Crédit immobilier : Net recul de l’accès au logement pour les Primo-accédants et les investisseurs

Alors, la situation est-elle aussi critique l’on le dit ? Finance Conseil dresse le bilan des crédits immobiliers au second trimestre et, malheureusement, il constate un net recul de l’accès au crédit immobilier. Les explications …

Sophie Ho Thong

© DR.Sophie Ho Thong

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Au second semestre, l’accès au crédit recule pour les Primo-accédants et les investisseurs

Quel bilan au second trimestre 2022 ? Les taux ont augmenté de 0,20% en moyenne entre le premier et le second trimestre sur toutes les maturités. Ils sont en moyenne de 1,22 % sur 10 ans, 1,4 % sur 15 ans, 1,63% sur 20 ans. L’apport moyen au niveau national a encore progressé atteignant aujourd’hui 67 273 € selon les statistiques de Finance Conseil, soit 16,4% du montant du projet. C’est en Ile-de-France que l’apport est le plus important 26% en moyenne, ainsi qu’en Rhône-Alpes, où il dépasse les 21%.

Les primo-accédants sont évidemment les plus touchés. Finance Conseil constate un recul de 7% du nombre de primo-accédants entre le premier et le second trimestre avec un apport moyen en augmentation de près de 15%. Le nombre de primo-accédants devant effectuer un regroupement de crédits avant de réaliser leur projet immobilier a doublé par rapport à l’année dernière.

Enfin, les investisseurs locatifs bénéficiant pourtant d’un reste à vivre suffisant, sont en recul de 5% en volume de crédits accordés.

Les contraintes normatives : une entrave également à la transition énergétique

Nous constatons que les principales difficultés pour accompagner les emprunteurs disposant d’une situation stable et d’un profil solvable sont les normes en matière de taux d’usure et sa méthode de calcul inadaptée, ainsi que celles édictées par le Haut Conseil de la Stabilité Financière imposant 35% d’endettement.

16% des dossiers de demande de crédit immobilier ont été écartés en raison du taux d’usure qui a reculé dans une période particulièrement haussière des taux. 12% des emprunteurs n’ont pas pu être accompagnés dans leur projet de financement en raison d’une inadéquation aux normes HCSF, là où les demandes auraient été parfaitement acceptées avant le 1er janvier 2022 date d ‘application de ces normes de manière contraignante. Or, « le maintien en l’état de ces normes constitue non seulement un frein à l’accès au logement mais également à la transition énergétique du parc immobilier« , déclare Sophie Ho Thong, directrice stratégie & communication de Finance Conseil.

A partir du 1er janvier 2023, les biens les plus énergivores ne pourront plus être mis en location. Ce sont 2 millions de biens qui sont concernés dont 1,7 million dans le parc privé. Les contraintes normatives d’encadrement des crédits nous empêchent d’accompagner avec nos partenaires bancaires la transition énergétique du parc immobilier français qui présente 4,8 millions de passoires thermiques. En 2021, seuls 57 117 biens ont bénéficié d’une rénovation énergétique globale. De surcroît, la baisse des factures d’énergie en cas de rénovation n’est pas prise en compte dans le calcul de l’endettement et les banques demandent une épargne résiduelle entre 10 et 20% du montant des travaux.

« Sans financement, il ne peut y avoir de rénovation énergétique. En moyenne le reste à charge pour les ménages est de 53%, une fois les aides appliquées comme MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie. Au-delà de l’assouplissement réclamé sur les critères HCSF et le calcul du taux d’usure, un simple coup de pouce serait le bienvenu, et notamment celui d’appliquer de nouveau le différentiel foncier sur le locatif rendu impossible en raison des contraintes normatives« , conclut Sophie Ho Thong.

Cas concret de l’impact des contraintes normatives sur la rénovation énergétique

Monsieur et Madame Quelard, 42 ans, 2 enfants à charges 9 et 7 ans. Monsieur est professeur et gagne 2 350 euros nets par mois. Madame est infirmière et gagne également 2 300 euros nets par mois. Ils disposent d’une épargne de 20 000 euros et sont propriétaires de leur résidence principale estimée à 300 000 euros pour laquelle ils ont souscrit un emprunt de 260 000 euros il y a 10 ans sur 240 mois. Il leur reste 143 000 euros de crédit à rembourser avec des échéances mensuelles de 1 320 euros.

Parallèlement, ils ont acheté un appartement à 150 000 euros qu’ils ont mis en location il y a 3 ans avec une échéance mensuelle de 758 euros. Le loyer est de 850 euros par mois. Ils doivent réaliser 20 000 euros de travaux d’isolation thermique de l’appartement.

Aujourd’hui, en raison du calcul de l’endettement imposé par les normes du HCSF, ils sont dans l’impossibilité d’emprunter les 20 000 euros car leur endettement est évalué à 37 %

  • Revenus fonciers : 900 euros
  • Charges de prêt : 758 + 1320 = 2 078 euros

Avant l’application des normes HCSF, le calcul en différentiel foncier permettait de réaliser les travaux

  • Charges du prêt de l’appartement : 758-630 (Loyer pondéré à 70 %) = 128 euros
  • Charges de prêt de la résidence principale : 1 320 euros
  • Total des charges : 1 448 euros
  • Endettement actuel : 31%

En incluant 20 000 euros de travaux sur 240 mois, il atteint 33% d’endettement

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