Immobilier : Vous mettez un bien en location ? Ce qu’il faut savoir pour être indemnisé par l’expropriation

Si la location n’était pas parfaitement régulière, le propriétaire exproprié ne sera pas indemnisé pour sa perte de revenus, a énoncé la Cour de cassation.

A l’inverse, a précisé la Cour de cassation, il ne peut être déduit de la valeur du bien qu’un abattement faible, voire nul, si le locataire n’est pas titulaire d’un bail en bonne et due forme.

Dans un premier arrêt, les juges expliquent qu’un propriétaire qui donne en location, pour une résidence principale, un logement non décent, c’est-à-dire non pourvu du confort minimal, ou un logement d’une surface inférieure à 9 mètres carrés, ne peut pas réclamer une indemnité au titre de la perte de revenu que lui provoquera l’expropriation de ce bien.

Les caractéristiques d’un logement décent sont mentionnées dans un décret de 2002 et tout bailleur est obligé, sans que le bail ait à le préciser, de fournir un logement décent s’il s’agit d’une habitation principale.

Dans un second arrêt, la Cour explique qu’inversement, si le locataire est en réalité un squatteur, sa présence ne doit pas provoquer d’abattement sur la valeur du bien, ou alors un abattement moindre que celui de la location en règle. Elle donne raison à un propriétaire qui se plaignait que son appartement exproprié ait été indemnisé avec un rabais de 20% lié à la présence d’un occupant sans droit.

L’abattement ne peut être le même selon que le bien est occupé en vertu d’un titre ou sans droit ni titre, explique-t-elle.

Références juridiques : Cass. Civ 3, 11.1.2023, V 21-23.792 et P 21-23.786