Immobilier : Thionville, Metz, Draguignan… Voici le top 10 des villes où investir en cette rentrée

Vous vous demandez investir en cette rentrée 2022 pour échapper à la flambée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles ? Découvrez le palmarès Masteos des villes abordables qui offrent le meilleur rendement locatif.

Vue sur la Moselle et le Nouveau Temple dans le centre-ville historique de Metz

© adobestock

Metz est en deuxième position du palmares des villes où investir à la rentrée 2022.

 0
Temps de lecture estimé : 6 min

Mettre son capital à l’abri en investissant dans l’immobilier, en profitant de loyers indexés sur l’inflation n’est pas un mauvais choix dans un contexte inflationniste. A condition de choisir le bon emplacement. C’est l’objet de l’étude que vient de réaliser Masteos passant au crible les 500 plus grandes villes françaises.  Les critères de sélection ?  « Un prix du mètre carré supérieur à  2000 euros le mètre carré comme gage minimal de qualité du foncier,  un rendement moyen supérieur à 6%, un indice de tension locative maximal, un revenu médian supérieur à 23 000 euros, une population de plus de 40 000 habitants, une tension transactionnelle positive (avec plus d’acquéreurs que de vendeurs)  ainsi que certains critères qualitatifs », répond Thierry Vignal, son président. Voici le palmarès des 10 meilleures villes où investir en escomptant 6% des rendement brut ainsi que le top 3 des villes qui peuvent rapporter 7% avec un prix de l’ordre de 1600 euros le mètre carré.

Le top 10 des meilleures villes où investir

Investir à Thionville : 6,80% de rendement brut à 2 207 euros le mètre carré

Thionville est la ville la plus rentable du classement pour réaliser un investissement immobilier. Le prix du mètre carré y affiche une progression de 9,3% en 5 ans à 2.207 euros du mètre carré . “Thionville a le meilleur  rapport revenu médian vs prix du foncier. Située sur la frontière avec le Luxembourg, elle bénéficie d’un effet de contagion économique via les travailleurs transfrontaliers.”, souligne Thierry Vignal.

Investir à Metz : 6,76% de rendement brut à 2 129 euros le mètre carré

Metz aux portes du Luxembourg qui  bénéficie de son rayonnement. Trois fois plus grande que Thionville est la plus grande ville de ce classement avec une population de plus de 100 000 habitants, l’immobilier à Metz profite de la proximité du Grand Duché. Le prix moyen ? Il a progressé de 16,5% en 5 ans et se situe à 2 129 euros le mètre carré. La rentabilité brute moyenne ? Elle est 6,76%. « Metz fait même partie du top 5 des villes françaises  avec le plus de demandes de colocation par annonce (5,9 demandes par chambre« , souligne Thierry Vignal.

Investir à Draguignan : 6,68% de rentabilité brute à 2 280 euros le mètre carré

En troisième position, Draguignan (2280 euros/m2) est certainement la ville la plus rentable du  Var avec 6,68% de rendement brut. « Peu valorisée par rapport à ses voisines, Draguignan coche néanmoins toutes les cases : avec un revenu  médian élevé et une tension locative maximale, cette ville affiche une excellente dynamique  ! Les prix y ont même bondi de 20% en 5 ans”, observe Thierry Vignal. 

Investir à Colmar : 6,58% de rentabilité brute à 2 134 euros le mètre carré

« Comment une ville aussi belle et aussi touristique peut-elle encore rester aussi abordable et rentable et inviter au placement patrimonial ? C’est un mystère« , s’interroge le cofondateur de Masteos. Ce qui est certain, c’est qu’avec un prix moyen de 2.134 euros du mètre carré (en hausse de 14% en 5  ans) l’immobilier à Colmar est deux fois moins cher que Strasbourg alors qu’elle est située à moins d’une heure.

Investir à Chartres : 6,26% de rentabilité brute à 2 225 euros le mètre carré

A une heure de Paris, Chartres se hisse en 5ème position du classement des villes où investir. Berceau de la Cosmetic Valley, la capitale de la lumière et du parfum qui n’a rien à envier aux autres villes du classement.  Les investisseurs peuvent y bénéficier d’une rentabilité brute de 6,26%, de locataires disposant d’un revenu median élevé (26.260 euros) et d’une tension locative maximale. Son prix moyen ? 2.225 euros le mètre carré. 

Investir à Melun : 6,20% de rentabilité brute à 2 864 euros le mètre carré

Située à seulement 30 minutes de Paris en TER, Melun dispose d’un véritable dynamisme étudiant avec notamment une antenne de la faculté d’Assas. La ville est intéressante pour les jeunes actifs parisiens qui n’ont pas le budget pour acheter dans la capitale. D’ailleurs, les prix y poursuivent leur rattrapage sur l’île de France avec une progression de +8% en 6 mois et +8,4% en 5 ans. Le  prix moyen s’établit à 2 864 euros le mètre carré (contre 7.017 euros en moyenne en Île-de-France). 

Investir à Lorient : 6,14% de rentabilité brute à 2 385 euros le mètre carré

Lorient, la ville aux six ports, jouit de son dynamisme économique maritime. “C’est une des seules grande ville bretonne qui offre encore du 6% de rendement avec une valeur en hausse de 13% en 6 mois et de 50% en 5 ans (2.385 euros/m2). C’est la commune du classement dont les prix ont le plus grimpé !”, observe Thierry Vignal. Lorient figure par ailleurs dans le top 3 des villes ** qui ont vu le plus de professionnels s’installer cette dernière année.

Investir à Arles : 6,01% de rentabilité brute à 2 656 euros le mètre carré

20% plus rentable (6,01% de rendement moyen) et 25% moins chère que ses deux sœurs Montpellier et Marseille, Arles vit essentiellement  du tourisme. Avec la plus forte tension transactionnelle du classement (17% plus d’acheteurs  que de vendeurs), Arles enregistre une hausse de prix de 20% en 5 ans à 2 656 euros du mètre carré.

Investir à Annemasse : 6,06% de rentabilité brute à 3 289 euros le mètre carré

Dernier bastion de la rentabilité en Haute-Savoie, Annemasse affiche un prix de 3.289  euros le mètre carré. “En plein renouveau, à 20 min de  Genève (15 000 euros le mètre carré) en voiture ou en tram, c’est la ville la plus riche du classement (plein  emploi). Bémol : c’est aussi la plus petite avec 35 000 habitants”, observe Thierry Vignal. La ville affiche une rentabilité brute moyenne de 6,06% avec des  prix en hausse de près de 17% en 5 ans.  

Investir à Quimper : 5,91 % de rentabilité brute à 2 070 euros le mètre carré

Parce que le littoral a attiré vers lui de nombreux ménages, Quimper n’a pas volé sa place  dans ce top 10. “Les prix ont explosé post-confinement (+12% en 6 mois et 34,7% en 5 ans)  avec l’arrivée des parisiens. C’est l’une des grandes villes bretonnes les moins chères (2.070  euros du mètre carré), sans que cela ne soit vraiment justifié. Quimper est 2 fois moins chère  et 50% plus rentable que Rennes !”, commente le cofondateur de Masteos qui estime à un peu  moins de 6% le rendement brut moyen de la ville.  

Le top 3 des villes où investir à moins de 2 000 euros le mètre carré

Les villes les moins chères le sont généralement pour une (mauvaise) raison, d’où notre seuil minimum à 2000 euros/m2 pour se prémunir d’un certain risque foncier. Pour les investisseurs plus aguerris, il existe néanmoins 3 pépites qui dérogent à cette règle : Niort, Épernay et Angoulême ! Avec une rentabilité supérieure à 7%, ces villes ont un prix moyen autour de 1600 euros du mètre carré pour une tension locative maximale.

Investir à Angoulême : 7,79% de rentabilité brute à 1 602 euros le mètre carré

Angoulême, pôle culturel et capitale de la BD et du cinéma d’animation, à 40 minutes en train de Bordeaux et 1h30 en voiture, affiche des prix en hausse de 31,5% en 5 ans !

Investir à Niort : 7,57% de rentabilité brute à 1 617 euros le mètre carré

Niort, 4ème place financière française, capitale de l’assurance, à seulement 50 minutes de La Rochelle, ville où les Parisiens ont massivement acheté post- confinement, est une alternative intéressante avec des prix en progression de 13,5% en 5 ans et un revenu médian et une tension locative très élevés.

Investir à Epernay : 7,15% à 1 694 euros le mètre carré

Dans le Grand Est, Épernay, capitale du champagne, n’est qu’à 1h30 en TER de Paris pour un prix moyen du mètre de 1.694 euros, et une population au revenu élevé car embauchée pour l’essentiel par les grandes maisons de champagne…