Immobilier : Passer chez le voisin ne crée pas ipso facto une servitude

Ce n’est pas parce qu’un voisin vous autorise à passer sur son terrain qu’il vous consent une servitude rappelle la cour de Cassation dans un récent arrêt.

Maison sur un grand terrain avec du gazon

© adobestock

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Droit de passage et servitude de passage

Le voisin qui a autorisé ponctuellement le passage sur son terrain n’a pas pour autant accordé une servitude de passage.

Il s’agit dans ce cas d’une tolérance ponctuelle de passage accordée à un tiers, qui ne crée pas de droits à son bénéfice, a détaillé la Cour de cassation.

Servitude et prescription trentenaire

Un habitant reprochait à son voisin d’avoir réduit, chez lui, la largeur d’un espace qui aurait pu être utilisé pour traverser le terrain. Il déclarait bénéficier depuis longtemps d’une servitude sur le terrain de ce voisin et jugeait qu’une largeur de cinq mètres devait demeurer libre.

Cette servitude n’a pas été utilisée depuis plus de trente ans, répondait le voisin, de sorte qu’elle n’existe plus du fait de la prescription trentenaire. En matière immobilière en effet, la propriété peut s’acquérir par l’usage public durant trente ans et un droit peut se perdre inversement par le non-usage durant trente ans.

Cette servitude a été utilisée il y a moins de trente ans, répliquait celui qui réclamait, rappelant que les camions de pompiers étaient passés par là pour éteindre un incendie chez lui. Et par la suite, des engins de travaux sont passés aussi pour les besoins de la reconstruction.

Droit de passage ponctuel et définitif

Mais laisser passer les pompiers ou un engin de travaux ponctuellement, par nécessité, au bénéfice de son voisin n’est pas lui consentir un droit de passage définitif, a répondu la Cour de cassation. Et ces passages imprévus, sans lendemain, ne permettent pas non plus de juger que la servitude aurait été réutilisée, ce qui aurait interrompu la prescription de trente ans.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 6.7.2022, W 21-13.673