Dans un lotissement, la construction illicite peut être sauvegardée

Le non respect par un voisin du cahier des charges du lotissement n’aboutit pas forcément à la démolition de la construction illicite a précisé un récent arrêt de la cour de cassation.

Des maisons dans un lotissement

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Ce n’est pas parce que la construction d’un voisin viole le cahier des charges du lotissement que la démolition peut être obtenue.

Cette démolition peut être demandée, a confirmé la Cour de cassation, mais il faut, pour l’obtenir, que son coût ne soit pas disproportionné avec le préjudice invoqué.

Le cahier des charges du lotissement est le contrat qui lie tous les propriétaires, énumère leurs droits, obligations et interdictions. Les juges avaient été saisis d’une demande de démolition par un propriétaire qui prouvait que son voisin avait construit un bâtiment démesuré, non conforme au cahier des charges. Dès lors que le contrat est violé, la démolition peut être exigée, soutenait le propriétaire mécontent.

Que le préjudice causé pour les autres soit important ou non, et même s’il n’existe pas, le respect du cahier des charges est une obligation qui suffit pour ordonner la disparition des constructions non conformes, ajoutait-il.

Mais les juges ont écarté ce raisonnement. Ils ont écarté l’exigence du respect du contrat général de tous les propriétaires et ont décidé de ne juger qu’en tenant compte de l’importance du préjudice invoqué par les seuls voisins mécontents. Et en l’espèce, le préjudice pour ces derniers était seulement un « ressenti négatif » et non une gêne avérée comme la perte de la vue ou la perte d’ensoleillement, par exemple.

Dès lors, a conclu la Cour de cassation, la démolition a pu être jugée comme une sanction démesurée et l’affaire peut se résoudre en dommages-intérêts accordés à ceux qui contestent.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 13.7.2022, T 21-16.407