Prix de l’immobilier en Ile-de-France : Ce qu’il faut retenir des derniers chiffres des notaires du Grand Paris

Maison Ile-de-France-
© adobestock. En Ile-de-France, les prix des maisons anciennes ont progressé de 6,4% en un an selon les notaires.

Vous avez un projet immobilier en Ile-de-France ? Avant de vous lancer, consultez les chiffres du dernier baromètre des Notaires du Grand Paris à fin février 2022.

Moins de ventes de biens immobiliers en Ile-de-France

40 210 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Ile-de-France de décembre 2021 à février 2022. Comme c’est le cas depuis plusieurs mois, l’activité reste en retrait, avec un léger repli de 6% par rapport à la même période un an auparavant.

Les volumes de ventes s’inscrivent 7% au-dessus des 37 510 ventes enregistrées en moyenne ces 10 dernières années, confirmant une forme de normalisation du marché, après une période exceptionnelle.

Depuis plusieurs mois, les volumes de ventes sont dynamiques dans la Capitale. Cette tendance s’est prolongée de décembre 2021 à février 2022, avec une hausse des volumes de ventes de 4% par rapport à décembre 2020 – février 2021. L’érosion des prix parisiens laisse peut-être de nouvelles opportunités aux acquéreurs, apportant une nouvelle fluidité au marché.

Les prix des appartements à Paris baissent mais ceux des maisons en Ile-de-France grimpent

+2,4% en 1 an Ile-de-France. En Ile-de-France et en un an, de février 2021 à février 2022, les prix des logements anciens ont augmenté de 2,4%.
Les évolutions restent toujours très contrastées entre les différents marchés et secteurs géographiques. Le marché des appartements franciliens voit ses prix se stabiliser en un an (+0,5%), tiré à la baisse par le tassement des valeurs dans la Capitale. A l’inverse, les hausses des prix se prolongent à un rythme soutenu (+6,3% en un an) pour les maisons en Ile-de-France.
-1,2% en 1 an en Ile-de-France. A Paris, le prix au m² des appartements anciens a reculé à 10 550 € le m² en février 2022, en baisse de 1,2% en un an.

Les prévisions des notaires du Grand-Paris ? Une poursuite des tendances actuelles

D’après les prix issus des avant-contrats, la tendance baissière se prolongerait les mois suivants. Les notaires prévoient un prix au m² de 10 410 € en juin 2022 dans la Capitale, en baisse annuelle de 2,4% et avec un retour au prix observé en mars 2020. Dans le prolongement, et comme par diffusion, la hausse des prix des appartements serait ramenée à 1% en un an en Petite Couronne. Elle accélérerait à l’inverse en Grande Couronne (+4,5% en un an) pour les appartements.

Dans la continuité de ce qui est observé actuellement, les prix continueraient d’augmenter
plus rapidement pour les maisons, avec une hausse annuelle attendue de 6,7% en
Ile-de-France en juin, de 5% en Petite Couronne et 7,5% en Grande Couronne. Des évolutions
de prix restées historiquement plus modérées pour les maisons depuis 25 ans (voir notre focus)
et une attractivité renouvelée de ce type de bien peuvent expliquer ces tendances.

En 25 ans les prix des appartements ont été multipliés par 3,6 en Ile-de-France

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Les plus fortes hausses s’observent sur les petits logements. En 25 ans, de fin 1996 à fin 2021, les prix des appartements en Ile-de-France ont été multipliés par 3,6 selon les indices Notaires-INSEE. Cependant, la poussée des prix a été plus forte pour certains segments de marché et en particulier pour les petits appartements, studios et deux pièces, dont les prix ont été multipliés par 4,2 pendant la période (selon un calcul utilisant la même méthodologie). Pourtant les petits appartements sont devenus proportionnellement un peu moins nombreux dans les ventes. On est donc tenté d’attribuer cette spécificité à une pression de la demande légèrement plus forte, peut-être suite à la restructuration du parc ancien qui rassemble les petits logements et aux programmes neufs où les studios, en particulier, sont assez peu nombreux. Cette accélération un peu plus rapide des prix s’est dessinée il y a une vingtaine d’années et l’écart s’est maintenu depuis 10 ans.

A l’inverse, les évolutions ne s’écartent que très peu de la hausse régionale des appartements avec un prix multiplié par 3,7 pour les 3 pièces et les 5 pièces et plus, et par 3,5 pour les 4 pièces en 25 ans.
Cela représente un rythme de hausse annuelle moyen allant de 5,2% pour les 4 pièces à 5,9% pour les studios et deux pièces en Ile-de-France, alors que dans le même temps les prix à la consommation augmentaient de 1,2% par an (36,2 % en 25 ans).
Une analyse, limitée aux 10 dernières années, montre des évolutions de prix beaucoup plus modérées, le marché ayant d’abord connu une érosion des valeurs de 2011 à 2015, avant de repartir à la hausse. Au total de 2011 à 2021, les prix ont augmenté de 21% avec très peu de différences entre les types de logements (20% au minimum pour les 4 pièces et 25% pour les deux pièces).

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Dans Paris, on a beaucoup entendu dire que le ralentissement récent des prix affectait davantage les grands logements. Précisons tout d’abord que l’évolution des prix des appartements de 5 pièces et plus est assez erratique, car la base de calcul et les volumes de ventes sont naturellement moins importants. Globalement, nos indices montrent effectivement des évolutions un peu plus modérées depuis 4 ans pour les appartements de 5 pièces et plus et, dans une moindre proportion, pour les 4 pièces.
La tendance haussière semble ralentir un peu plus tôt pour les 5 pièces et plus que pour les autres types de logement, courant 2019 et avant même le début de la crise sanitaire. Les prix (ou l’indice) restent positionnés en-dessous de tous les autres types de logements ensuite, confirmant une tendance moins haussière pour les grands logements, même si au final il n’existe qu’un écart de 3,5 points entre la hausse la plus forte observée pour les 3 pièces (+18,4%) et celle observée pour
les 5 pièces et plus (+14,9%).

En 25 ans, les prix des maisons ont été multipliés par 2,69

En 25 ans, de fin 1996 à fin 2021, les prix des maisons ont été multipliés par 2,69 de façon assez homogène entre petits et grands biens (2,68 pour les maisons de 5 pièces à 2,82 pour les grandes maisons de 7 pièces et plus1). Cela représente un rythme annuel moyen de hausse allant de 4,0% à 4,2%.

Et si l’on se focalise sur les 2 dernières années, la forte demande d’espace a conduit à une accélération des prix un peu plus forte pour les grandes maisons (+15,6% pour 7 pièces et plus et de 15,7% pour celles de 6 pièces) que pour l’individuel dans son ensemble (+ 14,0%), contre +11,0% pour les maisons de 3 pièces et moins, +13,8% pour celles de 4 pièces et +13,6% pour celles de 5 pièces.

Les données ci-dessus émanent du baromètre du marché immobilier résidentiel ancien dans le Grand Paris publié par les Notaires du Grand Paris.
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