Baromètre des implantations tertiaires : Quels nouveaux critères d’implantation des bureaux après la crise sanitaire ?

rebond du tertiaire
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L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) et le cabinet EY dévoilent les résultats de la 2ème édition du Baromètre des implantations tertiaires en France.

Le baromètre s’appuie sur une enquête menée depuis novembre 2021 auprès de 265 dirigeants (DRH, directeurs immobiliers, DAF, directeurs généraux) et l’analyse de plusieurs milliers d’implantations de services depuis 10 ans. L’étude décrypte les critères de localisation des dirigeants pour leurs bureaux, la nouvelle géographie des services, les effets de la crise sanitaire et l’adaptation des entreprises v/s les attentes de leurs collaborateurs. 

Rebond de plus de 26% pour le tertiaire

Sans surprise, l’année 2020 a vu reculer de 10% le nombre d’implantations tertiaires. Mais dès 2021, le secteur a connu un rebond de plus de 26%. EY a recensé 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou agences commerciales en 2021.

Cette « hyperactivité » tertiaire résulte des projets immobiliers menés par de grands groupes (40% des emplois et 44% des surfaces occupées) même si les PME et ETI dominent en nombre d’implantations (73% du total), par leur très forte présence en région.

Le télétravail va bouleverser les décisions d’implantation

L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail. 

Ainsi, 74% des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail va bouleverser les décisions d’implantation. Et pour cause, à l’horizon de 3 ans, les collaborateurs devraient passer 2,8 jours dans les locaux de l’entreprise, et 2,2 en dehors. Le bureau devient alors un espace parmi d’autres d’un même écosystème (coworking, tiers lieu etc.) qui redéfinit le contrat social entre l’entreprise et ses salariés. 

Repenser les usages et le cadre juridique de l’immobilier tertiaire

L’étude relève que la fonction même du bureau doit être repensée, en se recentrant sur des enjeux de sociabilité, collaboration et formation. L’objectif pour les dirigeants est bien de faire revenir les salariés au bureau en renforçant la désirabilité du lieu. 

Au-delà des usages, le cadre juridique de l’immobilier tertiaire doit évoluer : porté par la recherche de flexibilité, le bail ferme « 3/6/9 » apparaît trop rigide, les solutions alternatives (sous location, bail précaire) sont donc en croissance. 41% des dirigeants affirment que la recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années.

51% des dirigeants interrogés disent que leurs surfaces immobilières pourraient se réduire jusqu’à 30% dans les 3 prochaines années. Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Ile-de-France.

Les critères relatifs aux ressources humaines et le flex-office au coeur des décisions d’implantation

Depuis la 1ère édition du baromètre, les critères de localisation ont évolué. Compétences des salariés, performances financières et exigences environnementales sont désormais prioritaires pour les dirigeants dans le choix des implantations de bureaux.

Les critères relatifs aux ressources humaines sont désormais prioritaires pour les dirigeants interrogés, 58% d’entre eux les classent parmi leurs priorités 1 et 2, notamment la capacité à recruter et fidéliser les meilleures compétences, et désormais pour les collaborateurs recrutés, la capacité à travailler à distance.

La stratégie immobilière pour réduire l’empreinte carbone d’une entreprise

Principal critère économique et financier regardé par les dirigeants en 2019, les coûts immobiliers restent décisifs et l’essor du télétravail et du flex-office incite les directions immobilières des entreprises à optimiser les surfaces. 

Autre point saillant, le coût de l’énergie, sujet qui s’inscrit dans un contexte géopolitique en tension qui entraîne une hausse du prix de l’énergie et invite les directions immobilières à intégrer dans leurs projections des objectifs environnementaux forts. Ainsi, les critères environnementaux font désormais partie intégrante des décisions des dirigeants en matière d’implantation, ces derniers étant tenus de réduire leur emprunte carbone, attente forte des collaborateurs notamment. 

La stratégie immobilière devient alors un outil pour atteindre les objectifs de réduction de l’empreinte carbone de l’entreprise. La réduction des mètres carrés et une excellente accessibilité des bureaux par les transports en commun et transports doux participent à cet objectif vertueux.

Transformer le secteur et maintenir l’attractivité des métiers de services

Forts de ces enseignements, cette deuxième édition du baromètre des implantations tertiaires en France donne les clefs pour répondre aux défis de la transformation du secteur et maintenir ainsi l’attractivité des métiers de services, et s’adresse tant à l’attention aux dirigeants d’entreprise (réinterroger l’expérience immobilière des collaborateurs, accélérer la décarbonation de l’immobilier, renforcer la flexibilité des aménagements), qu’aux responsables publics (renforcer l’accessibilité des sites, développer des stratégies urbaines attractives et écologiques) ou encore aux professionnels de l’immobilier eux-mêmes (décloisonner les pratiques immobilières, réinterroger les modèles économiques, renforcer l’innovation architecturale et technique). 

« Les 300 dirigeants, experts et acteurs publics interrogés identifient plusieurs pistes de travail afin de permettre aux entreprises de réussir la transformation des espaces tertiaires et des métiers de services, en particulier l’expérience immobilière des collaborateurs, la décarbonation de l’immobilier et la flexibilité des espaces et des contrats » explique Jacques Perpère, Secrétaire général de l’Association des Directeurs Immobiliers.

« Les implantations tertiaires en Ile-de-France ont fait preuve de résilience en 2021 malgré des situations contrastées au sein de ses principaux territoires. Les grandes métropoles régionales continuent de gagner du terrain, mais leur attractivité doit s’adapter aux enjeux d’une croissance durable » explique Marc Lhermitte, Associé EY et auteur de l’étude.

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