Crédit immobilier : « Les banques exigent des revenus plus élevés et un apport », Sophie Ho Thong

Sophie Ho Thong, directrice stratégie communication de Finance Conseil, fait le point sur le durcissement des conditions de crédit dû en partie à la guerre en Ukraine mais aussi à la hausse du coût des matières premières et de l’énergie, et à une attention particulière portée au DPE.

Sophie Ho Thong

© ©Bruno Maurey

 0
Temps de lecture estimé : 5 min

Dans un contexte volatil et incertain, le marché du crédit immobilier sur ce premier trimestre marque un ralentissement avec un recul des transactions de 17%. Néanmoins, les statistiques internes de Finance Conseil, courtier en crédit, démontrent une analyse du risque plus détaillée par les banques incluant des éléments nouveaux liés notamment à la hausse du coût des matières premières et de l’énergie, et une attention particulière portée au DPE.

Les banques exigent des revenus plus élevés…

En moyenne au niveau national, les emprunteurs doivent présenter des revenus plus élevés passant d’une moyenne de 3 781 euros à 4 754 euros.

…et un apport

L’apport personnel a augmenté de manière fulgurante atteignant 52 594 € contre 29 405 € en 2021. Les régions PACA et Ile-de-France présentent le niveau d’apport le plus élevé atteignant 20%. Pourtant le montant moyen de crédit sollicité a reculé dans la plupart des régions, et en moyenne nationale de 4%. Dès lors que des travaux sont nécessaires, les banques demandent une épargne de sécurité complémentaire afin de prévoir une hausse du coût des matières premières que les prestataires répercuteront en partie sur le consommateur. Il n’est pas rare de demander 30% du montant des travaux prévus en épargne ainsi qu’une mise à jour des devis devant dater d’un mois maximum afin de s’assurer du juste prix.

La guerre en Ukraine fait flamber les taux …

Les taux ont augmenté de 0,35 % en moyenne depuis le début de l’année. La tendance à la hausse s’accentue dans un contexte incertain lié à la guerre en Ukraine. Les hausses les plus marquées allant de 0,30 à 0,60 % sont constatées parmi les banques les plus exposées par le conflit. Ainsi, les banques qui ont des intérêts plus importants que les autres banques à l’est de l’Europe préviennent le risque en augmentant leurs barèmes.

« De manière exceptionnelle, les comités décisionnaires fixant les barèmes de taux auront lieu, non plus tous les mois, mais tous les dix jours au sein de certains établissements bancaires », déclare Sophie Ho Thong. Temps que la guerre continuera et que les incertitudes quant aux impacts indirects que cela pourrait générer ne seront pas clairement identifiés, nous nous préparons à une augmentation de l’ordre de 0,05% par mois. Nous conseillons aux emprunteurs en cours d’achat de valider rapidement leur accord de prêt pour ne pas subir cette augmentation. »

… et pousse les banques à une analyse plus pointue du profil des employeurs des emprunteurs

L’incertitude que fait planer le conflit, va pousser les banques à une analyse du profil des employeurs des emprunteurs. Elles seront certainement plus réticentes à financer un emprunteur qui travaille dans une société dépendant financièrement de la Russie et de l’Ukraine, plus exposé à un risque de licenciement économique.

Le taux d’usure, un frein injustifié à l’accès au logement

Le taux d’usure a reculé de 0,01 point pour les durées supérieures à 20 ans alors que les taux d’intérêts ont progressé. La méthode de calcul du taux d’usure consistant à se baser sur la moyenne des taux pratiqués par les banques le trimestre précédent augmenté d’un tiers met en difficulté les emprunteurs et pénalise prioritairement les primo accédants disposant de peu d’apport et les personnes de plus de 45 ans pour lesquels le montant de l’assurance est plus élevé.

« Rappelons que le taux d’usure a été institué en 1935, dans un souci de protection des ménages alors que les taux d’intérêts étaient élevés. Rien ne justifie aujourd’hui de conserver une règle dont les modalités de calcul sont totalement hors-sol », affirme Sophie Ho Thong, directrice stratégie communication et RP de Finance Conseil. Le caractère pénal ainsi que la méthode de calcul du taux d’usure est une exception française. Les pays imposant un taux d’usure de manière normative, ont une méthode de calcul plus souple et la grande majorité laisse les tribunaux apprécier le caractère usuraire ou non d’un taux pratiqué. C’est notamment le cas de la Grande-Bretagne, de l’Allemagne, du Portugal, de l’Espagne et des Pays scandinaves.

Une autre analyse plaidant en faveur d’un assouplissement de la méthode de calcul du taux d’usure est apportée par l’expérience réussie sur le crédit professionnel. L’observation du marché post 2003 lorsque le taux d’usure a été supprimé le 1er août par la loi pour l’initiative économique pour les personnes morales fait force d’exemple. Cette suppression ne s’est pas traduite par une augmentation des taux d’intérêts. Elle a permis d’accompagner davantage de PME et le nombre de création d’entreprises a alors progressé de près de 35%, sans générer de risques accrus.

« Dans un contexte de ralentissement des projets provoqué par des facteurs conjoncturels et structurels où le secteur de la construction de logements peine à reconstituer son offre et où le parc immobilier ancien éprouve des difficultés à s’adapter aux nouvelles normes énergétiques, un assouplissement de la méthode de calcul du taux d’usure permettrait d’atténuer les effets induits par les éléments structurels : rareté et cherté du foncier, nouvelles normes de construction, coûts de production… et les éléments conjoncturels : inflation, difficultés d’approvisionnement, règles sanitaires à appliquer, élections présidentielles, hausse du prix des matières premières, recul de la demande… », précise Sophie Ho Thong.

« La construction et l’accès à la propriété dépendent à 80% des financements accordés par les banques; maintenir un taux d’usure aussi bas dans un tel contexte en période haussière des taux, c’est risquer de plonger le marché de l’immobilier dans l’immobilisme et d’empêcher les français de se loger », conclut-elle.

Temps que la guerre continuera et que les incertitudes quant aux impacts indirects que cela pourrait générer ne seront pas clairement identifiés, nous nous préparons à une augmentation de l'ordre de 0,05% par mois. Nous conseillons aux emprunteurs en cours d'achat de valider rapidement leur accord de prêt pour ne pas subir cette augmentation.
Sophie Ho Thong, directrice générale de Finance Conseil