Immobilier Dijon : La mayonnaise ne retombe pas !

Toujours plus de demandes que d’offres de biens

En cet automne 2022, le marché immobilier de Dijon n’échappe pas à l’impact de la remontée des taux de crédit et des refus de financement plus nombreux par les banques. Cependant, pour Guillaume Robinet, agent immobilier chez « De la cour au jardin », il reste assez porteur “dans le sens où il y a toujours beaucoup plus de demandes que d’offres”. Dijon, comme d’autres grandes villes en régions, n’a pas échappé à la hausse des prix. Sur le premier semestre, cette dernière est estimée à 5%. “La période actuelle permet encore de vendre ou d’acheter dès lors le projet est réellement défini”, poursuit le professionnel, d’autant que la région Dijonnaise a des atouts bien identifiés.

Au carrefour de Paris, Lyon et la Suisse

Il y a 30 ans, cette ville à taille humaine était déjà en tête du palmarès des villes de France où il fait bon vivre. La capitale des Vins de Bourgogne est désormais aussi celle des papilles avec l’ouverture de la Cité internationale de la Gastronomie et du Vin, renforçant son attrait touristique et culturel, et, par ricochet, économique déjà bien installé, grâce au maillage autoroutier (A6, A36, A5, A39) et TGV, qui permet de relier Paris, Lyon et la Suisse en moins de 1h40.

Autant d’opportunités pour un investisseur particulier qui souhaite acquérir un bien de petite surface en vue d’une location saisonnière, où la nuit s’affiche en moyenne à 43 euros. Ce sont des appartements de toutes époques en centre-ville et proches des Facultés, avec ou sans rénovation : maison de ville à colombage en zone de sauvegarde avec de beaux volumes et des plafonds à la Française, immeuble des années 30 ou 60, ainsi que des constructions récentes. Une grande partie de cette offre, sauf la plus récente, est dépourvue d’extérieur. Quant aux biens au-delà du T3 sont assez rares, donc très recherchés par les locataires. Cette tension sur les biens maintient attractif et rentable l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien : le loyer d’une pièce louée vide se situe en moyenne à 18€/m², celui d’un 2 pièces à 13€/m² et celui d’un 3 pièces à 11€/m².

Un marché locatif porté par une forte demande étudiante

Ceci s’explique par un marché locatif porté par les 18-25 ans. En début d’automne, Dijon fête les 300 ans de son Université où sont inscrits près de 40 000 étudiants. Une majorité vient étudier sur le Campus universitaire Montmuzard, créé en 1957 et qui ne cesse d’accueillir de nouveaux bâtiments pour l’Université, mais aussi les résidences pour étudiants.

Un peu endormie au début des années 2000, la Cité des Ducs de Bourgogne se réveille avec un nouveau projet urbain et son tram. Deux lignes dessinent une étoile à trois branches. Elles permettent de desservir les quartiers Nord, la ville de Chenôve (Sud-est) et celle de Quétigny (Sud-ouest), en passant par le centre-ville qui devient plus verdoyant et sécurisé avec sa zone piétonne.

Les quartiers dijonnais prisés

Entre Place de la République, la gare et la rue Chabot-Charny/Place Wilson, il faut compter 3 000 euros le m². Pour des biens anciens d’exception, les 4 700 euros le m² peuvent être dépassés. Ainsi pour un appartement de 60 à 70 m², il faut compter sur un budget de 250 000 euros. Pour les maisons, il faut rechercher, avec patience, du côté du quartier Montchapet ou celui de Victor Hugo (3 250 euros le m²), qui sont très prisées grâce à leurs allées et espaces verts publics. Dans le neuf, les opportunités du moment se situent dans la zone en rénovation de l’ancien hôpital général de Dijon, au bord de l’Ouche.

Les quartiers Clos de Pouilly et Toison d’Or, situés au Nord, entre le centre-ville et la rocade, forment ce que l’on appelle le nouveau Dijon. Cette zone composée d’immeubles résidentiels (du studio au T5) construits il y a moins de 20 ans sur d’anciens terrains militaires, ou en projet de construction, et à proximité d’activités tertiaires, est très recherchée. C’est la zone la plus chère de la ville : ici le m² peut rapidement dépasser les 3 500 euros, avec ou sans extérieur dans l’ancien ou le neuf.

Des offres variées dans la région dijonnaise

Une famille avec enfants, pour qui un extérieur s’impose, doit regarder du côté de la périphérie vers des villes comme Ahuy, Asnières-lès-Dijon, Varois et Chaignot, la zone des Combes au Nord-est, Corcelles-les-Monts, Velars-sur-Ouche… Là, pour un budget de 300 à 350k€, elle accède à une grande maison à rénover, avec un extérieur, qui peut être très grand parfois, mais c’est de plus en plus rare. En s’éloignant sur le secteur de la vallée de l’Ouche, sur la plaine dijonnaise et une partie de la côte viticole, pour 250 000 euros, cette même famille peut acquérir un corps de ferme en pierres et charpente de bois apparentes, mais à rénover du sol au plafond, avec beaucoup d’espace autour du logis.

3 exemples de maisons ou d’appartements vendus à Dijon

Maison située à Bretigny (21490) vendue à 592 000 € (256 m2)

Appartement vendu à Dijon, quartier Monchapet à 231 000 € (59 m2)

Appartement vendu à Dijon, secteur Wilson à 229 000 € (68 m2)