Investissement locatif : Marseille, nos quartiers de prédilection
A Marseille peut être encore plus qu’ailleurs, la connaissance et la maîtrise du secteur est primordiale. Les conseils de Mon Majord’Home.
Mon Majord’Home, spécialiste de l’investissement immobilier, vous partage ses quartiers préférés selon votre stratégie d’investissements. Aux yeux des investisseurs, les prix de l’immobilier à Marseille sont sous-évalués et connaissent une forte réévaluation depuis 2018. Au début de l’année 2022 le prix au m² à Marseille est 4 fois moins élevé que le prix au m² moyen à Paris, et 2 fois moins élevé que le prix au m² moyen à Lyon. Cependant, sa valeur locative est là même qu’à Lyon ! Cet effet de levier procure une excellente rentabilité locative.
Dans l’optique de cibler les bonnes localisations pour vos futurs investissements, Mon Majord’Home partage aujourd’hui, 4 de ces quartiers dans lesquels nous investissons avec 3 stratégies d’investissements différentes.
Bompard (7ème arrondissement de Marseille – Patrimonial)
Le quartier de Bompard commence sous Notre-Dame de la Garde et se termine au bord de la mer, au niveau de la corniche du président John Fitzgerald Kennedy. Niché sur les hauteurs du 7e arrondissement, sa situation est idéale pour les citadins amoureux de la mer et des vues dégagées. La construction en 1954 de la corniche a transformé ce quartier et le bord de mer en faisant une promenade couplée à un axe routier très fréquenté.
Le quartier regorge d’une multitude de ruelles, de croisements et d’impasses typiques qui s’articulent autour du boulevard Bompard et qui scinde le quartier en deux.
50% des 4 200 habitants du quartier sont des couples sans enfants et les ¾ sont des cadres et chefs d’entreprises. Bompard est une des destinations de choix pour l’immobilier haut de gamme à Marseille, le quartier recèle aussi de magnifiques villas surplombant la corniche. Les prix du quartier sont parmi les plus élevées à Marseille, à l’instar des quartiers voisins longés par la corniche au sud de la ville, comme Endoume et le Roucas Blanc. Le prix moyen se situe autour de 5 100 euros le m2 pour un appartement et de 6300 euros le m2 pour une maison.
Pourtant, Marseille s’appréhende mal sans une connaissance fine de la ville et de ses disparités d’un quartier à l’autre. Il est nécessaire de bien délimiter les zones stratégiques de la ville pour investir dans des quartiers à fort potentiel et envisager une plus-value à la revente.
Les Chartreux (4ème arrondissement de Marseille – Hybride)
Le quartier des Chartreux limitrophe des quartiers Saint-Just, Montolivet et Cinq-Avenues se développe sur les pentes du vallon de la Madeleine, creusé par la rivière le Jarret. Il fait partie du 4ème arrondissement qui est le plus petit de Marseille avec 3km2 de surface.
Son emblématique église est l’une des plus anciennes de Marseille. Quartier central et paisible, les habitants de 4ème arrondissement se composent de jeunes actifs et de familles qui apprécient la proximité des commerces et commodités mais aussi de l’entrée de l’autoroute Nord. Le centre ville est accessible en 10 minutes via les transports en commun et à mi-chemin de plusieurs pôles économiques et universitaires, son emplacement est idéal pour les jeunes actifs et les étudiants.
Les Chartreux est un quartier calme et propice à l’investissement locatif avec 92 % d’appartements dans son parc de 5 541 logements.
Dromel / Sainte-Marguerite (9ème arrondissement de Marseille – Aggresif)
Le quartier Sainte-Marguerite se situe dans le 9ème arrondissement, le plus grand de Marseille. Il compte deux grandes avenues, l’avenue du Prado à l’Ouest et l’avenue Viton.
Desservi par le métro, le quartier de Sainte-Marguerite est facilement accessible depuis le centre-ville en voiture et en métro. Les étudiants de l’enseignement supérieur aiment y habiter de part sa localisation à mis chemin entre le centre ville et les banlieues sud de la ville comme Luminy où réside l’école de commerce KEDGE ou encore l’université STAPS.
Encore sous-exploité par les investisseurs locatif, c’est un quartier en devenir grâce à l’arrivée du Tramway dans 2 ans qui finira de le relier à toutes les zones de Marseille en moins de 10min. On y compte également un pôle médical important reconnu avec ses Hôpitaux Universitaires et de nombreux projets d’entreprises fleurissent aux alentours grâce au rayonnement du vélodrome voisin.
Belle de Mai (3ème arrondissement de Marseille – Hybride)
Dans le 3ème arrondissement, la Belle de Mai a longtemps été le siège de la manufacture des tabacs de Marseille. Le quartier est délimité par la zone industrielle du quartier est située au Sud, le long des voies ferrées et de la rue Guibal qui longe les voies ferrées de la gare St Charles, tandis que le centre villageois de la Belle de Mai est situé en retrait, au Nord, jusqu’aux voies rapides de Plombières.
Quartier historique de Marseille, il passe de lieu de villégiature des notables marseillais à zone industrielle au XIXème siècle grâce à sa proximité avec le port de commerce de la Joliette. La manufacture désaffectée, devenue friche industrielle, a été rénovée et transformée en lieu culturel et patrimonial dans les années 90.
Aujourd’hui, l’avenir du quartier se dessine grâce au développement immobilier des projets Euroméditerranée sur le front de mer, et la Belle de Mai abrite désormais les Archives Municipales de Marseille, un Pôle Média et la Friche, un important espace culturel.
De bonnes affaires en matière d’immobilier sont encore possibles avec les maisons de ville situées autour du noyau villageois de la Belle de Mai. La vie de quartier y est animée, les commerces sont nombreux. Avec un budget un peu plus élevé par rapport à la moyenne du quartier (autour des 2 400€/m2), on peut se diriger vers le sud-ouest de l’arrondissement, pour profiter de l’effet Euroméditerranée et de la proximité de St Charles qui représentent un bon investissement grâce à l’Université des Sciences et de l’IUFM à deux pas.