Immobilier : Un début d’année au ralenti

L’entrée en 2023 n’a pas changé l’humeur du marché… En ce début d’année, le marché immobilier tourne au ralentit. Selon le baromètre de Meilleurs Agents qui dresse l’état du marché de l’immobilier français en février, le phénomène d’atterrissage des prix observé depuis le second semestre 2022 dans les dix plus grandes métropoles françaises, hors Paris, se poursuit avec seulement 0,2% de hausse en janvier.

Un marché des grandes métropoles à deux vitesses

Pour autant, les communes du Top 10 ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Un fossé tend même à se creuser entre elles. Alors que certaines voient leurs prix reculer de plus en plus fortement, d’autres à l’inverse continuent à les voir progresser nettement.

Ce grand écart tarifaire est particulièrement visible à Lyon et Marseille : les prix ont baissé de -0,9% dans la première et gagné +0,9% dans la seconde depuis le début de l’année, ce qui porte le total sur 12 mois à un recul de -2,1% pour la capitale des Gaules contre une envolée de +14,6% pour la cité phocéenne.

+0,6% d’augmentation des prix à Nice

Si Montpellier (+0,2%) et Bordeaux (+0,3%) semblent ne pas avoir encore choisi leur camp, Rennes (-0,4%), Nantes (-0,5%) et Lille (-0,6%) continuent sur leur dynamique négative de fin 2022. Toulouse (+0,8%) et Nice enregistrent pour leur part de très belles performances. Avec 0,6% d’augmentation en janvier, la préfecture des Alpes-Maritimes poursuit ainsi son évolution à contre-courant de ses homologues hexagonaux.

En queue du peloton des grandes métropoles avant la crise sanitaire, Nice prend aujourd’hui sa revanche, portée notamment par une légère pénurie de l’offre. Conséquence : les délais de transaction se réduisent. Alors qu’il fallait 88 jours dans cette ville pour qu’un bien change de mains il y a encore un an, il ne faut qu’en compter 72 aujourd’hui (soit plus de deux semaines de moins).

Les zones rurales marquent le pas

2023 marquera-t-elle la fin de l’euphorie pour le marché des zones rurales ? Impossible à dire pour le moment. Cependant, après deux années de fortes hausses consécutives à la crise sanitaire et au désir d’espace et de verdure des ménages qui en a découlé, ce secteur de l’immobilier connaît depuis deux mois un léger passage à vide (-0,3% en janvier).

Si la question de la saisonnalité peut certes expliquer en partie ce phénomène – les mois d’hiver étant traditionnellement parmi les moins dynamiques de l’année pour la pierre – la fin du crédit facile peut également jouer un rôle dans cette inversion actuelle de tendance.

Les prix dans ces zones géographiques demeurant plus accessibles que dans les grandes métropoles, la hausse des taux y avait jusque-là peu affecté le pouvoir d’achat des porteurs de projets. Bien que cela soit toujours le cas, les acheteurs du monde rural comme ailleurs font face à un resserrement de l’octroi crédit qui ne manque pas de freiner la demande, y compris dans ce segment très tendu.

Face à ce premier signal de ralentissement, il faut rester prudent et savoir ne pas tirer de conclusions hâtives qui enterraient déjà la nouvelle géographie immobilière née dans le contexte post-Covid. Le printemps qui arrive et son regain habituel d’activité, concernant particulièrement le segment des maisons familiales, nous permettra d’y voir plus clair et de faire la différence entre un changement de tendance et une pause saisonnière normale, y compris pour des marchés en tension.

L’Île-de-France emportée par la baisse parisienne

Paris, qui ne cesse de reculer depuis un an (-1,5% au cours des douze derniers mois dont -0,3% pour le seul mois de janvier), a fini par entraîner dans sa chute tout le reste de l’Ile-de-France. Petite comme grande couronne affichent désormais des prix en nette baisse (respectivement, -0,7% et -0,3% depuis deux mois).

Exceptées les Yvelines qui restent légèrement positives (+0,1%), aucun département n’échappe à cette nouvelle tendance. Depuis le début de l’année, ce sont le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis qui enregistrent le plus fort recul (-0,5%), suivis de près par la Seine-et-Marne et le Val-d’Oise (-0,3%). Les Hauts-de-Seine, pour leur part, voient leurs prix se contracter de -0,2% et l’Essonne de -0,1%.

Même les maisons ont moins la cote

Autre témoin de ce changement d’ère immobilière en région parisienne : les maisons qui tiraient le marché vers le haut depuis la crise sanitaire, connaissent elles aussi un coup d’arrêt.

Depuis janvier, le prix des maisons n’ont plus évolué dans les départements les plus proches de la capitale et ont perdu 0,1% dans ceux les plus éloignés.

Autre phénomène, en Ile-de-France , les délais de transaction sont plus longs: +12 jours pour concrétiser une transaction en en 1 an. En Seine-Saint-Denis, les délais ont même littéralement explosé au cours de la même période : +20 jours !