Immobilier Paris : Effet Covid, les grandes superficies sont – proportionnellement – plus chères que les petites surfaces !

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Normalement, les prix à l’achat des grandes surfaces sont proportionnellement moins élevés que ceux des petites superficies et, inversement, plus la superficie d’un logement est petite, plus elle coûte cher au m². La crise sanitaire a tout bouleversé : à Paris, c’est l’inverse !

« Contrairement à la règle générale qui veut que les petites superficies coûtent proportionnellement plus cher que les grandes surfaces, à Paris, contre toute attente, ce sont les grands appartements familiaux qui affichent les prix – au m² – les plus élevés. Faut-il y voir un nouvel effet de la crise sanitaire que nous traversons ? Les Parisiens auraient-ils privilégié l’achat de plus grandes surfaces pour traverser les différents confinements imposés ou le stock disponible de ce type de biens a-t-il réduit comme peau de chagrin, sans réel renouvellement, ces dernières années ? Voilà qui constitue, dans tous les cas, un nouveau défi à relever concernant la question du logement dans la Capitale « , explique Séverine Amate, Porte-parole du Groupe SeLoger.

Le prix au m² des petits appartements moins élevé que celui des grands

C’est un fait bien établi dans le monde de l’immobilier, les prix à l’achat des grandes surfaces sont proportionnellement moins élevés que ceux des petites superficies et inversement, plus la superficie d’un logement est petite, plus elle coûte cher au m². Cet écart de prix s’explique par une demande plus importante pour les petites surfaces que pour les grandes. Traditionnellement, un bien immobilier de petite superficie est susceptible de convenir à une plus large palette d’acheteurs (primo-accédants, jeunes actifs, investisseurs locatifs …) qu’un appartement familial. Rien d’étonnant, donc, à ce qu’une demande plus forte et des délais de vente plus courts riment avec des prix – au m² – plus élevés.

Seulement voilà, les chiffres montrent qu’à Paris, c’est l’inverse que l’on constate, avec de grands appartements (5 pièces et plus) qui coûtent proportionnellement plus cher (14 789 €/m²) que les studios (12 817 €/m²). S’agit-il là de la conséquence d’une pénurie d’appartements familiaux dans la capitale à laquelle ferait écho une surreprésentation des biens de faible superficie. Les écarts relevés dans la capitale varient toutefois d’un arrondissement à l’autre et dans certains arrondissements (les 2e, 9e, 10e, 11e, 12e, 15e, 19e et 20e), la logique selon laquelle les petites superficies sont plus chères – au m² – que les grandes, est respectée.

Bon à savoir : Le prix au m² à Paris augmente de 4,7 % sur 1 an pour atteindre 10 727 € (Source : Baromètre LPI-SeLoger).  

À la location, les studios coûtent plus cher que les grandes superficies

Si les prix de vente des grandes superficies parisiennes défraient la chronique, étant proportionnellement plus élevés que ceux des petites surfaces, sur le marché de la location, la logique est respectée. En clair, plus la superficie d’une location est réduite, plus son loyer – au mètre carré – est élevé. À Paris, par exemple, le Baromètre des Loyers – SeLoger nous apprend que le loyer au m² est de 35,6 € pour un studio, mais qu’il se limite à 30,2 € pour un 4 pièces et plus – et il n’y a aucune ville de plus de 100 000 habitants en France où les petites superficies coûtent plus cher – à la location – que les grands appartements.

Cet écart de prix à la location au m² trouve son origine dans une demande locative plus importante pour les petites superficies que pour les appartements familiaux mais aussi dans un taux de rotation plus important sur les petits appartements que sur les grands. En effet, les locataires des studios déménagent plus souvent que ceux des appartements familiaux. Or, les propriétaires tendent à augmenter les loyers à chaque changement de locataire. Enfin, le risque de vacance locative étant plus important sur les petites superficies que sur les grands appartements, les propriétaires de studios sont tentés de compenser l’inoccupation de leur bien en pratiquant des loyers plus élevés.

Bon à savoir : Le prix du loyer à Paris est, en moyenne, de 1 624 € pour une location vide (Source : Baromètre des Loyers – SeLoger – février 2021).

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