Jérôme Broglé (FNAIM, Altkirch Immobilier) : Le Haut Rhin, un marché dynamique et frontalier

Vous avez un projet immobilier du coté de Colmar, de Mulhouse. Vous vous interrogez sur les prix de l’immobilier dans le Haut-Rhin ? Sachez que la proximité de l’Allemagne et de la Suisse, de Bâle fait grimper les prix dans les secteurs de plus en plus nombreux appréciés des frontaliers. Jérôme Broglé, fondateur d’Altkirch immobilier dans le Sundgau et président de la FNAIM du Haut-Rhin dresse l’état des lieux du marché  au micro Mon Podcast Immo d’Ariane Artinian. 

Mon Podcast Immo : Quelles sont les spécificités immobilières du marché du Haut-Rhin ?

Jérôme Broglé : Notre marché immobilier est fortement lié à l’activité des pays limitrophes et principalement de la Suisse. En effet, nous sommes, par le biais de la frontière Suisse, à deux pas de Bâle qui est un poumon économique avec notamment ses activités pharmaceutiques et chimiques.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce que ça a comme impact concret ?

Jérôme Broglé : Les Suisses et tous les travailleurs frontaliers ont un pouvoir d’achat supérieur au nôtre. Dans ces zones frontalières, il y a principalement des actifs qui traversent la frontière pour aller travailler dans l’environnement Bâlois.

Mon Podcast Immo : Au niveau des prix, comment ça se traduit ?

Jérôme Broglé : Ça se traduit par un pouvoir d’achat qui est très différent des actifs locaux. Il y a un rapport salaire quasiment de 1 à 3 entre le revenu français et le revenu d’un travailleur frontalier. Cela créé une demande accrue, sur des budgets conséquents, qui se ressent dans la première couronne à proximité directe de la frontière et de plus en plus au-delà, à 15, 20 voire 30 km de la zone frontalière.

Mon Podcast Immo : Le marché est-il à deux vitesses ?

Jérôme Broglé : Clairement, entre les frontaliers et les locaux. On observe que cette rupture recule de plus en plus, bon nombre de frontaliers sont capables de faire 20 à 30 min de voiture pour reculer dans les terres, surtout à partir du moment où ils sont à la recherche de propriété de plus grande envergure. 

La zone directement frontalière, les 5 à 10 km le long de la frontière, est devenue une zone extrêmement demandée et où la tension offre-demande est des plus marquées.

Mon Podcast Immo : Quel est le marché de ces zones frontalières ?

Jérôme Broglé : C’est toutes les zones qui se situent dans ce qu’on appelle le bassin des 3 frontières, la zone frontalière directe entre la France, la Suisse, et l’Allemagne et dont la métropole locale la plus connue et Saint-Louis. Cette ville est directement frontalière avec Bâle et est en train de devenir un nouveau quartier bâlois. 

On vient d’évoquer le phénomène lié aux travailleurs frontaliers, mais au-delà de cela, le phénomène se ressent également auprès d’une population Suisse motivée par des prix plus attractifs, qui se voit franchir la frontière pour acquérir des biens immobiliers.

Mon Podcast Immo : Quel est le niveau de prix de Saint Louis et des communes avoisinantes ?

Jérôme Broglé : Les prix s’établissent autour de 3000-3500€ le mètre carré, voire au-delà, sur le marché de l’existant. 

Sur le marché du neuf, ils tournent autour de 4000-4500€, avec des programmes entre 7 000 et 8000€ pour les plus aboutis.

Mon Podcast Immo : Ils trouvent preneur à ce prix-là ?

Jérôme Broglé : Oui. C’est vraiment la nouvelle tendance, ayant pour effet d’impacter les marchés de proximité, les marchés situés à 15-20 km de là qui sont également tirés vers le haut avec une demande accrue et une capacité des acquéreurs à se positionner.

Mon Podcast Immo : Quel est le budget sur ces marchés ?

Jérôme Broglé : On parle de budgets autour de 2000-2500€ le mètre carré dans l’existant et dans le neuf aux environs des 3500 à 3800€. 

Mon Podcast Immo : Y-a-t-il toujours un engouement pour les agglomérations de Mulhouse et de Colmar ?

Jérôme Broglé : Mulhouse est une ville très attractive, il y a eu d’importants investissements par le biais des collectivités locales ces 7 dernières années qui attirent aujourd’hui une nouvelle population. Il faut dire que cette situation géographique est idéale avec des connexions ferroviaires très intéressantes pour des actifs.

Mulhouse possède une forte vie culturelle, une vie commerciale et un patrimoine bâti très intéressant. On retrouve à la fois du bâti traditionnel alsacien mais également une urbanisation du début 20e siècle un peu à l’esprit haussmannien. Aujourd’hui, « la ville aux 100 cheminées », le « Manchester de l’est » réhabilite ses anciennes friches industrielles avec notamment de nombreuses opportunités en en matière de loft. Cela attire une toute nouvelle population, peut être un peu plus jeune, un peu plus « bobo », qui vient profiter de la vie à Mulhouse et ça, c’est un facteur assez nouveau.

Colmar, par contre, est un marché qui beaucoup plus stable, un marché qui peut se qualifier comme un peu plus bourgeois. C’est une ville recherchée par des septuagénaires, une ville de résidence à deux pas du vignoble dans un environnement choyé. C’est une ville qui a plein de charme et dont le développement s’est accentué ces dernières années avec certains secteurs comme Colmar sud et comme le quartier dit « Des maraîchers ».

Colmar est une ville dont le niveau de prix est supérieur au niveau mulhousien, on est plutôt aux alentours des 3000€ sur l’existant, une grosse moyenne autour de 4000€ sur le neuf.

Mon Podcast Immo : Si vous aviez en face de vous un candidat à l’acquisition dans le Haut-Rhin, que lui donneriez-vous comme conseil ?

Jérôme Broglé : Tout dépend de son mode de vie et de ses attentes. L’actif est-il mobile avec une voiture ou pas ? En fait c’est un petit peu ce casting qui va déterminer la pertinence de son lieu de résidence.

Mon Podcast Immo : S’il n’est pas actif, Colmar est-elle appropriée ?

Jérôme Broglé : C’est la ville du bon vivre. Après un actif peut également être très heureux à Colmar, mais effectivement, en ce qui concerne les retraités, on va imaginer une douce retraite au soleil de Colmar.

Mon Podcast Immo :  Les « bobos » on les envoie à Mulhouse ?

Jérôme Broglé : Clairement, parce qu’ils vont être heureux. Il y a une multitude de solutions de vie qui va leur convenir et je pense notamment à un projet en cours de développement, « la brique 48 » qui tourne autour du bien manger, de l’alimentation locavore et saine. Ceci s’intègre dans un projet de réhabilitation d’une des friches emblématiques de 2012, la DMC, c’était une usine textile. Dans cette zone on va retrouver également des activités sportives, des activités culturelles, des activités professionnelles et du logement. Mulhouse s’ouvre vraiment sur son passé et en fait une force, une richesse.

Mon Podcast Immo :  Les frontaliers, on a vu qu’ils allaient à Saint Louis, que dîtes-vous aux investisseurs ?

Jérôme Broglé : Les frontaliers ne vont pas qu’à Saint Louis, ils y vont pour certains, ils vont justement commencer tout doucement à s’éloigner puis aller chercher un petit peu plus d’espace et de verdure dans un secteur qui s’appelle le « Sundgau », ce qui signifie le pays du Sud en alsacien. C’est un secteur dans lequel j’exerce principalement, où on trouve de belles propriétés avec des ampleurs de fonciers plus marquées que ce qu’on peut trouver en zone frontalière.

Dans la capitale du « Sundgau », l’investisseur va sans aucun doute retenir des opportunités sur Mulhouse, qui est aussi une ville étudiante. Il y a donc une très forte demande sur des petites surfaces type studio F1-F2 destinés au marché locatif. C’est une ville vivante donc souvent de premières étapes présidentielles donc un marché locatif qui qui vit fort on n’achète pas trop cher mais loue assez cher quand même…