Immobilier : Guy Hoquet plaide pour un contrôle énergétique périodique des logements

Un diagnostic de performance énergétique F ou G n’interdira pas systématiquement la location : en fonction des sources d’énergies du logement (électricité, gaz, fioul, énergies mixtes…), la réalité de la consommation peut permettre de gagner de 1 à 3 classes de DPE.

Devant la nécessité de donner une information fiable au particulier, Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier, propose d’instaurer un contrôle énergétique périodique. Explications.

Un DPE F ou G n’implique pas systématiquement une obligation de travaux, ni d’interdiction de location

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) répond à un cadre réglementé de mise en forme : les lettres A à G, qui constituent les étiquettes de consommation énergétique, sont calculées selon la consommation d’énergie primaire du bien (énergie à l’état brut, non transformée), depuis 2006. Or, le décret d’application de la loi Climat & Résilience autorise ou interdit la location des biens selon leur niveau de consommation en énergie finale (énergie disponible à la consommation).

Par conséquent, un logement qui affiche un DPE « G+ » (consommation de plus de 450 kWh/m2/an) mais dont la consommation en énergie finale correspond à une tranche inférieure sera donc considéré comme décent et restera autorisé à la location en 2023 ! Même impact pour les biens classés en F et G à horizon 2028.

En effet, pour produire de l’électricité, d’autres énergies primaires sont utilisées et peuvent engendrer des pertes : dans ce cas, il y a une différence entre consommation d’énergie primaire et finale, qui peut générer un changement de classe DPE. En revanche, pour les autres énergies (gaz, fioul…), les consommations d’énergie primaire et finale sont considérées comme identiques.

Exemple : un logement de 35.51 m² carrez, dont l’énergie est 100% électrique, est classé « G » à 428 Kwh/m²/an en énergie primaire (page 1 du DPE) mais sera considéré comme « D » en énergie finale (page 3 du DPE : 6611 kWh / 35.51 m2 = 186 kWh/m2/an). Il ne fera donc l’objet d’aucune interdiction de location ni en 2023, ni en 2025.

Les émissions de gaz à effet de serre peuvent dégrader l’étiquette DPE des logements !

Il est important de rappeler que la classe finale de DPE d’un logement ne dépend pas seulement de sa consommation d’énergie. Le graphique situé sur la droite en page 1 met en évidence le volume d’émissions de gaz à effet de serre (les GES), sorte de mesure du caractère polluant du bien. Pour déterminer la classe DPE du bien, le législateur ne retiendra que la “pire” des deux lettres.

Sur la base de la mesure en énergie finale, ce sont 140 000 logements qui devraient être rénovés ou écartés du parc locatif privé en 2023, dès lors qu’ils feront l’objet d’un renouvellement de bail ou de locataire, et 1 579 000 logements G et F à horizon 2028 (source ONRE – juillet 2022).

« Le diagnostic de performance énergétique reste un indicateur technique, dont nous voyons bien qu’il est difficile de mesurer l’impact pour le particulier. L’importance de l’accompagnement par un professionnel formé et informé prend tout son sens pour guider les propriétaires vers les actions qu’ils pourront mettre en œuvre pour maintenir leurs logements dans le marché locatif, qui souffre déjà d’une tension importante », précise Séverine Amate, porte-parole de Guy Hoquet l’Immobilier.

Vers la mise en place d’un contrôle énergétique périodique des logements ?

Le diagnostic de performance énergétique n’est obligatoire qu’au moment d’une mise en location ou d’une transaction, et reste valable 10 ans. Aussi, un locataire dont le bail serait renouvelé tacitement reste tributaire d’une information énergétique de la même ancienneté. Or, les matériaux perdent de leur qualité au fil des années, ce qui peut dégrader la consommation énergétique et augmenter les émissions de gaz à effet de serre. À l’inverse, si le locataire ou le propriétaire engage des travaux de rénovation énergétique sur la période, il n’en sera pas tenu compte.

Tout comme les Français ont adopté le contrôle technique automobile 4 ans après l’achat puis tous les 2 ans, nous proposons de créer le « contrôle énergétique du logement » de façon périodique, tous les 5 ans. Cela permettrait d’améliorer la fréquence et la qualité de l’information donnée au propriétaire comme au locataire, en consignant le DPE dans le carnet d’information du logement (CIL, décret du 27/12/2022).

« La consommation énergétique des biens d’habitation constitue un enjeu majeur pour relever le défi d’une société plus neutre en carbone et plus solidaire. Nous avons le devoir d’utiliser tous les moyens d’information en notre possession pour alerter, maîtriser et modifier la consommation et l’impact environnemental du logement. Un contrôle périodique de la consommation énergétique est une piste à privilégier pour améliorer l’exigence de vertu écologique dans le parc de logements», conclut Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Pas de mises en vente massives : seulement 8% de biens F et G commercialisés en 2022

En 2022, diverses publications ont tiré la sonnette d’alarme à propos d’une mise en vente massive des passoires énergétiques (biens classés F et G pour leur diagnostic de performance énergétique – DPE). Le baromètre Guy Hoquet l’Immobilier met en évidence une toute autre réalité : seulement 8% des biens anciens mis en vente en 2022 étaient classés en DPE F et G. Une part restée stable par rapport à 2021.

À Paris, près d’1 bien sur 5 mis en vente est une passoire thermique, soit +8,3 points par rapport à 2021

Alors que les biens classés en DPE F et G représentent 8% de l’offre commercialisée en moyenne nationale, ils sont arrivés en beaucoup plus grand nombre à Paris : 21.6% de l’offre en 2022, soit +8.3 pts en 1 an ! C’est la plus forte progression de l’ensemble du territoire.

Une décote moyenne de -10% sur le prix des passoires énergétiques

Paris, en tête des valeurs au mètre carré de façon générale, se distingue aussi par une décote des passoires énergétiques beaucoup plus limitée : -3% sur le prix/m2 parisien moyen. En cause, une demande qui demeure élevée et un parc de logements anciens très recherchés pour leur charme (immeubles haussmanniens avec parquet, moulures, cheminées ou immeubles d’avant 1900 avec poutres apparentes par exemple). Plus surprenant encore, Bordeaux affiche même une surcote des logements F et G par rapport à la moyenne (+7%) ! La principale explication réside dans la typologie des logements bordelais, avec un grand nombre de maisons anciennes typiques (échoppes bordelaises) et très prisées des acquéreurs en quête de qualité de vie en ville. En moyenne sur le territoire, les biens classés F et G sont commercialisés avec un prix au mètre carré inférieur de 10% au prix moyen constaté.

Des opportunités d’investissement, en particulier dans le sud

En toute logique, une grande partie des biens classés F et G affiche une valeur inférieure à la moyenne de la ville. Une stratégie de prix qui anticipe l’interdiction à venir de mise en location et le budget de travaux nécessaire à la rénovation du bien, pour respecter le cadre de la loi Climat & Résilience. Les logements concernés constituent des opportunités d’investissement à regarder de près pour tout acquéreur qui souhaite assumer les travaux nécessaires, comme par exemple à Nîmes (-18% de décote), Montauban (-17%), Limoges (-15%), Clermont-Ferrand (- 15%), Metz (-13%) ou Perpignan (-12%)