Crédit immobilier : Dernière ligne droite avant le durcissement des conditions de crédit imposé par le HCSF

En cette fin d’année, le passage de la recommandation du HCSF en norme juridiquement contraignante commence d’ores et déjà à impacter les grilles de taux des banques… Et pourrait exclure certains emprunteurs du crédit. Le point avec Vousfinancer.

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En décembre, pas de tendance majeure sur les taux de crédit…

En décembre, après un mois de novembre marqué par des augmentations de taux, de 0,05 point à 0,25 point, sur l’ensemble des durées et des profils, on note une relative accalmie. Si certaines banques ont baissé leurs taux de 0,05 à 0,15 point, il s’agit d’établissements qui avaient sensiblement remonté leurs taux en octobre ou novembre et qui souhaitent revenir dans le marché… On note toutefois encore quelques remontées de taux, de 0,05 à 0,20 mais uniquement dans un réseau bancaire. Finalement, il n’y a pas de tendance majeure en cette fin d’année.

Les taux moyens proposés sont ainsi stables à 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans avec des taux pour les meilleurs profils toujours à des niveaux records, toujours : 0,50 % sur 15 ans, 0,70 % sur 20 ans et 0,90 % sur 25 ans.

« Si la plupart des banques ont remonté leurs taux en novembre, en décembre, on note une certaine accalmie. Ce n’est qu’en début d’année 2022 que les banques vont mettre en place leur politique commerciale et leur stratégie de taux en fonction de leurs objectifs de production de crédit. Le passage de la loi sur la résiliation infra annuelle de l’assurance emprunteur ainsi que la recommandation du HCSF qui devient une norme juridiquement contraignante devraient rebattre les cartes et pourraient ainsi conduire à un ajustement de la politique tarifaire des banques. Mais il est encore trop tôt pour savoir de quoi 2022 sera fait », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Le passage de la recommandation du HCSF en norme juridiquement contraignante dans moins d’un mois impacte d’ores et déjà certains barèmes de banques…

Comme annoncé en décembre 2020 et confirmé en septembre 2021, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit – avec une marge de flexibilité de 20 % – devient une norme juridiquement contraignante dès le 1er janvier 2022.

Si les banques ont bien respecté la marge de flexibilité accordée par le HCSF en 2021 avec une part des prêts non conformes à la recommandation, qui a atteint 20,9 % en juillet 2021c’est également en partie grâce aux taux bas. : « Cet ajustement de la durée moyenne et le maintien des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas ont contribué à la baisse des taux d’effort individuels », indiquait le HCSF dans son bilan. 

Qu’en sera-t-il en 2022 si les taux de crédit immobilier remontent plus sensiblement ?

« Le contexte de taux record en 2021 a resolvabilisé les primo-accédants en permettant de compenser en partie les hausses de prix et limiter ainsi l’endettement des ménages souhaitant acheter. Mais les remontées de taux, pour l’instant peu impactantes, se confirment, dans un contexte de prix élevés, certains emprunteurs pourraient ne plus pouvoir emprunter une somme suffisante sans augmenter soit leur endettement, soit la durée de leur crédit. En cas de non-respect de la recommandation devenue contraignante, ils seront ainsi de fait exclus du crédit, ce qui pourrait venir casser la dynamique du marché », explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

D’ores et déjà, en décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce afin de limiter la part des financements à plus de 35 %… ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %.  

Le contexte de taux record en 2021 a resolvabilisé les primo-accédants en permettant de compenser en partie les hausses de prix et limiter ainsi l’endettement des ménages souhaitant acheter. Mais les remontées de taux, pour l’instant peu impactantes, se confirment, dans un contexte de prix élevés, certains emprunteurs pourraient ne plus pouvoir emprunter une somme suffisante sans augmenter soit leur endettement, soit la durée de leur crédit. En cas de non-respect de la recommandation devenue contraignante, ils seront ainsi de fait exclus du crédit, ce qui pourrait venir casser la dynamique du marché.
Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer