Déclin démographique et immobilier : La fausse inférence

Demographie
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L’insee a revu à la baisse de 8 millions ses chiffres de prévisions sur la population nationale en 2070. Le point sur l’impact du déclin démographique sur l’immobilier et la production de logements.

Fin novembre 2021, l’INSEE a dévoilé ses nouvelles prévisions de croissance démographiques à l’horizon 2070. Ce rapport, inscrit dans la continuité d’une précédente édition parue cinq années plus tôt, a fait grand bruit : en effet, l’institut statistique national a revu fortement à la baisse les chiffres de projection de la population nationale. Le total est ramené, en scenario central, de 76,4 à 68,1 millions d’habitants en 2070 – soit 8 millions d’habitants de moins que ce qui était initialement prévu ! Plus encore : alors que les trajectoires démographiques nationales étaient jusqu’ici envisagées en hausse constante (quoique modérée) jusqu’à cet horizon, il est désormais question d’un palier haut autour de 2045 à un maximum de 69,2 millions d’habitants, puis d’une baisse en valeur absolue au-delà.

La démographie française romprait ainsi nettement avec une époque de fort dynamisme, celle des années 2000, pour connaître dorénavant à la fois une baisse de la fécondité, un recul de l’âge à la primo-maternité, une stabilisation de l’espérance de vie à la naissance et un solde migratoire limité à un niveau particulièrement bas (+70 000 personnes par an, contre +140 000 actuellement, même en période de crise sanitaire). L’exception nataliste française serait donc bel et bien révolue, pour voir notre pays rejoindre le lot des pays européens vieillissants et moins attractifs.

Si les méthodes de calcul et la rigueur de la réflexion de l’INSEE ne posent guère question, ces scenarii ouvrent cependant à de nombreuses interrogations nouvelles, notamment en ce qui concerne le travail prospectif en immobilier – avec, en premier lieu, les conséquences d’une telle rupture sur la modélisation du futur marché du logement. Assiste-t-on à l’annonce du déclin durable d’un secteur, celui de la promotion-construction, ou au minimum à sa réduction prévisible au seul renouvellement annuel d’un parc devenu stable, avec un fort accent désormais porté sur la rénovation du bâti ?

Un plongeon de 500 000 à 150 000 logements neufs requis par an ?

Ce type de scenario est désormais clairement à l’ordre du jour, notamment lorsque l’ADEME évoque plusieurs trajectoires possibles pour atteindre la neutralité carbone dans son étude Transition(s) 2050, Choisir maintenant, agir pour le climat, également parue en novembre 2021. Dans les scenarii décrits, la tendance dominante va à la rénovation et la déconstruction / reconstruction des logements, tandis que la construction neuve se voit ramenée à environ 150 000 unités par an (scenario 2). Un scenario qui serait ainsi fort opportunément soutenu par la sobriété démographique nouvelle de la population française.

On est en tout cas bien loin désormais des calculs des années 2000, époque à laquelle le chiffre symbolique des 500 000 logements neufs par an avait été forgé par les économistes (Université Paris-Dauphine / Crédit Foncier, 2006), ainsi que par les acteurs du logement d’urgence, pour stimuler la dynamique d’un secteur de la construction jugé insuffisant par-rapport aux besoins. Mais on est aussi très en-dessous des calculs plus stricts de Jean-Claude Driant (Ecole d’urbanisme de Paris) ou d’Alain Jacquot (INSEE), qui estimaient le besoin entre 300 et 400 000 logements par an à l’échelle nationale pour les années 2010 (Revue Constructif, 2012). Est-on donc vraiment parti vers une phase d’austérité majeure pour la construction, appuyée sur un étiage démographique prévisible pour le milieu du siècle ?

Quelles que soient les prévisions démographiques réduites ou les contraintes environnementales à opposer à un effort soutenu de la construction de logements, plusieurs éléments permettent de douter du tarissement des besoins à court et à moyen terme dans ce domaine. En effet, la production de logements n’est pas le reflet strict de la démographie, tandis que l’essentiel des besoins pour les vingt à trente prochaines années est déjà connu, puisque cela dépend de la population actuelle, et non des effectifs des générations futures.

Des besoins de constructions nouvelles même en déclin démographique

Toute modélisation des besoins en logement doit d’abord s’appuyer sur une hypothèse nulle, celle du « point mort », laquelle consiste à calculer l’évolution du parc de logements indépendamment de toute variation démographique, uniquement en fonction de l’évolution des pratiques des ménages et du cycle de vie des logements. Or cette hypothèse nous révèle déjà plusieurs besoins.

Avant toute chose, et même à population constante, il est nécessaire de construire du neuf pour remplacer les sorties du parc (démolitions, changement d’affectation du bâti). Ce premier paramètre représente environ 30 000 logements par an, mais le chiffre est très variable en fonction notamment de la politique de rénovation urbaine affectant le parc social en particulier.

Plus encore, le parc de logements doit pouvoir absorber le rythme de desserrement des ménages. On désigne par ce dernier terme la décohabitation des jeunes, quittant le domicile familial, l’augmentation des ménages monoparentaux à la suite de séparations, et l’augmentation de la part de personnes seules, en lien avec le vieillissement. Le taux d’occupation des logements en France ne cesse ainsi de décliner sous l’effet de l’ensemble de ces processus, et l’extrapolation de la tendance des 10 dernières années ferait passer ce taux de 2,22 en 2019 à 2,11 en 2030. Cette simple décimale produit, en réalité, un besoin d’environ 170 000 nouveaux logements par an.

Ces deux paramètres combinés doivent en tout cas alerter sur le fait que, même en cas de stabilité voire de léger déclin de la population, il demeure mécaniquement un besoin de construction neuve et d’augmentation du parc de logements.

Croissance réelle des ménages

Si la croissance de la population doit se tarir à l’horizon 2045, les besoins liés à la croissance démographique sont déjà en partie connus avant cette date, puisque les acquéreurs à cet horizon sont déjà nés ; or la tendance est encore à la hausse pour l’instant. Intégrons cependant les nouvelles prévisions réduites de l’INSEE : la demande associée à la croissance serait alors de 50 000 logements supplémentaires par an, contre 140 000 auparavant. L’impact est non-négligeable.

Si la réduction du taux de fécondité répond bien aux observations du moment, on se permet cependant de douter sérieusement du bilan migratoire prévisionnel intégré dans ce calcul par l’INSEE : pourquoi ne retenir que +70 000 personnes par an, lorsque le chiffre oscille, bon an mal an, plutôt entre +100 et +140 000 personnes par an ? En outre, cette fluctuation du solde migratoire n’est a priori guère orientée à la baisse, vu le contexte géopolitique actuel et le besoin continu d’accueil de réfugiés en provenance des zones de conflit. Il semble donc réaliste de considérer que le besoin en logements associé à la croissance démographique est ici notablement sous-évalué. A hypothèse migratoire constante, ajoutée au bilan naturel précédent, ce besoin représenterait ainsi plutôt entre + 100 et +120 000 logements par an.

La vacance des logements : un paramètre spatial difficile à résorber

Enfin et surtout, un élément est trop rarement bien pris en compte : il s’agit de la vacance du logement. Le taux de vacance dans le parc national s’élève actuellement à 8,2% des logements en 2019, alors qu’il n’était que de 6,1% en 2004. Ceci représente près de 3 millions de logements : un chiffre considérable, qui alerte évidemment sur ce gâchis potentiel, alors que l’on consomme toujours plus de ressources naturelles et de foncier pour la construction neuve et que l’on manque de logements accessibles pour les mal-logés.

Pourtant, la vacance du logement résulte surtout d’une inadéquation entre l’offre et la demande. Il faut déjà un minimum de vacance pour assurer la fluidité des transactions immobilières, ce que l’on nomme la « vacance rotationnelle », soit entre 3 et 6% du marché. Ensuite, la vacance existe surtout dans des secteurs éloignés des acquéreurs potentiels et des pôles d’emploi, et sur des types de logement inadaptés à la demande (ex : logements en bords de route à grande circulation, de petite taille et de construction vétuste, très énergivores). C’est aussi le fait de régions moins attractives, lorsque les périphéries des métropoles et les littoraux attirent beaucoup plus de monde que la moyenne.

Ainsi, et en dépit même des besoins, la vacance risque très probablement de sortir du marché une base de 80 000 logements par an dans certaines zones, ce qui représente autant de nouveaux logements à reconstituer ailleurs. Certes, on peut espérer des relocalisations d’emploi et des politiques publiques permettant, par des incitations actives à la rénovation, de récupérer une partie du stock de logements vacants, mais il est peu probable que la tendance ne s’inverse à court terme, pas plus que les grands contrastes territoriaux entre régions de départ et régions attractives.

Au-delà de la demande potentielle : quels choix politiques en matière de logement ?

La somme de tous les paramètres précédents représente ainsi bel et bien – à l’horizon 2030 en tout cas – un besoin compris entre +330 et +400 000 logements par an. Et encore, ce résultat n’est-il calé que sur les seuls besoins en résidences principales des ménages. On ne saurait omettre deux derniers paramètres dans le calcul, mais dont la dimension est encore plus politique.

Le premier est celui des résidences secondaires et occasionnelles, particulièrement nombreuses en France puisqu’elles représentent quasiment 10% du parc des logements – un record à l’international, évidemment porté par le secteur du tourisme. Leur croissance spécifique représenterait encore +50 à +60 000 unités par an. La contrainte foncière forte sur la construction neuve pourrait évidemment affecter prioritairement ce segment du marché, ou inciter à la transformation de résidences secondaires en résidences principales. On peut aussi règlementer les locations de courte durée sur les marchés les plus tendus, afin de privilégier l’habitat principal ; mais l’importance du tourisme reste stratégique pour certains territoires.

Si le paramètre précédent permet de calculer cette fois-ci une « demande potentielle » globale, intégrant bien tous les aspects du marché, le second paramètre à envisager est celui du mal-logement : rappelons que le 27e rapport de la Fondation Abbé Pierre sur l’état du mal-logement en France fait état de 4 millions de personnes mal logées en France, dont 300 000 sans domicile fixe. Là encore, la situation est étroitement liée aux politiques publiques d’accompagnement et de résorption du mal-logement, surtout face à la hausse importante des prix de l’immobilier dans les zones les plus tendues.

Cependant, compte-tenu des sommes impliquées dans l’aide à la rénovation, à l’accès au logement social et au logement d’urgence, et face aux besoins réellement observés, il reste peu probable que la tendance actuelle ne change aussi rapidement que ce que la courbe démographique ne laisserait croire.

Ainsi, la fourchette « classique » des 300 à 400 000 logements correspond bien, et pour longtemps encore, au reflet des besoins potentiels – sans que cela ne nous dédouane non plus de faire plus afin de répondre aussi aux segments les plus sociaux du marché.

Samuel DEPRAZ est géographe. Directeur de la Recherche du groupe ESPI, il est ancien enseignant-chercheur à l’Université Jean Moulin – Lyon III et vice-président de l’Association de géographes français. Spécialiste des questions d’inégalités socio-spatiales, il a notamment publié Acceptation sociale et développement des territoires (ENS Editions, 2015) et La France des marges, géographie des espaces ‘autres’ (Armand Colin, 2017). Il a également contribué à l’analyse géographique du mouvement des Gilets jaunes en 2018-2019.
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