Résidence secondaire : Pourquoi mobiliser ses actifs immobiliers pour concrétiser un projet ?

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Pour acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement immobilier, il existe une solution moins connue : le prêt hypothécaire. C’est un levier de financement efficace. PraxiFinance vous explique comment ça marche.

Avec l’arrivée de l’hiver et du froid, des envies de montagne et de soleil se dessinent. Certains pensent à acheter à la montagne pour profiter des joies des pistes enneigées et de l’ambiance chaleureuse typique des hautes altitudes, d’autres plutôt au soleil pour s’évader et se réchauffer dans des destinations aux températures estivales.

Pour acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement immobilier, en France comme à l’étranger, les propriétaires peuvent envisager le prêt hypothécaire comme levier de financement. PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 30 ans, revient en détails sur ce mécanisme.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit sur mesure qui permet à un propriétaire immobilier d’obtenir de la trésorerie en s’appuyant sur son patrimoine. « Souvent considéré à tort comme un acquis passif, le patrimoine immobilier constitue un formidable levier de développement. On voit parfois des banques traditionnelles refuser d’accompagner certains projets de leurs clients alors qu’ils disposent d’un patrimoine immobilier conséquent et de beaux revenus. Ce refus peut être lié aux critères très stricts des banques, comme l’âge ou l’activité professionnelle, explique Éric Cazaux-Devy, Président de PraxiFinance. Chez PraxiFinance, nous intervenons pour un emprunt minimum de 500 000 € pour un projet immobilier[1]. »

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit hypothécaire, l’emprunteur doit être majeur, résident fiscal en France, propriétaire (personne physique ou SCI) de biens immobiliers en France à usage d’habitation[2] de 400 000 € minimum[3] qu’il pourra apporter en garantie, et disposer de revenus suffisants pour honorer les échéances de prêt. « Sans limite d’âge ni prise en compte de l’état de santé (assurance emprunteur facultative), le prêt hypothécaire permet aussi aux seniors et personnes ayant été malades d’accéder au crédit », complète Nathan Bonin, Directeur communication et marketing chez PraxiFinance.

Deux options au choix pour rembourser ce prêt

  • soit un crédit amortissable sur 20 ans maximum avec remboursement mensuel de la part du capital et des intérêts comme un crédit classique, 
  • soit un crédit terme fixe – dit in fine – sur 10 ans maximum, qui consiste en un paiement mensuel des intérêts et un remboursement du capital en un seul versement, par anticipation ou, plus généralement, à la date de fin du prêt.

Le prêt hypothécaire est un moyen de financer ses projets immobiliers en s’appuyant justement sur son patrimoine immobilier. S’il coûte un peu plus cher qu’un prêt classique, il n’exclue pas les personnes âgées ou ayant été malades et présente l’avantage d’être plus souple (pas d’assurance emprunteur obligatoire, d’ouverture de compte bancaire ou de transfert d’épargne requis). 

Acheter à la montagne

« Nous avons une demande importante de crédit hypothécaire en Savoie et Haute-Savoie. Il s’agit souvent d’investisseurs locaux fortunés, qui vivent aux alentours du lac d’Annecy et souhaitent agrandir leur parc immobilier, rapporte Nathan Bonin. Nous intervenons principalement pour des opérations foncières en montagne : achat de chalets, mur d’hôtels, commerces ou appartements dans des stations de ski. » 

Il s’agit de solides investissements locatifs, notamment car le foncier est bien valorisé dans les stations de montagne et les loyers élevés en saison hivernale. Par ailleurs, un tourisme d’été en montagne se développe aussi, ce qui représente une opportunité supplémentaire de retour sur investissement.

Investir au soleil

Le crédit hypothécaire permet aussi d’acheter à l’étranger. PraxiFinance accompagne ainsi ses clients pour des investissements en Union européenne et en Israël à travers un contrat en droit français. Il y a toutefois certaines conditions à remplir : ce type de prêt est réservé aux résidents français, pour un montant emprunté supérieur à 500 000 € (dans la limite de 50% de la valeur vénale du patrimoine immobilier détenu en France). Les emprunteurs sont souvent âgés de plus de 55 ans, propriétaires d’un patrimoine remboursé de plusieurs biens d’habitation et valorisés à plus d’un million d’euros. En général ils effectuent l’achat en prévision de la retraite, souhaitant s’installer à terme à l’étranger, et/ou veulent réaliser un investissement locatif dont ils sont coutumiers. Ils peuvent louer la maison à des touristes ou la prêter à des membres de la famille ou amis lorsqu’ils ne l’occupent pas. 

Nathan Bonin précise : « Les destinations les plus demandées par nos clients sont l’Espagne, la Grèce et l’Israël. En Espagne, ce sont la Costa Brava en Catalogne et les îles Baléares qui ont le vent en poupe. Le marché immobilier y est sécurisé, inspiré du modèle français pour la publicité foncière. En Grèce, c’est le littoral qui est prisé et le succès de cette destination s’explique en partie par l’avantage fiscal pour s’y installer à terme – 7% d’imposition sur les pensions étrangères – et les prix de l’immobilier, entre 3 000 et 4 000€ le mètre carré pour des beaux biens. En Israël enfin, Tel Aviv est très demandé. Le marché immobilier est très dynamique dans le pays avec des possibilités de valorisation entre 5 et 10% par an. Il y a aussi de nombreux programmes neufs et de standing. »

[1] Et un emprunt de 100 000 € de trésorerie, que ce soit pour mener un projet professionnel ou personnel.

[2] Qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien loué. Il ne faudra pas en changer l’affectation durant le prêt.

[3] La valeur du ou des bien(s) apporté(s) en garantie est définie par des experts.

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