Paris 10ème : Le durcissement des conditions de crédit immobilier éloigne des acquéreurs

Taux, prix, stock de biens… La fin de l’année 2022 s’illustre par de nombreux renversements sur le marché immobilier du 10e arrondissement de Paris. Ce dernier résiste grâce à de nombreux atouts.

Porte Saint-Denis à Paris 10

© Adobestock

Paris 10ème. Dans le secteur de la Porte Saint-Denis, les prix moyens s'affichent à 10 830 euros le mètre carré, en baisse de 3,1% en un an.

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Pratique à vivre. Cette expression résume bien l’attrait du 10e arrondissement de Paris. « Les habitants peuvent faire quotidiennement leurs courses à moins de 3 minutes à pied de leur logement », met en avant Louis Dewasmes, dirigeant de l’agence immobilière AIP. Et ils peuvent aussi trouver à se distraire : Faubourg-Saint-Denis, Portes Saint-Denis et Saint-Martin, Canal Saint-Martin, Place de la République ou encore le quartier émergent Sainte-Marthe… Commerces de bouche, restaurants, bars, cafés, salles de spectacle offrent de nombreuses occasions festives. À cela s’ajoute une offre de transports en commun très fournie en métros et bus. Elle permet de se déplacer facilement et compense la difficulté à utiliser et garer une voiture.

L’envie d’achat immobilier contrariée par les banques

Pour qui souhaite s’installer au cœur, ou tout près, de la vie parisienne, le 10e arrondissement s’impose. Malheureusement, la prudence des banques dans l’octroi de crédit immobilier, qui s’est accentuée au fil de l’année 2022, réduit les projets immobiliers. « Il y a une volonté d’acheter malheureusement la tendance économique, marquée par une remontée des taux, entraîne une contraction des transactions, car elle réduit l’accès aux financements et écarte une partie des acquéreurs de leur projet d’achat », résume le dirigeant de l’agence AIP.

Ce sont les primo-accédants qui se trouvent être les premiers pénalisés. En effet, actuellement, les premiers acheteurs potentiels sont des jeunes couples, avec ou sans enfant, qui souhaitent s’installer à Paris 10e et donc profiter des lieux de vie animés côté ouest vers le centre de Paris, ou calmes côté est près des 18e et 19e arrondissements, et un peu partout de nombreux espaces de coworking. Pour réussir leur projet immobilier, ils ont besoin d’un apport conséquent qui peut provenir d’une épargne ou d’une aide familiale. L’idéal est que « l’un des deux conjoints dispose déjà d’un bien qu’il peut vendre » conseille le professionnel de l’acquisition immobilière, pour disposer du capital requis.

Une offre immobilière variée tant à la vente qu’à la location

Une situation loin d’être exceptionnelle pour les acquéreurs âgés de 35 à 45 ans. Elle vient compenser le fait que le profil des habitants du 10e arrondissement de Paris montre une part importante « de personnes qui travaillent de manière indépendante dans le commerce, l’audiovisuel, le marketing… Ce qui peut poser aujourd’hui un problème », poursuit-il. Pour réussir un achat en couple, il convient aussi que l’un des deux partenaires soit salarié, mais nécessairement les deux, d’ailleurs dans les faits c’est plutôt rare.

Ces contraintes de financement doivent amener les acheteurs à travailler leur dossier en amont de leurs recherches pour saisir le coup de cœur ou la bonne affaire. Par chance, les délais pour conclure les transactions se rallongent un peu. Un temps nécessaire pour que les vendeurs comprennent que la conjoncture est moins favorable et acceptent de réviser à la baisse leurs prix, d’autant que les biens disponibles sont moins rares qu’il y a quelques mois. Sans surprise, il est plus facile de trouver un studio ou T2 qu’un cinq pièces et plus, sachant que le 10e se caractérise par une forte proportion de T3 de 50 à 80 m² au sein de grands groupes d’immeubles.

Vers une accélération de la baisse des prix à la vente ?

Cela tient à son passé de quartier commerçant et ouvriers, qui permet de trouver de charmants biens atypiques qui ont gardé la marque de leur passé : « des anciens ateliers de confection et de fabrication déjà réhabilités et aménagés avec les plus gros travaux en loft ou en bureau. Il ne reste qu’à mettre une touche personnelle », précise Louis Dewasmes. À présent, les locaux professionnels bruts à rénover se font très rares. Au total, toutes les périodes de constructions se côtoient : immeuble du XIXe siècle comme les barres des années 70.

Dans leur relevé de conjoncture à fin septembre 2022, les notaires relèvent une baisse des prix immobiliers dans le 10e arrondissement de la capitale de -1,9 % sur un an et -1,4 % sur trois mois, à 10 050 euros le mètre carré. Le plus fort repli est à la Porte Saint-Denis : -3,1 % sur un an et -3,5 % sur trois mois, à 10 830 euros le m². Une tendance qui ne change pas sur les derniers mois de l’année, même si l’agence immobilière AIP relève des baisses de prix plus marquées ces dernières semaines, mais ce n’est pas nécessairement une période représentative de l’état réel de ce marché immobilier plutôt homogène.

Le budget immobilier Paris 10e

Les prix de l’immobilier à l’achat à Paris 10ème

Les appartements situés dans le quartier de l’Hôpital Saint-Louis se vendent en moyenne à 10 480 euros le m², ceux autour de la Porte Saint-Martin à 10 640 euros le m² et ceux à Saint-Vincent-de-Paul 10 050 euros.

Les biens situés autour de la Place de la République et le long de la partie sud des Grands-Boulevards, à proximité des lieux de vie nocturne et culturelle, avoisinent les 11 000 euros le m², voire plus pour les biens exceptionnels.

Pour acheter à moins de 10 000 euros, il faut aller vers Barbès et l’hôpital Lariboisière, où le mètre carré moyen est évalué entre 9 000 et 9 500 euros.

En exemple de transaction ? Un appartement de 54 mètres carrés (2/3 pièces) avec parquets, moulures et cheminée) au 3e étage d’un immeuble avec ascenseur situé rue des Écuries s’est vendu récemment 630 000 euros .

Les prix de l’immobilier à la location à Paris 10ème

Du côté de la location, ce sont les quartiers Porte Saint-Denis, Paradis, la Grange aux Belles et Terrage qui affichent les loyers les plus élevés : 34 euros le m² en moyenne.

Mais l’écart est faible avec les autres parties du 10e, où le mètre carré est proposé à 32 euros en moyenne.

La différence se fait sur le type de bien. Ainsi, un meublé peut se louer en moyenne 40 euros le m² pour un studio, 34 euros un T2 et 32 euros pour un T3. Pour un logement vide, les loyers au m² s’échelonnent de 25 euros pour un T4 à 37 euros pour un studio.

Par Baptiste Julien Blandet
Merci Louis Dewasmes, directeur de l’agence immobilière AIP  d’avoir répondu aux questions de My Sweet Immo. Vous êtes un professionnel de l’immobilier et souhaiter partager votre analyse du marché immobilier ? Contactez la rédaction : hello@mysweetimmo.com