Crédit immobilier : Attention aux risques de prêts lissés ou par pallier

L’emprunteur qui souscrit un prêt lissé ou prêt par paliers a droit à des mises en garde particulières, car si ce prêt lui procure des avantages de trésorerie, il peut être dangereux, a indiqué la Cour de cassation.

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Les professionnels du crédit immobilier doivent souligner les risques spécifiques

L’emprunteur qui fait le choix d’un pret lissé ou par pallier a droit à une mise en garde obligatoire de la part de l’intermédiaire en crédit et à une information de la part du prêteur, vient de juger la Cour, sans quoi ces deux professionnels engagent leur responsabilité vis-à-vis de ce client.

Ce système s’adresse notamment à des emprunteurs qui souhaitent conserver une capacité de trésorerie ou à des emprunteurs déjà endettés, car il diminue dans un premier temps les mensualités de remboursement. Le remboursement réel est reporté à une période ultérieure, durant laquelle de meilleures capacités financières sont attendues par les emprunteurs, par exemple parce qu’ils auront fini de rembourser un crédit précédent en cours.

Ce qui est arrivé à un couple d’emprunteurs non avertis

Un couple avait donc en l’espèce souscrit un prêt immobilier remboursable en vingt ans pour acheter sa résidence principale. Mais il était convenu que les échéances de remboursement seraient minorées lors d’un premier palier d’environ 4 ans, avant d’augmenter par la suite. Au bout de ces quatre ans, le capital à rembourser avait augmenté puisque les échéances versées ne couvraient pas l’intégralité des seuls intérêts. Les intérêts restants avaient été capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital pour former de nouveaux intérêts au fil du temps.

Le couple, qui avait payé un total d’environ 25.000 euros d’échéances se trouvait face à un capital à rembourser qui avait augmenté de 5% depuis l’origine.

Cet amortissement négatif, dans lequel les échéances sont inférieures aux intérêts à rembourser, est un produit dangereux puisqu’il peut augmenter la dette, soutenaient ces clients, et il engage la responsabilité du prêteur comme de l’intermédiaire en crédit pour ne pas avoir lancé d’avertissement au moment de souscrire.

Ce qu’il faut retenir

S’agissant de particuliers, non avertis en matière de crédit, les juges ont estimé qu’ils avaient raison et que les professionnels avaient engagé leur responsabilité en ne soulignant pas le risque.

Les références juridiques : Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635