Paris 19ème : Un arrondissement aux prix bas attractif notamment pour les familles

Sur la fin de l’année 2022, le marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris reste « reste un marché assez dynamique », constate Simon Liwer, directeur de l’agence immobilière ORPI Parc Immo. Il poursuit : « Il n’y a pas de chute vertigineuse des prix, malgré un petit ralentissement, car des acheteurs continuent à s’intéresser à cet arrondissement. »

Déjà en septembre 2022, les Notaires de France relevaient une relative stabilité des prix, après une baisse plus marquée sur le premier semestre. Ainsi, dans le quartier Combat, qui comprend les Buttes Chaumont, le bas de Belleville et Secrétan, le prix au m² s’affichait à 9 190 euros en recul de 0,6 % sur le 3e trimestre contre -6,8 % sur un an.

Du côté de la Villette — quartiers Flandres Aubervilliers et l’Ouest du bassin de la Villette, on peut observer un renversement : sur trois mois, le mètre carré a bondi de 2,1 % contre un repli de 6,7 % sur un an, à 8 210 euros. Un quartier sort du lot : Pont de Flandres et l’est du bassin de la Villette. Ici, les prix de l’immobilier n’ont jamais cessé de progresser : +1,8 % sur trois mois et 5,6 % sur un an, à 9240 euros le m² en moyenne.

Rareté des logements de grande surface

Ainsi, les biens de qualité se vendent toujours très vite et aussi chers, malgré des conditions de crédit immobilier qui se durcissent pour de très nombreux acquéreurs. « Les appartements en étage avec des vues extérieures et quelques qualités partent entre 1 à 3 semaines », signale le professionnel de l’immobilier. Cela tient à une situation qui ne reflète pas le marché français.

Les acheteurs actuels disposent d’importants revenus ou d’apports familiaux — aide financière des parents, donation… — permettant un paiement comptant et une forte réactivité quand il y a un coup de cœur ou une bonne affaire. Il s’agit en particulier des appartements dits familiaux, d’une surface de 100 à 120 mètres carrés avec 4 pièces situés dans les étages les plus hauts des immeubles, qui comptent en général entre 5 à 6 niveaux, voire à quelques rares exceptions.

Des petits prix aux portes du 19ème

« Au niveau des portes de l’arrondissement, du côté de la banlieue, les acheteurs peuvent acquérir des appartements à des prix largement inférieurs à la moyenne parisienne », complète Simon Liwer. Ici, des logements peuvent changer de propriétaire pour 7 000 à 8000 euros, le mètre carré. « Dès qu’ils se rapprochent de l’épicentre de la capitale, c’est-à-dire le parc des Buttes Chaumont, les prix atteignent les 9 000 euros, voire jusqu’à 11 000 pour un bien d’exception. » Ces prix tiennent compte d’un habitat qui est ancien sur l’arrondissement et doit faire l’objet, soit d’un rafraîchissement, soit d’une rénovation pour mettre le logement au goût du jour. En revanche, les adeptes d’habitat atypique peineront à trouver chaussure à leurs pieds.

Une relative meilleure rentabilité locative

En raison de l’encadrement des loyers et des contraintes de performance énergétique, les achats immobiliers semblent moins concerner l’habitat locatif et beaucoup plus la résidence principale. Mais, selon les dernières données de l’INSEE, les résidents-propriétaires représentent seulement 27,4 % des habitants de l’arrondissement. Ce qui laisse encore une large place à l’habitat locatif, car plus de 88 % des logements sont des résidences principales.

D’ailleurs, les prix à la location sont en ligne avec la moyenne parisienne, ce qui permet d’espérer une moindre meilleure rentabilité avec des locataires étudiants ou jeunes cadres diplômés qui débutent dans la vie active. En effet, les revenus locatifs moyens au m² s’échelonnent de 24 euros (un T4 non meublé dans le quartier Pont-de-Flandre) à 34 euros (studio meublé dans le bas de Belleville), contre 32 euros sur toute la capitale.

Autre particularité de Paris 19e : les résidents, en particulier les familles, ont tendance à peu bouger et à déménager de l’arrondissement. Ce qui entraîne une faible rotation des biens ayant 3 pièces et plus. Ainsi, « les 3 pièces sont peu nombreux et les T4/T5 encore plus rares », précise le directeur de l’agence ORPI Parc Immo. Ce constat s’applique aux appartements, et encore plus aux maisons situées vers les avenues Mathurin Moreau, Simon Bolivar et la rue Manin, à proximité du Parc des Buttes Chaumont. Pour ces dernières, on peut parler de marché de niche, car peu nombreuses dans l’arrondissement. En revanche, l‘offre est plus fournie pour les acheteurs qui recherchent un studio au T2.

Ressentir la nature et le calme

L’attachement des habitants au 19e arrondissement tient à son environnement beaucoup plus aéré que dans les autres arrondissements de Paris. Le Parc des Buttes Chaumont ou le canal de l’Ourcq illustrent cette « chance d’avoir de la verdure et de la nature. Forcément, les gens sentent bien, ressentent mieux les choses en ayant moins de béton », analyse Simon Liwer.

Ce n’est pas le seul atout. Le 19e est un arrondissement relativement calme, les zones animées étant plutôt concentrées sur le centre de Paris. Pour autant, il propose tout ce qu’il faut pour consommer, se distraire et avoir des activités sportives et culturelles variées : Cité de la Musique, Zénith, gymnases, plaines de jeux, écoles, collèges, lycées, commerces de bouches et de proximité, les marchés Secrétan, Jaurès, Joinville, place des Fêtes, Dadoun et la proximité de Belleville…