Immobilier et loi Climat: « Les nouvelles contraintes des logements locatifs, une fausse bonne idée! »

Romain Naudin, président du think tank Ecologie Responsable analyse les conséquences que risquent d’induire sur le marché de l’immobilier les nouvelles obligations énergétiques de la loi Climat. Il appelle les pouvoirs publics à préférer l’incitation à l’obligation.

Portrait de Romain Naudin devant un mur en brique

© adobestock

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La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fait couler beaucoup d’encre de par les nouvelles obligations réglementaires strictes qu’elle impose désormais aux propriétaires bailleurs, et qui entreront en vigueur de manière échelonnée dans le temps. L’objectif est de favoriser les travaux d’isolation énergétique des logements locatifs, en conditionnant la possibilité de louer un logement à la réalisation de travaux permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.

Loi climat et travaux d’isolation énergétique des logements locatifs

Ainsi, les loyers des logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus faire l’objet d’une quelconque augmentation pour les baux conclus ou renouvelés après le 24 août 2022. Cette interdiction est générale, s’appliquant aussi bien aux logements loués nus que meublés, et implique l’impossibilité de réviser le loyer suivant l’indice de référence des loyers à la date anniversaire du contrat.

Plus drastique encore : à partir du 1er janvier 2023, seront interdits à la location les logements dont le DPE fait ressortir qu’ils consomment plus de 450 kWh par m2 et par an (et qui seront considérés comme « indécent »). A compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits de location, laquelle interdiction concernera par la suite les logements classés F à partir du 1er janvier 2028 puis ceux classés E à partir du 1er janvier 2034.

Tous les biens immobiliers qualifiés de passoires thermiques seront ainsi théoriquement sortis du marché de la location d’ici les 12 prochaines années… si la loi n’est pas modifiée entretemps, au vu de l’étendue des conséquences que ses dispositions impliquent pour les propriétaires bailleurs. Ces nouvelles obligations, telles que prévues dans la loi actuelle, font craindre un certain nombre d’effets négatifs dont il faut se demander s’ils ont bien été mesurés par le législateur.

Le mode de calcul du DPE pose question

Pour identifier les passoires énergétiques, la loi Climat et Résilience se réfère au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui classe les logements par consommation énergétique. L’étiquette A est celle des meilleurs élèves (logements les moins énergivores) tandis que les étiquettes F et G correspondent aux logements les plus énergivores (les fameuses passoires).

Il convient cependant de préciser que le mode de calcul du DPE a son importance : en effet, le DPE mesure une consommation d’énergie par surface. Ce faisant, les studios et petits appartements sont mécaniquement désavantagés par rapport aux plus grandes surfaces, qui disposent des mêmes équipements de chauffe et qui consomment proportionnellement moins par rapport à leur surface.

Par ailleurs, le mode de calcul du DPE a été modifié le 1er juillet 2021 (modification qui a elle-même fait l’objet d’une adaptation le 1er novembre 2021 suite à des erreurs constatées) : depuis cette date, les diagnostiqueurs ne peuvent plus se fonder sur des factures réelles (comme c’était le cas auparavant pour les logements anciens) pour calculer la consommation du logement, et les diagnostics sont désormais systématiquement établis sur la seule base d’éléments visuels ou estimés, tels que la taille des murs, l’année d’installation du système de chauffage, la source d’énergie utilisée (gaz, électricité, fioul…), les matériaux…

Interdiction de location et nécessité de réaliser des travaux d’isolation

Si la généralisation de cette méthode de calcul doit permettre d’obtenir des résultats objectifs indépendamment des habitudes de consommation des occupants du logement, elle s’avère toutefois défavorable pour les propriétaires de biens anciens et se heurte à la difficulté d’obtenir certaines informations (par exemple les informations sur le bâti qui ne sont pas toujours connues par le propriétaire) risquant d’occasionner des erreurs ou des approximations.

Conséquences : un certain nombre de propriétaires commencent à avoir la mauvaise surprise de voir passer leur logement d’une classe C ou D (sous l’empire de l’ancien mode de calcul du DPE) à une classe F ou G avec le nouveau DPE. Quant aux propriétaires de studios dans les immeubles anciens (et notamment parisiens), ils risquent d’être très majoritairement et automatiquement mal classés, au vu des caractéristiques de leurs logements. Les interdictions de location et l’obligation de réaliser des travaux d’isolation toucheront ainsi une part très conséquente des propriétaires.

Des conséquences plus fortes pour les propriétaires les moins aisés

En forçant les propriétaires à réaliser des travaux, ces nouvelles obligations risquent de pousser les propriétaires les moins aisés à devoir vendre leur bien ou à les retirer de la location afin d’échapper à la réalisation de travaux coûteux et ce, malgré les aides financières mises en œuvre qui sont bien souvent insuffisantes pour couvrir un tel coût en période d’inflation. Deux effets néfastes peuvent dès lors se dessiner.

Un risque de concentration du marché de la location entre les mains de « gros » propriétaires 

Les petits propriétaires individuels qui vendront leur bien trouveront comme acquéreurs des entités plus importantes (sociétés foncières…) ou des multipropriétaires (marchands de biens, investisseurs professionnels ou semi-professionnels…) ayant davantage de moyens et pouvant donc plus facilement se conformer à la législation.

Un risque de crise du logement dans certaines zones 

Les propriétaires qui ne souhaiteraient ou ne pourraient pas vendre leur bien mais qui ne voudraient pas non plus s’engager dans des travaux lourds seront amenés à devoir retirer leur logement du marché de la location pour une durée indéterminée, avec comme corollaire une baisse momentanée de l’offre sur ce marché – ce qui risque de générer une hausse des loyers pour les locataires.

S’ils ne se matérialiseront pas forcément dans la pratique ou pourront être amortis, ces risques existent néanmoins réellement et doivent être pris en compte par le législateur.

Oui à l’incitation, non à l’obligation-punition

Les objectifs de la loi Climat sont tout-à-fait louables : la rénovation énergétique des logements fait partie des chantiers importants dans le cadre des politiques environnementales nécessaires de lutte contre le réchauffement et de maitrise des consommations, permettant en outre de faire baisser les factures d’énergie. Mais si la fin est légitime, les moyens sont quant à eux contestables voire contreproductifs, et peuvent occasionner davantage de pertes que de bénéfices pour la société (cf les risques ci-dessus).

Il est en effet peu pertinent voire dangereux socialement d’imposer à de nombreux ménages l’engagement de coûts importants au vu du contexte actuel de crise économique et d’inflation. Les obligations sont souvent mal comprises et contournées. Toute contrainte doit donc être utilisée par les pouvoirs publics avec parcimonie, lorsqu’aucune autre solution plus efficace n’est possible et si les coûts occasionnés ne sont pas disproportionnés par rapport à l’objectif poursuivi.

Dans le cas des obligations énergétiques, la contrainte semble disproportionnée, non seulement au vu du nombre de ménages qu’elle concerne mais aussi au regard du fait qu’une autre politique est possible : au lieu de menacer les propriétaires, les pouvoirs publics devraient plutôt mettre en place des mécanismes d’incitation financière et fiscale afin de booster la rénovation énergétique.

Nous pourrions ainsi imaginer une exonération d’impôt sur le revenu dans l’année de réalisation des travaux pour les propriétaires qui engageraient des travaux permettant de sortir leur logement des classes « passoires ».

Quant aux prestations de travaux d’isolation énergétique, elles peuvent faire l’objet d’une franchise exceptionnelle de TVA. L’État, principal actionnaire d’EDF, pourrait « mettre la main à la pâte » lui-même, en proposant via sa filiale IZY BY EDF de réaliser des travaux d’isolation à des prix préférentiels chez les particuliers : des campagnes pourraient être lancées auprès des propriétaires afin de réaliser gratuitement le diagnostic de leur logement dans le but d’identifier les travaux nécessaires à engager. Un devis de réalisation des travaux par IZY BY EDF serait ensuite proposé au propriétaire concerné (sans obligation d’acceptation), lequel devis serait limité au coût des matériaux et de la main d’œuvre. Une aide financière viendrait en complément afin de financer ce devis.

Chacun y trouverait alors son compte : les pouvoirs publics atteindraient leurs objectifs en termes de consommations énergétiques tandis que les économies d’énergies et les incitations fiscales profiteraient fortement aux propriétaires. Bref, autant de pistes à étudier et mettre en œuvre, qui permettraient de favoriser les politiques énergétiques sans vouloir sanctionner et punir systématiquement.

Romain NAUDIN est associé-dirigeant du cabinet de syndic et de gestion immobilière PICKERING REAL ESTATE et président du conseil d’administration du think tank ECOLOGIE RESPONSABLE »