Marché immobilier et crise sanitaire : Les prix moyens ont augmenté de 10,23% en 2 ans

Deux ans après le début de la crise sanitaire, MeilleursAgents dresse le bilan du marché de l’immobilier.

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Hausse de 10,3% des prix sur les 24 derniers mois

Malmené, bouleversé mais solide. Deux ans après le début de la crise sanitaire, le marché immobilier a fait plus que résister à cette période inédite : nombre de ventes records et des prix orientés à la hausse sur la quasi-totalité du territoire. Au niveau national, les prix ont ainsi augmenté en moyenne de +10,3% au cours des 24 derniers mois, un rythme que nous n’avions plus connu depuis la période 2009-2011.

Un marché dynamique tiré par les zones rurales

Ces deux dernières années ont vu la hiérarchie des dynamiques immobilières s’inverser. L’époque où la capitale et les dix plus grandes agglomérations françaises jouaient le rôle de locomotive semble bel et bien terminée. C’est particulièrement frappant pour la capitale dont les prix baissent pour la première fois depuis 2016, mais elle n’est pas la seule dont l’attractivité a souffert. Certes notre IPI Top 10, qui suit l’évolution des prix des grandes métropoles de province, affiche une progression honorable avec +10% en deux ans. Néanmoins, ce chiffre au niveaude la moyenne nationale traduit en réalité un ralentissement assez net quand ce segment enregistrait +16,2% de croissance sur les 24 mois précédents la crise sanitaire.

Avec un IPI Top 50 qui passe de +13% à +10% sur 24 mois, ce constat s’applique également, mais dans une moindre mesure, aux villes moyennes qui évoluent maintenant au même rythme que les grandes métropoles régionales.

Désormais, ce sont les zones rurales qui enregistrent les plus fortes augmentations de prix ! En 2 ans, ils ont grimpé de +11,9%. Ce regain d’attractivité touche plus particulièrement les zones péri-urbaines (+13,1% en 2 ans) que les communes plus isolées (9,5%).

Recul des prix de l’immobilier à Paris (-3,2%)

Au sein des 11 plus grandes métropoles françaises, les 24 derniers mois ont été l’occasion de nombreux changements. À commencer par un recul des prix à Paris. La capitale qui, après avoir connu des années d’euphorie (+16,8% durant les deux années précédant la crise) et frôlé les 11 000€ du m2, est aujourd’hui la seule à être dans le rouge (-3,2%).

Mais pas seulement… si toutes les autres grandes métropoles ont de leur côté plus ou moins bien résisté à la crise sanitaire, les villes qui, il y a 2 ans, figuraient en queue du peloton occupent aujourd’hui les premiers rangs, à l’image de Strasbourg dont les prix ont bondi de +16,5% depuis la crise sanitaire, ou encore de Lille (+11,2%) et de Marseille (+10,9%). A l’opposé, Lyon par exemple, moteur du marché pendant de nombreuses années, n’a augmenté que de +7,3% (contre 23,8% avant la crise).

Parmi les causes : un phénomène de rattrapage. En effet, les grandes villes qui ont le plus profité de la crise sont parmi celles qui affichaient les prix au m2 les plus abordables et qui n’avaient pas connu de fortes augmentations au cours des cinq dernières années (exemples : 3 098 €/m2 à Marseille et 3 130 €/m2 à Strasbourg contre 5 029 €/m2 à Lyon ou 4 672 €/m2 à Bordeaux au 1er mars 2020).

Tension immobilière à Marseille

Longtemps fragile, le marché immobilier Marseillais est aujourd’hui beaucoup plus dynamique qu’au début de l’épidémie de coronavirus contrairement à toutes les autres grandes agglomérations. Non seulement ses prix ont augmenté de +10,9% en 2 ans, mais sa tension immobilière s’est renforcée (aujourd’hui 14% d’acheteurs de plus que de vendeurs, contre seulement 10% en mars 2020) et ses délais de vente moyens se sont raccourcis (60 jours suffisent actuellement pour y vendre un bien, soit 6 jours de moins qu’il y a 2 ans). 

Selon MeilleursAgents, Ce phénomène s’explique peut-être en partie par le développement du télétravail. Si la commune a toujours eu de quoi séduire les acheteurs potentiels (prix au m2 parmi les moins cher des 10 plus grandes métropoles, présence du soleil et de la mer, TGV, aéroport international…), l’état du marché de l’emploi pouvait les freiner. Grâce au travail à distance, cet obstacle semble aujourd’hui dépassé.

Hausse deux fois plus rapide du prix des maisons depuis le confinement (+12,7%)

Après 2 ans de crise sanitaire, les envies des ménages ont été bouleversées. Le besoin de verdure et d’espace revendiqué par les candidats à la propriété s’est concrétisé en 2 ans par une hausse presque deux fois plus rapide du prix des maisons (+12,7%) par rapport à celui des appartements (+7,2%), et par une attractivité beaucoup plus marquée des grandes banlieues.

En la matière, Paris et sa périphérie en sont l’exemple type. Passé le rebond post-confinement, le m2 parisien n’a fait que baisser et s’établit à -4,3% en dessous de son plus haut niveau de juillet 2020. Une baisse qui ne semble pas être en passe de s’arrêter quand les délais de vente moyens sont aujourd’hui deux semaines plus longs qu’en mars 2020 (65 jours sont aujourd’hui nécessaires pour trouver un acquéreur contre 50 avant la pandémie). 

Alors que la ville Lumière semble perdre de son attrait, la petite couronne et surtout la grande couronne voient leurs prix s’envoler. Dans cette dernière, les tarifs ont littéralement bondi de +8,5% en 2 ans (+10,9% dans le Val d’Oise, +9,4% dans l’Essonne et la Seine-et-Marne, +5,4% dans les Yvelines). Soit 4 points de plus que dans la petite couronne et 11,7 points de plus qu’à Paris.

A noter : comme au sein du top 10, les augmentations les moins fortes sont enregistrées dans les départements où le mètre carré était le plus élevé avant la crise sanitaire (exemple, 4 201€/m2 dans les Yvelines à cette date contre 2 887€/m2 dans l’Essonne en mars 2020).

Un phénomène appelé à durer ?

Un chômage en dessous des 8% pour la première fois depuis 2008, un PIB qui retrouve les valeurs d’avant crise et surtout une situation sanitaire qui n’a jamais semblé si proche d’être maîtrisée, la parenthèse de la crise sanitaire ouverte il y a maintenant 2 ans apparaît en passe de se refermer.

Une nouvelle page s’ouvre sur un marché dont les cartes ont été rebattues et où l’inflation fait un retour, dont tout indique qu’elle devrait s’inscrire dans le temps. Cette page verra-t-elle l’attractivité des zones périurbaines et rurales se confirmer sur le long terme ou celle-ci apparaîtra-t-elle comme un phénomène conjoncturel lié à la seule crise sanitaire ? Les grands centres urbains, à commencer par Paris, retrouveront-ils leur attrait maintenant que le télétravail est entré dans les mœurs ? Il s’agit là de questions de long terme, mais les prochains mois et notamment le printemps livreront de premières indications sur les attentes des Français en matière de logement.