Immobilier Saint-Malo : Les petites surfaces bien situées flirtent avec la barre des 6 000 euros le mètre carré

A Saint-Malo, le dynamisme du marché bat son plein, avec une demande forte et des délais moyens qui n’augmentent que très peu. Ici, un bien recherché se vend en moins de 15 jours et au prix. Décryptage avec Matthieu Gardin, Directeur des transactions en Ille-et-Vilaine pour le groupe Giboire.

Saint-Malo

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Saint-Malo, une ville qui a le vent en poupe, pour habiter à l'année ou en saison.

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My Sweet Immo : Quelles sont les évolutions récentes du marché malouin en octobre 2022 ?

Matthieu Gardin : Pour le moment, nous ne constatons pas d’évolution majeure au regard de l’année 2021. Nous n’observons pas de chute de volume ni de baisse de prix, ou alors de façon minime. Le panier moyen a d’ailleurs augmenté, passant de 374 000€ en 2021 à 389 000€ en 2022, à nombre de transaction constant.

Malgré l’actualité, les taux d’intérêts qui augmentent et l’incertitude, nous sommes toujours dans un marché où la demande est supérieure à l’offre. Cela s’explique par l’attractivité de Saint-Malo, qui est un territoire magique, mais aussi une vraie ville et non une station balnéaire qui ne vit que l’été, et qui dispose d’un accès rapide depuis Paris avec la LGV.

Sur le marché des biens à plus de 800 000€, on constate cependant un délai de vente qui s’allonge, avec moins d’acquéreurs, quand il n’augmente pas pour un bien rare, et se fait légèrement plus long pour un produit classique.

My Sweet Immo : Quelle est la particularité du marché immobilier malouin ?

Matthieu Gardin : A Saint-Malo, le marché immobilier est composé à la fois d’acquisition en résidence principale (37 % de nos transactions), en résidence secondaire (43 % des transactions) et en investissement locatif (18%). Cette année, les investisseurs dans la location saisonnière ne sont plus là puisqu’un système de quotas par quartier a été mis en place pour limiter le AirbnB dans la ville. Depuis, nous avons d’ailleurs récupéré quelques beaux logements qui reviennent sur le marché de la location classique à l’année, mais nous n’observons pas de baisse des prix à la vente sur ce type de biens. Le marché locatif est en forte tension à Saint-Malo depuis plusieurs années. Sur 500 logements de notre parc, nous recevons entre 80 et 90 par an, ce qui est peu.

My Sweet Immo : Les chiffres parlent de +12 % en un an dans l’ancien à Saint-Malo, un prix médian à 5100€/m² : qu’en est-il vraiment pour vos transactions ?

Matthieu Gardin : Ces chiffres me semblent refléter le marché mais le prix va essentiellement dépendre de l’emplacement et de la rareté du bien. Ils sont très variables et les petites surfaces peuvent rapidement atteindre les 6000€ / m² avec un bon emplacement. Sur le Sillon, il n’y a quasiment pas d’offre : les appartements et les maisons y partent à des prix très élevés. En mai, nous avons ainsi vendu une maison à Rochebonne, après le Sillon, à plus de 6600€ / m². Contrairement à une ville comme Rennes, notre clientèle, qui vend un bien en Normandie ou à Paris pour investir à Saint-Malo, a les moyens de dépasser le marché et si le bien est rare, les prix montent très facilement.

My Sweet Immo : Quelle est la typologie des acquéreurs à Saint-Malo ?

Matthieu Gardin : Au sein de notre agence malouine, située dans le centre d’Intramuros, nous réalisons 1/4 de nos transactions avec des Franciliens et 20 % avec des acquéreurs venant d’autres régions. Le reste est composé d’acquéreurs bretons, principalement Rennais. L’an dernier, nous avons reçu une nouvelle clientèle de Français expatriés qui cherchaient une résidence secondaire ou un investissement locatif en France, mais aussi d’Américains qui ont souhaité placer leur argent dans l’immobilier ici car ils adorent Saint-Malo. C’est quelque chose qu’on ne voit plus cette année.

My Sweet Immo : Quels sont les quartiers et les biens recherchés ?

Matthieu Gardin : Nous avons deux types de demandes sur la résidence secondaire en fonction du budget dont les acquéreurs disposent : les plus grosses enveloppes recherchent le confort de la maison, avec une vraie vie de quartier et proche des plages, au Sillon, Paramé, Courtoisville ou Saint-Servan. Avec un budget intermédiaire, les acheteurs vont viser un appartement à Intramuros, ou un T3/T4 à Paramé, Saint-Servan ou aux Bas Sablons. Saint-Servan et Paramé sont les quartiers les plus demandés après Intramuros, tous budgets confondus. Plus on se rapproche du Sillon, plus les prix augmentent.

My Sweet Immo : Pouvez-vous nous détailler vos dernières ventes ?

Matthieu Gardin : En octobre, l’agence Giboire de Saint-Malo a réalisé la vente dans un secteur recherché de Saint-Servan d’un T5 de 99m², avec deux balcons exposés sud-ouest. Le bien s’est vendu en deux mois à 425 000€ net vendeur, soit 4292€/m², après 25 000€ de négociation. Toujours en octobre, un 64m² avec une terrasse de 24m², garage et parking, dans une résidence récente (2018) à Rothéneuf, s’est vendu au prix affiché de 395 000€ en moins de deux semaines, soit 6172€/m². Fin septembre, nous avons vendu un T2 de 25m² dans Saint-Malo Intramuros, rue du vieux rempart, pour 150 000€. Il a été vendu au prix, soit 6000€ / m², en moins de deux semaines. En septembre, dans le très recherché secteur de Courtoisville, une maison de 170m² avec des travaux, sur un terrain de 427m², s’est vendue 610 000€ net vendeur, au prix affiché, en deux mois, soit 3588€ du m².

Merci à Matthieu Gardin, Directeur des transactions en Ille-et-Vilaine du groupe Giboire, d’avoir répondu aux question de MySweet’Immo. Le groupe rennais Giboire, presque centenaire, est un acteur immobilier indépendant et familial d’envergure en Bretagne et sur le territoire national.