Crédit immobilier : Les taux de crédit sont largement inférieurs à l’inflation

Le taux moyen stable à 1,05% au 4^ème trimestre 2021

Le taux moyen de l’ensemble du marché est stable à 1,05 % au 4^ème trimestre 2021. Depuis le mois d’avril, il est resté pratiquement inchangé pour se situer à 1.06 % en décembre 2021, comme en novembre.

La quasi-totalité des taux sont largement inférieurs à l’inflation : ce qui ne s’était jamais observé depuis le début des années 60, même à la suite du 1er choc pétrolier, lorsque l’inflation culminait à 14.2 % en 1974. Cela permet aux banques de soutenir la demande de crédits des particuliers.

Le recul est le plus important sur les prêts les plus longs qui s’adressent le plus souvent aux emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel : les banques cherchent ainsi à préserver l’accès au crédit des primo accédants ou investisseurs.

La durée moyenne des prêts immobiliers 237 mois au 4^ème trimestre

Au 4^èmetrimestre 2021, la durée moyenne des prêts accordés était de 237 mois indique l’Observatoire Crédit Logement CSA. L’allongement de la durée moyenne est de 9 mois depuis décembre 2019. Cela a permis d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements en contenant les taux d’effort sous le seuil des 35 %. L’accès au crédit a ainsi été préservé pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété ne bénéficiant pas d’un apport personnel élevé.

La durée moyenne des prêts n’a jamais été aussi élevée par le passé. À 163 mois en en 2001 (13.6 ans), 20 ans plus tard elle est de 234 mois (19.5 ans en 2021).

4,7 années de revenus pour un logement

Le coût des opérations a poursuivi sa hausse en 2021, de + 4.4 % après + 4.2 % en 2020, alors que les revenus des ménages augmentent quatre fois moins vite.

C’est pourquoi le coût relatif progresse encore pour s’établir sur le niveau le plus élevé constaté jusqu’alors : 4.7 années de revenus au 4ème trimestre 2021, 4,4 en moyenne sur 2021.

Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel progresse toujours, quel que soit le niveau de revenus des emprunteurs.

Le nombre de prêts accordés a reculé de 5,9% au 2^ème trimestre 2021

La dégradation du marché de 2020 s’est prolongée jusqu’en mars 2021. Ensuite, au printemps 2021, la production de crédits a rapidement progressé, portée par les conditions exceptionnelles de crédit et l’approche de l’obligation réglementaire pour les banques de limiter les conditions d’octroi selon les recommandations du HCSF. 

Après un été plus calme, l’activité n’a pas suffisamment rebondi à la rentrée et le resserrement de l’accès au crédit s’est renforcé, se mesurant par une baisse du nombre de prêts accordés de 5,9% au 2ème semestre 2021 par rapport à la même période l’an dernier.

Le montant de prêt moyen est en hausse de 2,7 % en 2021 en raison de l’augmentation des prix et malgré l’accroissement de l’apport personnel. Cela se traduit dans les chiffres par un recul moins marqué pour la production mesurée en montant par rapport au suivi du nombre de prêts.

La capacité des ménages à acheter des ménages s’est accrue de 2,1 m² en 2 ans

Malgré la crise sanitaire, la capacité des ménages à acheter s’est encore accrue, France entière.

L’amélioration des conditions de crédit a atténué les conséquences du resserrement de l’accès au crédit et la hausse du prix des logements. De plus, la transformation du marché provoquée par le relèvement des taux d’apport personnel exigés a très souvent facilité l’augmentation de la capacité à acheter.

Au niveau national, la surface achetable a progressé de 2,1 m² entre 2019 et 2021.

La surface achetable n’a pratiquement pas bougé (+/- 1 m²) pour 40 % des grandes villes.

·La surface achetable s’est réduite de plus de 2 m² dans 17.5 % des villes, presque toujours en raison d’une progression très rapide des prix des logements. C’est le cas à Brest, à Mulhouse ou à Orléans. Et surtout à Angers, en raison d’une hausse des prix particulièrement forte durant la crise sanitaire (+ 18.8 % par an, en moyenne).

· La surface achetable s’est accrue, dans 20 % des grandes villes. Cette évolution s’explique par l’éviction des candidats faiblement dotés en apport personnel dans plusieurs villes : par exemple, à Annecy ou à Lyon. Dans d’autres villes, par une progression plus faible des prix, par exemple, au Mans ou à Perpignan.

Ces évolutions récentes confirment que la transformation du marché intervenue depuis 2019 n’a pas altéré la capacité à acheter des ménages, France entière ou dans la plupart des grandes villes. Le constat est identique sur longue période, puisque depuis 2011 la capacité à acheter s’est accrue dans 75 % des grandes villes