Immobilier et maison individuelle : Se prémunir des risques en cas de défaillance du constructeur

Suite à la mise en liquidation des maisons Phenix, Antoine Sillard, avocat spécialiste du droit immobilier au cabinet SVA Avocats revient sur les risques liés à la construction d’une maison et les garanties apportées par le contrat de maison individuelle.

Maitre Antoine Sillard est avocat en droit immobilier au cabinet SVA

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Antoine SILLARD, Avocat associé (SVA Avocats) revient sur l'inquiétude des clients de Maisons Phénix suite à la liquidation du groupe Geoxia.

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Le 28 juin dernier, le Tribunal de Commerce de Nanterre plaçait 14 des 17 filiales du groupe GEOXIA, constructeur des maisons Phénix, en liquidation judiciaire. Si le monde du bâtiment s’est ému de l’absence de repreneur pour cet opérateur historique, les médias se sont fait l’écho de l’inquiétude des maîtres d’ouvrage craignant que leur projet immobilier ne voit jamais le jour. L’occasion de revenir sur les garanties apportées par le contrat de construction de maison individuelle. Antoine Sillard, Avocat associé, SVA Avocats, réagit face à une situation dont l’ampleur est inédite.

Quelles sont les dangers liés à la construction d’une maison individuelle ?

Antoine Sillard : L’un des principaux dangers est lié à l’inachèvement des travaux malgré le versement par les maitres d’ouvrage (le client) de sommes conséquentes. De bonne ou de mauvaise foi, le constructeur peut avoir pris de l’avance sur la facturation notamment en raison du coût des fournitures. Le danger est d’autant plus grand que l’avancement du gros-œuvre est trompeur. Dans pareil cas, la défaillance du constructeur devient catastrophique, le placement sous procédure collective rendant le plus souvent impossible le remboursement des sommes indûment versées. Le maître d’ouvrage se trouve alors dans l’incapacité de financer la finalisation des travaux. A ces difficultés financières peuvent s’ajouter des défauts constructifs.

Quelles sont les garanties apportées par le contrat de construction de maison individuelle ?

Antoine Sillard : En raison de ces dangers, le législateur a mis en place un dispositif de protection en imposant la souscription d’un contrat type dit « construction de maison individuelle » (CCMI) assorti de garanties. Plus simplement, le constructeur qui construit en totalité une maison individuelle a l’obligation de conclure un tel contrat pour lequel des clauses encadrant la réalisation sont imposées (nature des prestation, prix, délais…). Sont également imposées des garanties assurantielles sous peine de sanctions des dirigeants et d’engagement de leur responsabilité personnelle. La garantie d’achèvement à prix et délais convenus fait partie de ces garanties.

En quoi consiste cette garantie ?

Antoine Sillard : L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation impose une caution solidaire qui couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, ce dans les délais convenus. Ainsi en cas de défaillance du constructeur, le garant prendra le relais en assumant le coût nécessaire pour finaliser les travaux, le surcoût mis à la charge du maître d’ouvrage et les pénalités de retard. Cette intervention du garant peut prendre plusieurs formes que nous ne détaillerons pas ici mais on peut retenir que le maître d’ouvrage est assuré de disposer d’une maison conforme à ce qui a été convenu et d’être indemnisé (dans les limites des pénalités contractuelles) en cas de retard. Le dispositif fait du contrat de construction de maison individuelle l’un des plus sûr pour mener à bien un projet immobilier.

Les clients de Maisons Phénix peuvent donc être rassurés ?

Antoine Sillard : Le placement en liquidation des filiales du groupe GEOXIA pose une difficulté supplémentaire puisque figurait au sein de ce groupe la société IMHOTEP dédiée à la fourniture d’une partie des garanties d’achèvement des constructions. En parallèle de la procédure collective, l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution a décidé le 23 mai 2022 de placer la société IMHOTEP sous administration provisoire ce qui n’a pas manqué d’alerter un peu plus les maîtres d’ouvrage qui s’inquiètent de la solvabilité du garant. Pour autant, nous ne disposons à ce jour d’aucun élément permettant de présumer de telles difficultés alors que le placement sous administration provisoire constitue au sens de l’article L.2323-1-1 du code des assurances une mesure de police administrative destinée à sauvegarder les intérêts des assurés. On peut toutefois imaginer que le nombre élevé de cas rende la gestion par le garant compliquée. Nous aurons plus d’informations dans les prochaines semaines.

Quels enseignements peut-on tirer de cet évènement ?

Antoine Sillard : La situation des filiales GEOXIA doit nous alerter sur le fait que même les constructeurs historiques et en apparence les plus solides peuvent connaitre des difficultés. La période actuelle rend d’autant plus utile le recours au contrat CCMI qui comporte de nombreux autres avantages malgré un coût légèrement supérieur. Nous conseillerions toutefois de vérifier l’identité du garant mentionné au contrat.

Que doit faire un client de MAISONS PHENIX dont la maison est en cours de construction ?

Antoine Sillard : Nous conseillons au maître d’ouvrage de mettre le liquidateur de MAISONS PHENIX en demeure de terminer la maison et d’informer officiellement le garant. L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le garant est tenu d’engager des diligences lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage. Le garant peut mettre en demeure le liquidateur de MAISONS PHENIX soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux ; 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant doit procéder à l’exécution de ses obligations. Toutefois, la mise en œuvre de ce mécanisme doit s’étudier et nous ne pouvons donc qu’inciter le maître d’ouvrage à consulter un avocat.

Antoine SILLARD est Avocat associé au cabinet SVA Avocats.