités de réponse de l’appareil de production.

Un bel été pour la construction en Russie

En dépit de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques, le niveau de la construction de logements en Russie a mieux résisté que prévu, selon le Goskomstat (Service fédéral des statistiques de l’Etat russe). Comme cela avait déjà été le cas en 2020, les achats de logements neufs ont en effet bénéficié d’une progression sensible de prêts hypothécaires accordés aux ménages : les transactions « hypothécaires » représentant maintenant près des 2/3 de l’ensemble des transactions réalisées sur le marché immobilier, pour un volume de prêts émis de l’ordre de 8 % du PIB (pour rappel, en France, le total des crédits accordés aux particuliers – hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais – représente 7.5 % du PIB).  

Ainsi durant le 3^ème trimestre, habituellement le meilleur de l’année en Russie, plus de 209 000 logements neufs ont été acquis, pour une population estimée en début 2021 à 146 millions de personnes, d’après le Goskomstat. La France qui compte 67 millions d’habitants a construit de l’ordre de 91 000 logements chaque trimestre, depuis le début de l’année (en moyenne, afin de tenir compte d’un profil saisonnier assez différent) : les niveaux relatifs de la construction sont donc comparables entre les deux pays, si on tient compte de la taille de la population qu’il convient de loger.

Avec plus de 28 % du total de la construction, Moscou dont l’attractivité économique est la plus forte parmi les grandes villes russes (15 % de la construction à elle seule) et sa région sont les poids lourds du secteur. Puis vient la région de Krasnodar (Caucase du Nord) avec près de 10 % de la construction. Ou encore celle de Saint-Pétersbourg à plus de 8 % des logements construits. Et loin derrière, la région de Sverdlovsk (Sibérie occidentale) dont la capitale administrative est Ekaterinbourg avec près de 4 %. Les 81 autres régions de la Fédération de Russie ne représentant au maximum que de 2 à 3 % du total.

Mais des prix de l’immobilier qui s’envolent

La contrepartie de cette « bonne santé » du secteur de l’immobilier résidentiel est évidemment, comme à peu près partout dans le monde, une hausse rapide des prix des logements. Déjà, l’agence de presse RIA Novosti avait pointé des augmentations à deux chiffres des prix des logements commercialisés sur le littoral russe de la mer Noire au cours de l’année écoulée : des accroissements se situant en moyenne autour de 35 % dans le neuf et 20 % dans l’ancien.

Selon la société anglaise Knight Frank, dont sa filiale Knight Frank Russia, la hausse des prix des logements neufs n’a fait que s’accélérer depuis le début de 2020. Tel est le cas, par exemple, de l’immobilier de luxe : ce segment de marché représentant à peu près 9 % de la construction, contre 64 % pour le « logement de masse » (le logement social dirait-on en France) et 27 % pour le logement intermédiaire. Ainsi, d’après les données de « Knight Frank Prime Global Cities Index », Moscou et Saint-Pétersbourg sont récemment retrouvées dans le Top-10 des plus importants marchés mondiaux de l’immobilier de luxe du point de vue du rythme de croissance des prix : Saint-Pétersbourg à la 6^ème place avec une hausse des prix de 13.4 % sur un an et Moscou à la 8^ème place avec + 12.4 %. Il y a un an, Moscou figurait à la 11^ème place et Saint-Pétersbourg à la 43^ème !

[1] Erwan Pensec : « Quelles sont les régions russes les plus prisées pour l’achat de biens immobiliers neufs ? », Russia Beyond (15 novembre 2021). Et aussi : « Flambée des prix de l’immobilier sur la Côte d’Azur russe » (9 septembre 2021) dont les colonnes de MySweetimmo avaient déjà rendu compte. Sans oublier un article publié sous la signature de la rédaction de Russian Beyond, « Deux villes russes dans le Top-10 du classement de la hausse du prix pour l’immobilier de luxe » (5 mai 2021) ou l’article plus ancien de Nikolaî Chevtchenko : « Quels sont les quartiers les plus prestigieux et chers de Moscou » (15 juin 2020).