« L’immobilier locatif avec levier bancaire, meilleur rempart contre l’inflation »

Pour Thierry Vignal, président et cofondateur de Masteos, l’inflation peut constituer une opportunité pour les investisseurs emprunteurs.

Portrait de Thierry Vignal, président de Masteos

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Thierry Vignal est président et confondateur de Masteos, spécialiste de l'investissement locatif en France et en Europe.

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Depuis la création de la Banque centrale européenne en 1998 jamais une telle hausse de ses taux d’intérêt n’avait été décidée. Une décision exceptionnelle prise dans le but de contenir l’inflation qui atteint 5,8% en France en août selon l’INSEE. La BCE a en effet annoncé une hausse des taux de 0,75 point. Quel est l’impact d’une telle mesure pour les investisseurs ? L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

Emprunter va coûter de plus en plus cher 

L’augmentation historique des taux directeurs de la BCE a pour conséquence directe une hausse des taux d’intérêt pour les emprunteurs. Mécaniquement, si les banques se financent en payant plus cher, elles répercutent cette hausse sur leurs clients. Et ce, avec une remontée des taux d’emprunt. Une mauvaise nouvelle car les taux immobiliers remontent déjà en flèche depuis le début de l’année 2022 avec un secteur du crédit immobilier qui se dégrade, sur fond de taux d’usure.

Certains indicateurs sont plutôt inquiétants, notamment la durée d’emprunt qui s’allonge de plus en plus, la production de prêts qui diminue, le coût relatif moyen pour les emprunteurs ou encore la solvabilité des ménages. Les emprunteurs piochent alors de plus en plus dans leurs économies pour boucler leur financement et convaincre le banquier.

Et même si l’apport à tendance à augmenter, la capacité d’achat des ménages commence à s’éroder. Mais sans propriétaire bailleur, pas d’offre locative, et les locataires manquent cruellement d’offres dans les zones tendues. 

Acheter ne va (pour l’instant) pas coûter moins cher 

Les prix immobiliers maintiennent leur cap malgré la fermeture du robinet des taux très bas. Même si les prix s’assagissent dans certaines zones, et qu’ils baissent pour certains types de biens (notamment pour les passoires thermiques), difficile d’évoluer dans ce contexte sans une stratégie adaptée et un bon profil. D’autant plus que le taux d’usure, ce taux calculé trimestriellement par la Banque de France interdit les emprunts le dépassant. En d’autres termes, d’un mois à l’autre les taux d’intérêt augmentent, mais le taux d’usure ne bouge pas. Un effet ciseau qui exclut du crédit de nombreux emprunteurs.

Afin d’éviter un refus de prêt, certains emprunteurs se penchent désormais sur les taux variables. Avec un taux autour de 2% sur 25, il peut parfois être judicieux d’envisager un taux variable capé (qui varie entre -1 et +1 selon l’évolution des taux). Cette solution, démodée en France, pourrait redevenir intéressante par rapport au taux fixe, sous conditions. 

L’inflation, un opportunité pour les emprunteurs investisseurs

Pour les emprunteurs investisseurs, la période d’inflation peut malgré tout constituer une véritable opportunité. Les taux restent avantageux, autour de 2-2,5%, surtout au regard du niveau d’inflation actuel, à 6,5% en France.

Ce qu’on appelle en économie le taux “réel” est la différence entre le taux nominal et l’inflation, soit -4% en l’espèce : les français empruntent à taux réel négatif. Le loyer de leur actif locatif est indexé à la hausse sur l’inflation alors que la valeur de la dette ayant servi à financer le bien baisse à hauteur de celle-ci chaque année en termes réels.

L’immobilier locatif avec effet de levier bancaire représente donc le meilleur rempart contre l’inflation, toutes classes d’actifs confondues. La pierre constitue une valeur refuge alors que les perspectives boursières sont pour le moins incertaines dans un contexte inflationniste et de possible récession à l’horizon 2023.

La demande de logements reste ainsi très soutenue, et ce dans des villes où les Français n’auraient pas pensé à investir avant la crise sanitaire, essentiellement les villes moyennes qui constituent ce qu’on pourrait appeler la nouvelle géographie locative post covid.

Avec des prix peu élevés, de nombreuses villes affichent un rendement et un potentiel d’appréciation importants. Aussi, il est tout à fait possible de trouver un bien à louer sans dépasser son budget en regardant un peu plus loin… On pense à des villes comme Chartres, Melun, Metz ou encore Quimper qui tirent leur épingle du jeu avec une rentabilité brute moyenne supérieure à 6%. En cherchant des zones avec un foncier sous-évalué, une forte tension locative et un revenu médian assez élevé, l’investisseur fait un choix raisonnable.