Paris rive droite : Un marché immobilier caractéristique des périodes de crise

Du Parc de Bercy à l’Hippodrome de Longchamp, en passant par Bastille, les Buttes Chaumont, Montmartre, Notre-Dame, ou les Champs-Élysées, la rive droite de la Seine à Paris ne manquent pas d’attrait. C’était vrai hier. C’est toujours le cas aujourd’hui. Et cela le restera demain.

Pourtant, depuis une dizaine d’années cette partie de la capitale française perd des habitants, tout comme la rive gauche. Ce phénomène s’applique à tous les arrondissements de Paris : selon l’INSEE, sur la période de 2012 à 2022, la population parisienne a fondu de 123 000 habitants.

Pour compléter, les données collectées par l‘Atelier parisien d’urbanisme (APUR) sur la mixité sociale et la ségrégation montrent une surreprésentation des cadres et une sous-représentation des jeunes couples et des non-cadres. Cette photographie dessine assez bien le profil des personnes en quête d’un logement et qui animent les différents marchés immobiliers locaux.

Un taux de rendement locatif brut autour de 2,5 %

À la location, « le cadre législatif marqué par l’encadrement des loyers et le diagnostic sur la performance énergétique a durci les contraintes assignées aux propriétaires-bailleurs », observe Pierre Louis Baslez, directeur de l’agence immobilière Paris Rive Droite du réseau Michaël Zingraf International Real Estate. Ce qui provoque une hausse des loyers, car « les propriétaires tendent à fixer un prix au plafond autorisé par la loi », poursuit-il.

Ce que confirme le rapport 2022 de l’Observatoire des loyers qui porte sur l’année 2021 : seuls 28% des habitations relouées ont vu le loyer inchangé.

Et quand la relocation intervient après de gros travaux pour respecter les dernières normes, le coût de la location progresse en moyenne de 16,4% contre 10% dans le cas d’une relocation classique.

« Cette évolution du marché de la location provoque le mélange entre les bons et les mauvais logements, regrette le professionnel de l’immobilier. Il n’est plus possible d’effectuer une gradation entre les bons et les mauvais bailleurs. »

En conséquence, les locataires ne savent plus comprendre pourquoi un appartement avec un balcon au 5e étage va légitimement, ou non, dépasser le plafond des loyers s’il y a un ascenseur, contrairement au cas où il n’y en aurait pas.

Cette ambiguïté et un taux de rendement locatif brut autour de 2,5% poussent une partie des propriétaires à retirer leurs biens du marché classique pour les transformer en meublé en y associant des services comme la présence d’un portier 24h sur 24, 7 jours sur 7. En effet, ces biens sortent du périmètre de l’encadrement des loyers.

Des acquéreurs moins nombreux sur Paris Rive Droite

Au niveau des transactions immobilières, la tendance est aussi à la contraction du marché. « Il y a deux situations parallèles défavorables : la hausse des taux d’intérêt pour contrer l’inflation et la guerre en Ukraine », résume Pierre Louis Baslez. Le professionnel constate une très forte proportion de refus de prêts immobilier : « entre 1 sur 2 et 3 sur 5 » estime-t-il.

L’impact est immédiat. D’un côté, le nombre d’acheteurs capable d’acquérir se réduit fortement. Ce qui les amène à se positionner sous le prix affiché. Et d’un autre côté, les vendeurs proposent des prix encore très élevés, car leur acquisition a été réalisée elle-même sur un marché élevé. Ils ne veulent pas perdre d’argent sur l’opération. Du coup, ils baissent à contrecœur le prix de leurs biens.

L’intérêt d’une négociation reprend toute sa place dès lors que le bien n’est pas parfait et présente un ou plusieurs défauts. Ainsi, il est possible de conclure une vente avec une baisse de 30 à 50 000 euros pour des biens proposés entre 2 et 3 millions d’euros, et situés dans les 16e et 17e arrondissements. Mais dès que le logement offre une très grande surface, 500 à 600 m², avec une belle façade, un parquet, des moulures, une cheminée, une belle hauteur sous plafond, une vue dégagée ouverte sur un bel et prestigieux axe, et ne nécessite aucun travail de rénovation, alors la demande retrouve de la vigueur et les marges de négociation se réduisent d’autant.

Retour à l’essentiel

Une nuance doit être apportée. Cette tendance ne concerne pas les transactions provoquées, par exemple, par la nécessité pour le vendeur de céder un bien pour en financer un autre, ou pour l’acheteur de disposer de l’appartement adéquat dans la perspective de la prochaine rentrée scolaire. Pour le représentant du réseau Michaël Zingraf International Real Estate sur Paris Rive Droite, « le marché de l’immobilier revient à l’essentiel qui est caractéristique des phases de crise, où les transactions se finalisent parce que les acheteurs ou les vendeurs y sont obligés ».

Ces acheteurs doivent malgré tout disposer d’un financement solide. C’est-à-dire disposer d’un budget de 800 000 à 2 000 000 euros pour habiter dans un 100 m² en renonçant à un dernier étage et selon le secteur choisi sur la rive droite de la capitale.