Immobilier : Y a-t-il suffisamment de biens à vendre en France ?

Existe-t-il une pénurie de l’offre, c’est-à-dire du nombre de biens à vendre, en France ? SeLoger fait le point sur 4 ans et identifie les secteurs en pénurie et ceux en sur-offre.

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Un contexte global de pénurie, surtout pour les maisons

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Alors que toute l’attention est portée sur la capacité des acheteurs à surmonter les hausses consécutives du taux d’intérêt, quand est-il du nombre de biens en vente ?

SeLoger s’est penché sur la question. Si une pénurie de biens à vendre se fait ressentir dans sa globalité, le marché français abrite cependant des réalités très différentes selon les villes, en lien avec la nouvelle géographie immobilière post-Covid..

Une pénurie de l’offre en France

Plusieurs facteurs peuvent l’expliquer : les conditions exceptionnelles de crédit ces dernières années qui ont boosté la demande immobilière, la crise sanitaire qui a poussé les Français à se réfugier dans la valeur “pierre” , à déménager ou à investir dans des résidences semi-principales et secondaire…

Le constat est net : il existe une pénurie de l’offre, c’est-à-dire du nombre de biens à vendre, en France. Cette réalité est vraie quel que soit le type de biens, mais elle est encore plus forte pour les maisons. 

Le nombre de maisons en vente ont chuté de moitié en 4 ans

En 4 ans (vs 2018), le stock d’annonces de maisons en vente a chuté de moitié (-54%), et de -28% pour les appartements. Et depuis le 1er confinement en 2020, le stock de maisons à vendre s’est véritablement effondré. Au niveau France, cette pénurie se stabilise depuis près d’un an, mais le niveau de biens en vente reste globalement très bas sur le marché français.

La pénurie de l’offre se fait surtout sentir en milieu rural

La pénurie est exacerbée dans le monde rural avec des stocks divisés par deux depuis 2018. Dans certains marchés plus urbains comme dans le Top 10 et le Top 50, les stocks se reconstituent petit à petit. A l’autre extrémité du spectre, le marché parisien est dans une situation de sur-offre avec des stocks au plus haut par rapport aux 4 dernières années.

Quid des plus grandes villes de France ?

Des dynamiques différentes sont constatées dans les 51 plus grandes villes de France :

  • Une forte pénurie qui touche la majeure partie des grandes métropoles soit 30 villes à l’image de Marseille, Montpellier ou Grenoble.

Une légère pénurie qui concerne 13 villes dont Nice, Rennes, Lille et Strasbourg.

Une légère sur-offre comme c’est le cas à Toulouse, Bordeaux, Nantes et Angers.

Une forte sur-offre à Paris, Lyon, Villeurbanne et Mérignac.

Paris victime de son manque d’attractivité post-Covid

Le niveau de l’offre disponible à Paris est à l’extrémité de celui constaté à Marseille. Ces deux villes sont emblématiques de deux réalités post-Covid très différentes. D’un côté, la Capitale a perdu en attractivité avec des biens à vendre qui s’accumulent, dont le stock a doublé depuis le début de la pandémie. De l’autre côté, la situation de forte pénurie constatée à Marseille – avec un stock de biens réduit de moitié depuis 2018 – démontre que l’attrait post-Covid des Français pour un meilleur cadre de vie ne faiblit pas.

Quel impact sur les prix de l’immobilier?

Comment le nombre de biens à vendre impacte-t-il le marché immobilier et la dynamique des prix ? “S’il apparaît évident que la remontée des taux devrait induire une probable baisse de la demande dans les prochains mois, la situation de pénurie de biens à vendre, constatée au niveau global, devrait amortir un potentiel ralentissement des prix”, explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques pour SeLoger.

Ceci devrait être particulièrement vrai pour les marchés devenus attractifs avec la “nouvelle” géographie immobilière qui s’est dessinée post-Covid : à savoir le monde rural et la plupart des villes moyennes. A l’inverse, les marchés en sur-offre (Paris notamment) sont des marchés très vulnérables qui ne seront  pas épargnés par la baisse de la demande et verront certainement leur prix reculer.

Méthodologie : Indices de suivi de l’évolution du stock de biens à vendre, de 2018 à 2022, pour l’ensemble des marchés français, à partir des annonces publiées sur SeLoger.

S’il apparaît évident que la remontée des taux devrait induire une probable baisse de la demande dans les prochains mois, la situation de pénurie de biens à vendre, constatée au niveau global, devrait amortir un potentiel ralentissement des prix
Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques pour SeLoger