Immobilier Paris 9ème : Des prix plus hétérogènes que jamais

Vous avez un projet immobilier dans le 9ème ? Sachez que les prix peuvent varier fortement selon les quartiers et l’état du bien. L’éclairage de Cyril Durieu, directeur de l’agence immobilière Vaneau 9ème.

Vue du square de l'Opéra-Louis-Jouvet et du théâtre de l'Athénée, dans le 9ème arrondissement de Paris, France

© adobestock

La fourchette des prix est très large dans le 9ème arrondissement de Paris.

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Après un vrai frémissement à la hausse du marché très encourageant sur les mois d’avril et mai, celui-ci s’est confirmé sur juin et juillet. Bien que le climat économique ambiant puisse de prime abord sembler anxiogène (inflation, hausse des taux d’intérêt, taux d’usure non revu et trop bas, crise énergétique…) une demande encore soutenue à ce jour est ressentie au niveau immobilier sur nos quartiers.

Les acquéreurs ? Des profils financiers ultra-pérennes

Le profil des acquéreurs est toujours diversifié, allant de secundo accédants quinquagénaires bénéficiant d’une revente préalable, de primo accédants certes bien moins nombreux qu’avant mais avec des profils de jeunes cadres trentenaires à revenus confortables se positionnant pour un premier achat en résidence principale, quelques provinciaux parfois pour un petit pied à terre parisien ou encore des investisseurs recherchant non pas un fort rendement mais un placement patrimonial pérenne sur Paris, mettant leur argent à l’abri de l’érosion inflationniste.

Tous ces profils diversifiés ont un point commun : un apport conséquent, qu’il résulte d’une revente préalable, d’une donation parentale, d’une épargne thésaurisée depuis des années et dont ils ne veulent plus qu’elle dorme à la banque. C’est la clé désormais dans le contexte actuel pour acheter sur Paris : bénéficier d’a minima 15 à 20% d’apport, les banques ne finançant plus comme elles le faisaient il y a peu encore des dossiers à 100% ou 110% de crédit. Ceux qui signent à chaque fois nos appartements, parfois après avoir fait une offre un peu offensive au début, sont en réalité des profils financiers ultra pérennes, ayant déjà préparé le terrain au niveau du prêt bancaire.

De fortes disparités de prix selon les quartiers

Concernant les prix, nous sommes sur une situation de stagnation. Les prix varient aujourd’hui en moyenne entre 10 500 €/m2 et plus de 14 000 €/m2 avec de grandes disparités entre les quartiers.

Du côté de la Nouvelle Athènes/ Aumale/ Taibout/ St Georges, le quartier le plus côté du 9ème, ils oscillent entre 13 000 et 15 000 € /m2, voire plus pour certains biens d’exception qui peuvent atteindre les 18 000 € /m2.

Le nord du 9ème, frontière Barbès, le moins côté, affiche des prix entre 8 500 € et 11 500 /m2 en moyenne.

La moyenne du 9ème, difficile à établir car constituée de biens très hétérogènes, tourne entre 11 000 € à 12 000€ /m2.

Les biens en étages bas, les rez-de-chaussée surtout et dans une moindre mesure le premier étage, sont boudés ou décotés. Le moindre défaut (manque de clarté, vis-à-vis, gros travaux à prévoir, copropriété mal entretenue, quartier problématique en termes de sécurité…) se répercute aussitôt sur les prix.

A l’inverse, le moindre point fort (étage à partir du 4ème, de beaux volumes, de la lumière, des travaux récents, et mieux encore un extérieur exploitable, même un balcon dinatoire sur un haussmannien) se caractérisent par une forte demande et donc une pression à la hausse sur les prix.

Il n’y a donc pas de crise des prix à proprement parler et ceux-ci sont très hétérogènes. Par exemple, les appartements décotés précédemment évoqués peuvent avoir perdu jusqu’à 10% de leur valeur en deux ans. A l’inverse sur les biens présentant les caractéristiques les plus recherchées comme celles listées précédemment, des biens peuvent, eux, avoir gagné 15% en deux ans. Le marché se porte donc très correctement, mais il est plus hétérogène que jamais.

Forte demande d’appartements familiaux

Avec une demande familiale historiquement bien ancrée dans le quartier, les biens les plus recherchés sur notre secteur sont ceux avec 3 chambres, d’une surface idéalement de 90 m2 à 150 m2. Par leur caractéristiques haussmanniennes la plupart des biens en 3 chambres sont plutôt sur des métrages de 130 à 160 m2, ce qui augmente d’autant leur budget.

Nous avons également une part de notre clientèle constituée de gens de Province qui souhaitent acquérir un petit pied-à-terre à Paris, entre 40 à 60m2, ce sont généralement des profils autour de 60/70 ans.

Enfin, les primo accédants constitués de jeunes trentenaires en couples ou célibataires et qui ont historiquement toujours affectionné le 9ème arrondissement pour un premier achat entre 50 à 70m2 et se lancer dans l’immobilier sont moins présents qu’avant, au regard des prix d’entrée élevés, désormais hors d’atteinte pour une partie d’entre eux (hors donation parentale).

3 biens à vendre dans le 9ème arrondissement de Paris

Martyrs / Trudaine

APPARTEMENT – 185m2 – PRIX : 2 900 000 € Superbe duplex de 4 chambres. Balcon filant offrant de superbes vues dégagées et plein ciel sur Paris et le Sacré-Cœur. Bien rare au cœur du quartier commerçant et recherché de la rue des Martyrs. Cave.

Mairie du 9ème

APPARTEMENT – 65m2 – PRIX : 840 000 € Superbe 3 pièces de 65 m2 au 3ème étage avec ascenseur. Façade d’époque conservée, jardin intérieur luxuriant. 2 chambres. Cave. Possibilité d’acquisition d’une place de parking en sus.

Martyrs

PETITE MAISON – 53m2 – PRIX : 730 000 € Petite maison entièrement rénovée de 53 m2, donnant sur une jolie cour arborée. Préservé du bruit, beaucoup de lumière et belle hauteur sous plafond. Une cave complète ce bien.

Immobilier Paris 9ème : 3 exemples de biens vendus

Martyrs / Maubeuge

APPARTEMENT – 96m2 – VENDU : 13 800€/m2 EXCLUSIVITÉ. Appartement en duplex de 100.96m2 au 5ème étage par ascenseur avec 2 chambres. Balcon filant avec vue dégagée plein ciel sur la Tour Eiffel. Parquets, moulures, cheminées. Bien rare. Cave.

Trinité / Nouvelle Athènes

APPARTEMENT – 242.14m2 – VENDU : 10 200€/m2 Au 3ème étage par ascenseur d’un bel immeuble ancien en pierre de taille, un appartement familial de réception de 242.14m2. 4 chambres. Plan modulable. Beaux volumes, parquet point de Hongrie, moulures, cheminées.

Liége / Trinité

APPARTEMENT – 45.89m2 – VENDU : 12 500€/m2 Appartement de 2 pièces de 45.89 m2 rénové en 2020 avec des matériaux haut de gamme. Commerces, restaurants et transports à proximité immédiate de l’immeuble. Très calme et environnement bucolique

Merci à Cyril Durieu, directeur de l’agence immobilière Vaneau 9ème, pour son analyse. Vous souhaitez partager votre vision du marché ? Ecrivez-vous ici : hello@mysweetimmo.