Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi les recommandations du HCSF ? #10

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

10e épisode : C’est quoi les recommandations du HCSF ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Le HCSF, c’est quoi ? Et en quoi consistent les décisions de ce HCSF

Bruno Rouleau : Le HAUT CONSEIL à la STABILITÉ est un organe consultatif créé après la crise financière de la fin des années 2000. Il est piloté par le Ministère de l’Economie et des Finances et est composé de personnalités du monde bancaire et financier, et du Gouverneur de la Banque de France. Son rôle est d’analyser les effets de l’environnement économique sur le système bancaire et monétaire du pays, afin d’éviter ou d’anticiper des crises systémiques. Il fait parler beaucoup de lui depuis 2019 car il évoque un risque de surendettement des ménages notamment en regard aux prix de l’Immobilier et du recours au crédit qui va avec la plupart du temps.

Coup sur coup, depuis 2 ans, le HCSF a préconisé, puis a contraint les banques de se conformer à ses recommandations qui sont devenues mêmes des normes. Elles définissent que les prêts immobiliers ne peuvent dépasser 25 ans en durée de remboursement (exception faite pour le financement du Neuf avec possibilité d’ajouter 2 ans de préfinancement si besoin) et que le taux d’endettement ne peut excéder 35%. Ces critères devraient d’ailleurs être encore plus sévèrement appliquées à compter de janvier 2022.

Mon Podcast Immo : En quoi est-il décrié ces derniers temps ?

Bruno Rouleau : L’objectif est louable, il n’y a aucun doute là-dessus. Mais qu’on ne se méprenne pas sur les vraies motivations. C’est en fait une forme d’encadrement du crédit immobilier qui a été mis en place. Or s’il est vrai que la production  de nouveaux crédits est importante ces dernières années, elle est avant tout justifiée par le déséquilibre qui existe structurellement entre l’offre et la demande en termes de logement. Et puis les banques se comportaient jusqu’ici de façon raisonnable. Pour preuve, la Banque de France se félicite depuis 2017 de voir chaque année le nombre de dossiers déposés en Commission de surendettement baissent de façon très significative. Et le taux de contentieux bancaire sur les prêts immobiliers est un des plus faibles du monde. Le consommateur est très protégé. D’ailleurs la très grand e majorité des crédits sont consentis à taux fixe, ce qui signifie une absence de risque d’évolution de la charge de remboursement pour les emprunteurs.

Donc le sujet est ailleurs. Il est dans la crainte de voir les banques françaises, qui prêtent à taux fixe, comme on vient de le dire, à des niveaux de taux historiquement bas, et avec des encours pour grande partie issus des nouveaux prêts ou des renégociations de crédits anciens, gênées en cas de remontées des taux sur le marché du refinancement interbancaire. Et c’est à ce motif qu’on bride l’offre de crédit, en termes de différenciations, et en excluant les ménages les plus modestes ou les primo-accédants, ou encore les séniors ou les investisseurs privés, qui, au travers des nouvelles méthodes de calcul d’endettement, se retrouvent inéligibles au crédit malgré parfois des situations professionnelles tout à fait recevables. 

Et ce faisant, les banques se concentrent sur une segmentation de clientèle de plus en plus réduite, alimentant de la sorte la pression sur les prix des logements. Les conséquences risquent de devenir plus graves que les causes.

Mon Podcast Immo : Les banques peuvent-elles s’émanciper des règles ?

Bruno Rouleau : Alors, une fois encore, oui et non. Non, parce que l’autorité de régulation du secteur bancaire (l’ACPR) veille à ce que les règles soient bien respectées. Ça a été un peu compliquée les premiers mois, mais depuis le début 2021, c’est plus sévère. Et les banques ont une marge de dérogation qui leur est accordée. 20% de la production totale de crédits peut déroger à ces normes. Sous réserve toutefois que sur ces 20%, 80% soient consacrés au financement de la résidence principale, et, toujours sur la base de ces 20% de dérogation, 30% soient affectés aux primo-accédants, sachant que l’un et l’autre sont souvent liés. 

Oui, parce que ces marges de manœuvre laissent un peu de liberté  aux banques pour traiter correctement les demandes, notamment des primo-accédants, qui peuvent toujours recourir au Prêt à Taux Zéro (sous conditions de ressources notamment), et qui, lui, permet d’amortir jusqu’à 30 ans.

Mais plus que jamais, le durcissement en janvier 2022 de l’application de ces normes va nécessiter de préparer en amont son dossier pour finaliser son projet d’achat dans les meilleures conditions et sans contraintes de dernier instant.