Immobilier : 10 villes où investir en Ile-de-France

Grâce à de grands projets d’urbanisme et de nouvelles lignes de transports en commun, certaines villes d’Ile-de-France voient leur côte monter en flèche. Quelles sont-elles ? Le point avec Brickmeup.

Créteil

© adobestock

Créteil : 11ème ville de France la plus dynamique

 0
Temps de lecture estimé : 10 min

Brickmeup – start-up spécialiste de l’investissement locatif – dévoile le palmarès des dix villes d’Ile-de-France avec le plus fort potentiel de prise de valeur. Les prix au mètre carré sont appelés à monter et le rendement locatif y est souvent intéressant.

Les villes les plus attractives d’Essonne

Savigny-sur-Orge

Avec 37 000 habitants, elle est la quatrième ville du département. Elle est reliée aux grands pôles économiques de la région grâce au RER C et à l’autoroute A6. Il s’agit d’une ville particulièrement recherchée par la classe moyenne.

Grand projet de la ville

Le renouvellement urbain du Grand-Vaux qui vise à désenclaver, redonner de l’attractivité commercial et valoriser les espaces verts existants sera réalisé en plusieurs étapes et aboutira à l’horizon 2032 à un nouveau quartier. Plus de 580 logements sociaux seront détruits pour laisser place à 900 logements neufs dont 230 sociaux.

Investissement locatif

Les prix de l’immobilier sont attractifs puisque le prix au mètre carré est d’environ 3 509 € et le potentiel de revalorisation d’un bien est de 4,92%.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur

Massy

Massy est reliée aux grands pôles économiques grâce au RER C et B, mais aussi aux autres grandes villes grâce à sa gare TGV. La commune est dynamique d’un point de vue démographique : la population a augmenté de 24,3% en 10 ans, quand la part de la population diplômée du supérieur augmentait de 68,25% sur la même période.

Grand projet de la ville

Sous l’impulsion de la ligne 18 du Grand Paris Express, la ville bénéficiera d’un deuxième accès en transport en commun. Les deux nouvelles gares – Massy-Opéra et Massy-Palaiseau – relieront directement la ville au pôle économique du plateau de Saclay et à l’aéroport d’Orly. Le développement du Cluster Paris-Saclay s’axera autour de trois pôles – scientifique, économique, aménagement du territoire – pour favoriser l’innovation. À terme, il concentrera 35% de la recherche française et accueillera 60 000 étudiants et près de 10 500 chercheurs.

Investissement locatif

À proximité du plateau de Saclay, la demande locative y est importante. Malgré ces paramètres, les prix de l’immobilier sont encore très attractifs, environ 4 159 € du mètre carré et le potentiel de revalorisation s’élève à 4,09%.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Les villes les plus attractives des Hauts-de-Seine

Colombes

Ses 85 000 habitants (source : INSEE) font de Colombes la 4ème ville la plus peuplée des Hauts-de-Seine. Elle est de plus bien desservie avec quatre gares, dix lignes de bus et un tramway. Seules 15 minutes sont nécessaires pour rejoindre Saint-Lazare en train. Son attractivité économique n’est plus à prouver avec la présence d’entreprises comme Oracle France et Jaguar-Land Rover France.

Grand projet de la ville

À partir de 2023, la ville bénéficiera du prolongement de la ligne de tramway T1. Elle sera également ville-hôte des épreuves de hockey sur gazon pendant les J0 2024. Ce statut engendre la rénovation du stade Yves-du-Manoir dont la tribune historique est en cours de réhabilitation. Deux terrains dédiés à la pratique du hockey sur gazon et deux bâtiments, où seront accueillis locaux administratifs et vestiaires, vont voir le jour. Le site deviendra le siège de la Fédération française de hockey sur gazon.

Investissement locatif

Avec un prix au mètre carré de 5 866€ soit un peu plus élevé que les villes précédemment citées et un potentiel de revalorisation moindre de 2,27%, Colombes demeure une ville attractive où la demande locative est importante. 

Type d’investissement

À la fois patrimoniale (prix d’achat élevé et rendement moindre) et spéculative (plus-value à la
revente).

Asnières-sur-Seine

Asnières-sur-Seine est très bien desservie par les transports en commun : une gare, trois stations de métro, un tramway et plusieurs lignes de bus. En moins de 10 minutes, il est possible de rejoindre Paris Saint-Lazare en train. La ville accueille en outre plusieurs grandes entreprises à l’image de Louis Vuitton et Lesieur.

Grand projet de la ville

À partir de 2030, la commune verra son attractivité monter en flèche avec la ligne 15 Ouest du métro. Ces aménagements feront d’elles l’une des villes les mieux desservies par les transports du Grand Paris.

Investissement locatif

Boostée par le dynamisme d’Asnières qui séduit les jeunes cadres et les familles, la demande locative est très forte. Le prix au mètre carré est, quant à lui, plus élevé : 7165 € tandis que le potentiel de revalorisation se monte à 2,92%.

Type d’investissement

La ville d’Asnières s’adresse davantage à des investisseurs à la recherche d’un placement sécurisé, avec un rendement locatif plus faible en contrepartie.

Les villes les plus attractives de Seine-Saint-Denis

Noisy-le-Grand

Noisy-le-Grand fait montre d’une vitalité démographique et économique : il s’agit du 3ème centre d’affaires d’Île-de-France. Desservie par deux lignes de RER et par un réseau de bus, la ville est située à 20 minutes du centre de Paris. 

Grand projet de la ville

Avec plus de 150 000 voyages prévus par jour, la future ligne de métro 15 Sud du Grand Paris Express – dont l’ouverture est annoncée en 2025 – renforcera l’attractivité de la commune.

Investissement locatif

La demande locative est forte en raison de l’attractivité de Noisy : proximité de Paris, environnement de vie agréable, grands centres commerciaux et salles de cinéma. Le prix au mètre carré est de 4 604 € et le potentiel de revalorisation est de 3,84 %.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Épinay-sur-Seine

Épinay-sur-Seine compte plus de 55 000 habitants (source : INSEE). Afin de faciliter les déplacements, la ville propose de nombreux moyens de transport : Tramway, Transilien, RER, bus et le T11.

Grand projet de la ville

La ville a lancé un projet de renouvellement urbain – dont l’aboutissement est prévu pour 2030 – qui s’articule autour d’un triptyque centré sur l’urbanisme, l’environnement et le social. L’objectif est d’améliorer l’attractivité de la ville tout en améliorant le quotidien des habitants.

Investissement locatif

Le marché immobilier est plutôt tendu, les propriétaires ne rencontrent généralement aucune difficulté à trouver un locataire en particulier pour les petites surfaces comme les T2. Le prix du mètre carré, quant à lui, est abordable, environ 3 363 € et le potentiel de revalorisation est de 4,01 %.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Aubervilliers

Aubervilliers dispose de nombreux moyens de transport : Tramway, métro 12, RER B et bus. Le campus universitaire attire de nombreux étudiants qui s’installent ensuite à Aubervilliers. Motivée par un prix au mètre carré abordable, de nombreuses entreprises décident d’y implanter leur siège social.

Grand projet de la ville

Grâce aux aménagements liés au Grand Paris Express et aux JO 2024, la ville verra la ligne 15 assurer la correspondance avec la ligne 12 à la station Mairie d’Aubervilliers. La gare Fort d’Aubervilliers devrait, quant à elle, sortir de terre d’ici 2025. En parallèle, la municipalité mène un programme de réaménagement urbain avec le nouvel éco-quartier Fort d’Aubervilliers. Une partie sera destinée à de nouveaux logements, ainsi que des commerces, des espaces verts, des activités culturelles et des équipements publics. Ce projet devrait aboutir à l’horizon 2025-2030. La ville est par ailleurs en pleine reconquête des berges du canal Saint-Denis, avec la création du quartier Porte d’Aubervilliers. Une piscine d’entraînement devrait être construite à l’occasion des JO 2024.  

Investissement locatif

Le marché immobilier est très tendu en particulier pour les petites surfaces (source : locservice), les propriétaires ne rencontrent généralement aucune difficulté à trouver un locataire en cas de location simple. La ville est cependant soumise à l’encadrement des loyers comme de nombreuses communes de Seine-Saint-Denis. Le prix du mètre carré demeure plutôt faible, environ 4 140 € et le potentiel de revalorisation est de 3,47 %.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Les villes les plus attractives du Val-de-Marne

Champigny-sur-Marne

Comptant environ 80  000 habitants (source  : INSEE), Champigny-sur-Marne est facilement accessible par le RER, par de nombreuses lignes de bus et en voiture par l’A4. D’un point de vue économique, la ville abrite plus de 10 000 entreprises.

Grand projet de la ville

Dans le cadre du Grand Paris Express, la ville accueillera deux nouvelles gares : Champigny centre entre les lignes 15 sud et 15 Est et Bry-Villiers-Champigny en interconnexion avec les lignes P du transilien et E du RER. La mise en service est prévue pour 2025. Il sera possible de rejoindre l’aéroport d’Orly en 32 minutes et celui de Roissy-Charles-de-Gaulle en 30 minutes.

Investissement locatif

La demande locative est forte, il est facile pour les propriétaires de trouver des locataires. Le prix au mètre carré est de 4 587 €. L’arrivée de la ligne 15 renforcera l’attractivité de la ville avec un potentiel de revalorisation de 4,25%.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Vitry-sur-Seine

Vitry-sur-Seine avec ses 95 510 habitants (source : INSEE) est la 46ème ville la plus peuplée de France. Ses deux gares du RER C lui offrent un accès rapide à la capitale.

Grand projet de la ville

Comme les villes précédemment citées, Vitry-sur-Seine sera desservie par la ligne 15 du métro à partir de 2025. Grâce à elle, la ville se retrouvera à seulement quelques minutes des quartiers d’affaires, des universités et des aéroports – 15 minutes contre 51 minutes actuellement.

Investissement locatif

Dans cette commune du Val-de-Marne, le prix de l’immobilier demeure assez abordable, environ 4 429 € le mètre carré. L’arrivée du Grand Paris contribuera à augmenter l’attractivité de la ville. Le potentiel de revalorisation est estimé à 5,43%.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

La villes la plus attractive du Val d’Oise

Créteil

Préfecture du Val-de-Marne, Créteil est la ville la plus peuplée du département avec 90 000 habitants. Elle est directement reliée à Paris grâce à la ligne 8 du métro et au RER D. La ville est réputée pour son attractivité : 11ème ville de France la plus dynamique selon Le Figaro et 8ème ville en termes de création d’entreprise. La commune est un bassin d’emploi, avec 6 000 entreprises employant près de 50 000 personnes.

Grand projet de la ville

L’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express à Créteil L’Echat renforcera encore un peu plus l’attractivité de la ville. À l’horizon 2023-2024, le premier téléphérique urbain d’Île-de-France verra le jour, permettant d’améliorer la desserte au sein du Val d’Oise, en reliant Villeneuve-Saint-Georges à Créteil. En matière de logements et de transition énergétique, le projet d’éco-quartier de l’Echat, situé à proximité de la future gare du Grand Paris Express, a été désigné «  territoire à énergie positive pour la croissance verte » par le ministère de l’écologie.

Investissement locatif

Les prix de l’immobilier sont attractifs, environ 3 946 € le mètre carré et le potentiel de revalorisation est de 4,38 %.

Type d’investissement

Mixte qui allie rendement et potentiel de prise de valeur.

Méthodologie utilisée par Brickmeup

Pour le potentiel de prise de valeur, Brickmeup a utilisé les chiffres des notaires et de Pricehubble sur les évolutions passées et futures des prix. Ils ont ajusté ces valeurs à l’aide d’un coefficient déterminé en se basant sur l’impact des politiques de la ville passées et à venir. Une zone qui va bénéficier d’un transport ou d’un aménagement municipal va bénéficier d’une augmentation du prix de l’immobilier plus fort que la moyenne du marché dans ladite zone. De façon plus détaillée, ils ont déterminé deux coefficients différents : un pour l’amélioration des transports et un pour les nouveaux programmes de construction et politiques d’investissement. Ils les ont ensuite appliqués aux prix de l’immobilier des villes et zones concernées pour calculer le potentiel de prise de valeur des biens.