Vente immobilière : La sécurité liée à la fourniture par le syndic d’un (pré) état daté a un prix !

Le Président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion tient à rectifier les inexactitudes et les confusions véhiculées par l’ARC sur l’état daté, un document central pour la sécurité des transactions dans nos copropriétés, et plus globalement sur les informations obligatoires à délivrer pour ces actes.

Jean-Marc Torrollion

© MySweetProd/Christophe Lebedinsky. Jean-Marc Torrollion est président de la FNAIM.

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L’état daté, qu’est-ce que c’est ?

L’article 5 du décret de 1967 sur la copropriété prévoit la transmission d’un état daté. Il est défini comme les informations à fournir à l’acquéreur au moment de l’acte de vente. Sur l’état daté, Jean-Marc Torrollion rappelle qu’« en amont de la fixation du montant du plafond de l’état daté, une étude de la DGCCRF, démontrait que la médiane des coûts se situait à 400€. Mécaniquement, le plafond fixé – 380€ – a donc engendré, chez plus de la moitié des syndics professionnels, une baisse de la facturation des états datés. »

La FNAIM rappelle qu’au sens strict, l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 concerne des informations financières en trois parties, soit 5 pages. « Or, nos documents vont bien au-delà de la stricte obligation réglementaire » rappelle Jean-Marc Torrollion, puisque l’état daté compte aujourd’hui 13 pages. Se sont en effet ajoutés de nombreux éléments relatifs à la vie de la copropriété (assurances de l’immeuble, contrats au bénéfice du syndicat des copropriétaires, renseignements concernant le syndic et l’assemblée générale, état d’avancement technique et financiers des travaux, présence d’une AFUL ou d’une ASL, patrimoine du syndicat des copropriétaires, existence d’emprunts, copropriété en difficulté…) et un dossier technique et environnemental de plus en plus fourni. « Le tarif est plafonné, dont acte. »

Le « pré-état daté » existe-t-il ?

L’ARC évoque un « faux pré-état daté sans aucune existence juridique ». De quoi parle-t-on ? La notion de pré-état daté n’existe certes pas dans les textes, mais les obligations sont bien réelles ! Par commodité, on appelle « pré-état daté » la longue liste des obligations d’informations devant être communiquées à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, et ce depuis la Loi ALUR, prévue à l’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Pour comprendre à la fois la facilité de langage et la réalité de ce document, il est nécessaire d’ énumérer les informations requises : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et ‘état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur, état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot, carnet d’entretien de l’immeuble et les éventuelles conclusions du diagnostic technique global… N’en jetez plus !

« Ces obligations, ce « pré-état daté », pèsent sur le vendeur et non sur le syndic. Elles sont en réalité – éventuellement – sous-traitées à ce dernier. Cette sollicitation du syndic est un service à part entière rendu au copropriétaire, qui n’est absolument pas obligatoire. »,souligne Jean-Marc Torrollion. « L’extranet de la copropriété est normalement là pour suppléer aux carences documentaires des vendeurs. Soulignons d’ailleurs que certains copropriétaires sont parfaitement à l’aise avec ces obligations d’information et se chargent eux-mêmes de les remplir. Mais quand ils font le choix de passer par le syndic de l’immeuble, ce service fait l’objet d’un devis et donc d’un accord préalable du copropriétaire demandeur sur le montant de la prestation. » achève-t-il.

La sécurité a un prix

Quand ce choix est fait, ce qui est recherché avant tout, c’est de s’appuyer sur un véritable professionnel, qui sera engagé par tout acte écrit. « Il est chose aisée d’afficher la gratuité de cette prestation, quand on n’en assume pas la responsabilité… » répond Jean-Marc Torrollion aux critiques. « Cette responsabilité a bel et bien une valeur, et donc un coût, qui n’ira qu’en s’accroissant avec les futurs Plans pluriannuels de travaux et les nouveaux fonds travaux associés ».

En conclusion, l’ARC ne saurait exiger du syndic qu’il assume gratuitement des obligations qui n’ont jamais été les siennes, qui requièrent du temps humain et matériel et enfin induisent des responsabilités capitales. « Lorsque nous avons été auditionnés par l’Autorité de la concurrence, la notion de périmètre réglementaire a clairement été exprimée. Nous avions également démontré que l’intensité des sinistres depuis 2014 sur cet acte avait explosé » rappelle Jean-Marc Torrollion. Il est donc totalement faux de parler d’une invention onéreuse du syndic : il s’agit d’un service rendu pour assurer la sécurité totale du copropriétaire. Et la sécurité a un prix.