Location de courte durée et bail mobilité : première précision de la Cour d’appel de Paris

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que celles situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation et, éventuellement, à compensation. Méconnaître ces obligations prévues par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, expose le propriétaire bailleur à une amende civile d’un montant maximum de 50 000 € même dans le cas d’un bail mobilité selon une décision récente.

Bail mobilité, changement d’usage et peine maximum

Et c’est le montant que vient d’infliger la Cour d’appel de Paris, le 16 février dernier, à une SCI louant, à Paris, des lits dans une chambre partagée avec des espaces communs à une clientèle de passage pour de courtes durées.

Pour la Cour, il s’agissait bien d’un changement d’usage non autorisé.

En effet, l’article L. 631-7 précise que constituent des locaux destinés à l’habitation toutes les catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, ainsi que les locaux meublés donnés en location dans le cadre d’un bail mobilité.

Ce même article poursuit en indiquant que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Pour la cour, le bail mobilité doit porter sur le logement entier

Le bailleur prétendait justement qu’il louait aux termes de baux mobilité. La Cour écarte l’argument au motif, selon elle, qu’un « bail mobilité ne peut porter que sur un logement en son entier ».

Curieux, car la loi ne prévoit rien de tel. La loi ELAN qui a créé ce nouveau type de bail s’est surtout attachée à l’objectif : faciliter l’accès au logement d’étudiants ou de personnes en mobilité professionnelle en permettant la location de logements meublés pour une période allant de un mois, minimum, à dix mois, maximum.

Sans avoir à ajouter à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas – à savoir la location d’un logement en son entier -, la Cour aurait dû vérifier que la condition tenant à la qualité des locataires (étudiants, apprentis, stagiaires, personnes mutées ou en mission temporaire) et celle tenant à la durée minimum de la location (au moins un mois) étaient réunies.

Référence juridique : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2023, 22-10.187