Immobilier : Quelles sont les astuces des primo solos pour réussir à acheter ?

L’Observatoire – Mon 1^er achat SeLoger & Empruntis – a souhaité décrypter la perception des primo-accédants qui se lancent en solo sur le marché immobilier, comprendre leurs freins, leurs motivations et leurs envies, mais aussi ce qui leur permet de réussir à acheter seuls.

Une vision patrimoniale de l’immobilier

Si l’évolution de leur situation financière est le déclencheur pour 1 primo sur 4 (comme pour les couples), l’évolution de leur situation professionnelle en termes de mobilité joue un rôle plus important que pour les primo qui achètent seuls (17 % vs 8 % pour les couples).

Mais c’est une vision très patrimoniale de l’immobilier qui constitue le premier déclencheur : 28 % des primo solos déclenchent leur projet pour effectuer un placement (vs 13 % pour les achats à 2).

La crise a d’ailleurs amplifié le sentiment d’opportunité sur le marché de l’immobilier : 61 % des primo solos affirment avoir plus tendance à considérer l’immobilier comme une valeur sûre en matière de placement depuis la crise du coronavirus.

Des porteurs de projets optimistes mais réalistes !

Les primo solos semblent faire preuve d’un enthousiasme légèrement plus marqué que les futurs acheteurs en général. Ainsi, 46 % pensent que c’est le moment d’acheter vs 43 % des futurs acheteurs en général.

Ils sont aussi plus optimistes, quant à leurs finances personnelles, que les secundo-accédants qui achètent en solo. Ainsi 31 % des primo solos pensent que leur pouvoir d’achat va s’améliorer malgré tout (vs 17 % des secundo solos).

Mais ils sont conscients que la situation pourrait être moins favorable à l’avenir :

• Ils sont plus préoccupés par l’évolution de la situation économique en France : 59 % des primo solos pensent que la situation économique en France va se dégrader (vs 55 % des futurs acheteurs en général, soit 4 points d’écart).
• Ils envisagent un marché de l’immobilier moins favorable, sur fond de hausse des prix et de baisse du volume de biens disponibles : 67 % des primo solos pensent que les prix vont augmenter dans les 6 prochains mois (contre  57 % des acheteurs en général) et 41 % misent sur un marché avec moins de biens disponibles à la vente. Une projection de l’offre en phase avec le ressenti des futurs acheteurs en général.

S’ils sont plus sereins quant à l’obtention de leur financement que les couples, (69 % vs 60 % des primo qui achètent à 2), ils ne se font pas d’illusion quant à l’évolution des taux de crédit immobilier : 65 % des primo solos parient sur leur hausse.

52 % des primo solos se disent confiants concernant l’aboutissement de leurs projets dans les 6 prochains mois (vs 57 % des acquéreurs en général et 62 % des primo qui achètent à 2).

Pourquoi certains doutent-ils ?

Prix de l’immobilier jugés trop élevés et crainte de la remontée des taux de crédit sont les principales appréhensions d’1 primo solo sur 2 ne se disant pas confiant sur l’aboutissement de son projet.

Pour réussir, ils souhaitent mettre toutes les chances de leur côté :

• Ils estiment au plus près leur budget : 82 % ont déjà fait une étude de financement concernant leur projet (contre 76 % des acheteurs en général).
• Ils préparent leur apport en étant économes ou bien entourés : 45 % ont un apport supérieur à 10 % du montant du prêt envisagé (vs 41 % des primo qui achètent à 2), 26 % ont fait appel à un proche pour constituer leur apport (vs 17 % des futurs acheteurs en général).
• Ils prévoient de faire appel aux prêts aidés (PTZ, 1 % logement…) : 31 % prévoient d’y avoir recours (vs seulement 17 % des futurs acheteurs en général), un recours facilité par le choix du type de biens car, dans 28 % des cas, ils envisagent de s’orienter exclusivement sur un bien neuf (vs 14 % des acquéreurs en général).

« Si nous nous intéressons à la psychologie de ces primo solos, nous constatons  que c’est l’envie de faire un placement dès à présent – avant que les prix ne flambent encore plus – qui les motive. Plus que jamais, l’immobilier s’affirme comme une valeur sûre. L’étude montre qu’ils sont très nombreux à anticiper une hausse des prix, plus nombreux même que les futurs acheteurs d’une manière générale. Ainsi 67 % des primo solos pensent que les prix vont augmenter dans les 6 prochains mois, soit 10 points de plus que les futurs acheteurs en général. Et pour mener à bien leur projet 1 primo-solo sur 4 n’hésite pas à faire appel à un proche pour boucler son apport, sésame imposé pour décrocher son financement », explique Séverine Amate – Porte-parole SeLoger.

L’apport personnel ou le graal pour contrer la hausse des prix

Depuis la crise sanitaire, emprunter sans apport n’est pas impossible, mais bien plus difficile qu’auparavant. « Les banques exigent dans une majorité des cas que l’emprunteur apporte en épargne à minima les frais de garantie du crédit, les frais de dossier et surtout les droits de mutation à titre onéreux (appelés indûment frais de notaire), ce qui constitue en fonction du secteur (et des prix de l’immobilier) une belle enveloppe ! », explique Cécile Roquelaure, Directrice des Études d’Empruntis.

Ainsi, dans les faits, 95 % des primo solos ont un apport pour réaliser leur projet. Mais l’impact des prix de l’immobilier sur leur pouvoir d’achat les pousse à engager toujours plus d’épargne pour acheter le bien qu’ils convoitent ou dont ils ont besoin : leur apport moyen en 2021 est ainsi de 63 657 €, un montant inférieur aux couples de 11 % mais en progression de 12 % (vs 7 % pour les couples).

Ceux n’ayant pas l’apport nécessaire aux frais devront séduire le banquier avec un autre atout : celui des revenus. Ainsi, les 5 % de primo solos sans apport ont des revenus supérieurs de 13% à ceux ayant un apport.

Emprunter solo, l’optimisation de la capacité d’achat est clé

Le crédit et sa mensualité reposant sur un seul emprunteur, les revenus sont clés : stabilité professionnelle, potentiel d’évolution des revenus en cas d’absence d’apport, marge de manœuvre budgétaire sont des critères regardés avec attention par les banques.

Avec des revenus moyens mensuels de 3 873 € (inférieurs de 26 % aux couples, 5264 € à 2), les primo solos ont une capacité d’emprunt plus limitée (pour mémoire 35 % des revenus). Ils profitent au maximum de leurs revenus et sont ainsi 1 sur 4 à s’endetter au-delà de 30 % de leurs revenus (c’est le cas pour 1 couple sur 5). Ils empruntent en moyenne 185 223 € (vs 253 137 € pour les couples soit 27 % de moins), sur 21 ans.

Pour boucler leur projet, ils profitent du PTZ : 15 % d’entre eux en bénéficient, pour un montant moyen de 50 654 €.

Le prix du bien moyen est de 226 978 € (vs 279 158 € pour un couple soit 19 % de moins). 25 % réalisent des travaux pour un montant moyen de 46 141 € (vs 36 % pour les couples).

« La crise sanitaire impacte également plus fortement les primo-solos que les primo achetant en couple : un seul revenu est toujours moins rassurant que deux… Leur part dans les emprunteurs primo a d’ailleurs baissé de 7 points par rapport à 2019 (47 % des primo-accédants en 2019). Pourtant des solutions existent ! Ils ont d’ailleurs le bon réflexe : l’estimation de la capacité d’emprunt en amont du projet pour mettre tous les atouts dans leurs manches, y compris les prêts aidés, dont le PTZ constitue le principal levier. Un bon conseil pour tous ceux qui veulent se lancer : préparer son projet en amont ! », indique Cécile Roquelaure, directrice des Études d’Empruntis.

Paris, Marseille et Toulouse : Les villes préférées par les primo solos

S’ils aspirent à partir à la conquête des villes moyennes (3 primo solos sur 10 s’orientent vers des villes moyennes), ils sont attachés en réalité à leur cadre de vie : moins de 10 % d’entre eux changent de région (c’est également le cas pour les  couples), 25,5 % changent de département (1,5 point de plus que les couples) et 58 % changent de ville (vs 62 % des couples).

Toutes régions confondues, voici le top 10 des grandes métropoles préférées par les primo solos :

1. Paris
2. Marseille
3. Toulouse
4. Lyon
5. Nantes
6. Nice
7. Montpellier
8. Bordeaux
9. Lille
10. Rennes