Immobilier Ligne 4 : Les prix s’envolent autour des deux nouvelles stations

Depuis le 13 janvier, la ligne 4 compte deux nouvelles stations à Bagneux. Alors, leur ouverture a-t-elle fait progresser les prix de l’immobilier dans cette commune du 92 ? Le point avec Meilleurs Agents.

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Depuis son inauguration en 1908, la ligne 4 du métro occupe une place centrale dans le développement historique du réseau Nord-Sud du transport parisien. Après un premier prolongement en 2013 jusqu’à Mairie de Montrouge, la deuxième ligne la plus fréquentée du métro parisien (700 000 voyageurs/jour), la ligne compte depuis le 13 janvier prochain deux nouvelles stations au sud de Paris : Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac. Meilleurs Agents analyse l’évolution des prix de l’immobilier autour de ces deux nouvelles stations situées à Bagneux (92).

La ligne 4 confirme son attractivité

La ligne 4 qui traverse Paris entre quartiers populaires et quartiers sélectifs a toujours été attractive, affichant un prix moyen de 11 805 €/m². Troisième ligne la plus chère de Paris, derrière la ligne 10 (12 399 €/m²) et la ligne 1 (11 881 €/m²), la ligne 4 offre de nombreux avantages à ses usagers. Elle dessert trois des cinq gares intra-muros (Paris Nord – Paris Est et Paris Montparnasse) et propose une correspondance avec la quasi totalité des lignes du réseau (à l’exception des lignes 3 bis et 7 bis).

Parmi le top 10 des stations les plus chères à Paris, quatre figurent sur la ligne 4 : Saint-Germain-des-Prés (16 037 €/m²), Saint Sulpice (15 998 €/m² ), Mabillon (15 863 €/m² ) et Odéon (15 170 €/m² ). Et aujourd’hui, seules les trois stations qui clôturent le tronçon sud (Mairie de Montrouge, Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac) offrent des prix moyens au mètre carré encore inférieurs à 10 000 euros.

Une augmentation des prix de 19,2% à Bagneux et de 24,8% à Montrouge en 5 ans

Les prix de l’immobilier ont explosé autour du prolongement sud de la ligne 4 depuis le début du chantier initié en 2015. Du côté de Montrouge, limitrophe avec Barbara, on enregistre une croissance de 24,8% du prix au mètre carré en 5 ans, pour Bagneux la croissance est de 19.2%. En moyenne, le prix au mètre carré à la station Barbara coûte 8 084 €/m² – soit 2 905 € (+56%) de plus qu’au sein de la ville de Bagneux, qui se situe à 5 179€/m². Une tendance à la hausse renforcée par sa situation limitrophe avec la commune de Montrouge, aujourd’hui très appréciée et bien desservie. Même constat à la station Bagneux-Lucie Aubrac (5953 €/m²) dont le prix de l’immobilier au mètre carré coûte 774 € (+15%) de plus en moyenne que celui observé à Bagneux. La hausse des prix est encore plus significative autour des nouvelles gares. Sur cinq ans, les prix moyens de l’immobilier aux alentours de Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac ont augmenté respectivement de 26.4% et 37%. À titre comparatif, les trois nouvelles stations de la ligne 14 (Porte de Clichy, Saint-Ouen et Mairie de Saint-Ouen) comptent respectivement une augmentation des prix moyens au mètre carré de 32,7%, 37,7% et 46% sur 5 ans.

La station Bagneux- Lucie Aubrac, nouvel eldorado immobilier

Si le prix au mètre carré autour de la station Barbara coûte en moyenne 8084 €/m² contre 5953 €/m2 aux abords de la station Bagneux-Lucie Aubrac, cette dernière connaît une évolution plus importante que sa voisine. Pierre angulaire du nouveau pôle multimodal, la station terminus Bagneux-Lucie Aubrac s’intègre à l’aménagement de la ZAC éco-quartier Victor Hugo. Ainsi, les prix continuent d’augmenter autour de Bagneux-Lucie Aubrac (+4,2% en 2021), alors qu’à l’inverse, ils stagnent autour de Barbara (-0,8%). Un phénomène qui s’explique principalement par des niveaux de prix à la base plus faibles autour de Bagneux-Lucie Aubrac, et par un regain d’attractivité pour Bagneux-Lucie Aubrac face à Montrouge déjà bien desservi.

Une progression continue des prix devrait se poursuivre pour la station Bagneux-Lucie Aubrac pendant les années à venir au regard de sa prochaine connexion à la ligne 15 du Grand Paris Express.

« La ligne 4 a toujours été attractive et l’arrivée des deux nouvelles stations confirme l’engouement pour cet axe central du réseau de transport parisien. La valeur des biens dans la commune de Bagneux a progressé de 19,2 % en cinq ans. Cette explosion des prix est encore plus saisissante aux abords des futures stations Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac, dont les prix ont grimpé respectivement de 26,4% et 37% depuis 2017. Il est évident que l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, qui bénéficie d’un effet d’anticipation, devrait confirmer l’attractivité des communes au sud de Paris et renforcer la tendance sur les prix d’ici 2025 », indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents.

A retenir …

À Bagneux, acheter un bien immobilier aux alentours de la nouvelle station Barbara coûte plus cher (8 084 €/m²) que de s’installer près de la station Bagneux-Lucie Aubrac (5953 €/m²).

  • Le prix au m² autour de la station Barbara coûte 2131 € de plus qu’autour de la station Bagneux-Lucie Aubrac, soit 36% de plus.
  • En moyenne, les prix sont plus élevés autour de ses deux nouvelles gares que dans l’ensemble de la ville de Bagneux : 5 179 €/m2 à Bagneux.

Les quartiers de ces nouvelles gares sont attractifs : depuis le début des travaux en août 2015, les prix autour de Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac ont augmenté respectivement de 32,6% et 38,4%. A titre de comparaison, dans les villes concernées par ces stations : Bagneux et Montrouge, les prix ont respectivement augmenté de 19,9% et de 26,2% sur la même période.

Toutefois, les prix semblent désormais stagner autour de Barbara avec une évolution des prix à un an de – 0,8% alors qu’ils continuent de monter autour de Bagneux-Lucie Aubrac avec une hausse de 4,2% en un an.

La valeur des biens dans la commune de Bagneux a progressé de 19,2 % en cinq ans. Cette explosion des prix est encore plus saisissante aux abords des futures stations Barbara et Bagneux-Lucie Aubrac, dont les prix ont grimpé respectivement de 26,4% et 37% depuis 2017. Il est évident que l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, qui bénéficie d’un effet d’anticipation, devrait confirmer l’attractivité des communes au sud de Paris et renforcer la tendance sur les prix d’ici 2025.
Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents