Immobilier : En 2022, des hausses de loyers de plus +3,5% dans la moitié des grandes villes

Pour faire face à cette période inflationniste, protéger les locataires et pour lutter contre le dérèglement climatique, le cadre légal évolue en France. Alors que la Loi Climat & Résilience interdit depuis le 1^er janvier 2023 aux propriétaires bailleurs de conclure un nouveau contrat de location pour les habitations classées G+, SeLoger fait le bilan du marché de la location en France sur l’année 2022 et révèle les villes où les loyers ont le plus augmenté.

En 2022, des hausses de loyer de plus de +3,5% dans la moitié des plus grandes métropoles

Si les grandes villes sont les cibles principales des diverses mesures protectionnistes du gouvernement, elles observent néanmoins des loyers en hausse, +3% en moyenne en 1 an pour les dix plus grandes villes françaises – hors Paris. 

Cinq grandes villes sortent du lot, affichant des hausses supérieures à +3,5%, c’est-à-dire supérieures à la dernière évolution annuelle de l’indice de référence des loyers(IRL), établi en octobre dernier : 

• Rennes observe des loyers en hausse de +5,1% en 1 an (meublés et non meublés confondus). Le loyer au mètre carré moyen pour un appartement meublé s’y élève désormais à 16,50€. 
• A Nice, les loyers ont augmenté de +4,8% en 1 an : une augmentation tirée par les appartements meublés avec +5,6% en 1 an à 20,2€/m² vs 3,6% pour les non meublés (18,1€/m²). 
• Les loyers à Marseille ont également augmenté de +4,8% en 1 an. Les appartements meublés s’y louent désormais à 17,8€ le mètre carré en moyenne.
• Enfin, Strasbourg et Toulouse observent des hausses de loyers respectives de +4,2% et +3,7% en 1 an. 

“L’attractivité du marché immobilier global impacte le marché locatif, Marseille illustre bien ce phénomène. La cité phocéenne a longtemps présenté des prix particulièrement attractifs et se trouve actuellement en plein phénomène de rattrapage. En l’espace de 2 ans, les prix de l’immobilier y ont grimpé de +25,3%, et les loyers de +6,3% sur la même période, ce qui peut représenter un surplus de plus de 215€ par an sur la location annuelle d’un appartement meublé de 20 m². L’encadrement des loyers à venir dans les prochains mois vise justement à protéger les locataires dans cette tendance haussière“, analyse Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de SeLoger. 

La hausse des loyers n’épargne pas les villes moyennes 

Outre les dix plus grandes villes de France, la hausse des loyers est également visible sur plusieurs villes de taille moyenne, faisant partie des 50 plus grandes villes françaises. La ville de Mérignac, limitrophe de Bordeaux, observe ainsi une hausse de loyers de près de +8% en 1 an. Une tendance qui subsiste puisque les loyers ont augmenté de +4,1% sur les trois derniers mois, dépassant le plafond d’augmentation légal instauré en octobre dernier. 

La hausse des loyers se remarque également dans les territoires parmi les plus attractifs de France. Ainsi, le dynamisme du marché breton (+6% sur les prix de l’immobilier en Bretagne en 1 an) se répercute sur les loyers de la ville de Quimper (+4,6% en 1 an, pour atteindre +10,7% en 2 ans), où les loyers demeurent parmi les plus attractifs de France (11,2€/m² pour un appartement meublé, soit plus de 3 fois moins cher que les montants parisiens).

Paris, Lyon, Bordeaux… Quelles tendances dans les villes concernées par l’encadrement des loyers ? 

A Paris, alors que les prix de l’immobilier ont baissé de -1,2% en 1 an,  les loyers ont eux continué leur ascension, avec +1,8% en 1 an. Le loyer moyen pour un meublé s’élève désormais à 34€/m² dans la capitale, soit 680€ en moyenne pour un 20 m². 

“Dans la capitale, un nombre important de biens sont toujours proposés sur le marché avec des loyers qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, quatre ans après sa mise en place. A partir de janvier, une nouvelle version du dispositif permettra à la mairie de Paris de sanctionner directement les bailleurs en infraction. Il sera intéressant d’analyser si cette nouvelle méthode permettra de changer la donne », ajoute Thomas Lefebvre.

Le constat est bien différent pour les villes de Lyon et Bordeaux, également concernées par l’encadrement des loyers. A Lyon, les loyers connaissent ainsi une hausse modérée, contenue à +0,4% en 1 an. Les appartements non meublés voient le montant de leur loyer chuter de -3,4% en 1 an et de -5,3% en 2 ans, depuis la mise en place du dispositif.  Dans la ville de Bordeaux, les loyers sont en légère baisse : -0,8% en 1 an. Une tendance imputable à la dynamique générale du marché local, la capitale du Sud-Ouest observant une baisse de ses prix immobiliers de -2,9% en moyenne sur l’année 2022, soit la plus forte baisse de l’Hexagone. 

Interdiction de relocation pour la catégorie G+ : quels sont les territoires les plus concernés ? 

Ce début d’année 2023 sonne l’interdiction aux propriétaires bailleurs de conclure un nouveau contrat de location pour les habitations catégorisées G+, soit celles consommant plus de 450kWh/m²/an d’énergie finale. Au total en France, ce sont plus de 500 000 biens qui sont concernés par la mesure. Les territoires les plus affectés par cette première application de la loi Climat sont ceux où l’on retrouve la plus forte concentration de locataires et le plus grand nombre de logements classés G+, c’est-à-dire Paris, la Seine Saint Denis et les Hauts de Seine. 

A court terme, c’est l’ensemble des passoires thermiques qui seront visées par le gouvernement avec les interdictions progressives de location des DPE G, F et même E, à l’horizon 2034.