Immobilier : « La baisse des prix commence à se ressentir dans les annonces »

Vers une baisse des prix de l’immobilier ?

Le marché immobilier se régule sur l’ensemble du territoire français

Si l’Occitanie, la Corse, la Bretagne et la Normandie connaissent encore des hausses marquées, dans les autres régions la hausse des prix est plus modérée et pour la première fois depuis plusieurs mois, nous assistons à une baisse de prix dans plusieurs régions.

L’offre de biens à vendre a retrouvé son niveau d’avant crise sanitaire à compter du 2ème trimestre 2022. On constate une progression plus marquée sur l’année écoulée de +21% d’annonces diffusées, en particulier sur l’offre de maisons qui gagne +31% par rapport au 1er trimestre 2022.

Top 10 des villes où la baisse des prix affichés est la plus marquée sur 1 an

Sur les 10 villes où le prix moyen affiché a le plus baissé en un an, 7 sont situées en Ile-de-France.
Mulhouse retrouve progressivement le prix moyen observé sur le marché local fin 2020, qui avait gagné environ +15% entre le 1er et le 2ème semestre 2021, en raison d’une demande plus soutenue dans la 2ème ville d’Alsace.

Un cas similaire pour Limoges, où les prix se régulent depuis le 2ème trimestre 2022 et après avoir progressé d’environ 10% au cours de l’année 2021.

Top 10 des villes où la hausse des prix affichés est la plus marquée

7 villes affichent une progression du prix moyen affiché de plus de 10% sur un an au 1er trimestre 2023.

Il s’agit pour la plupart de villes dont l’évolution du prix a été assez régulière et soutenue sur les dernières années, sans pour autant engendrer une envolée courant 2021 avec le dynamisme de la demande.

2 phénomènes majeurs au 1er trimestre 2023

Aujourd’hui nous relevons deux phénomènes majeurs dans notre étude. Le premier, celui d’un retournement de marché sur la transaction avec une baisse de prix qui commence à se ressentir dans nos annonces. Le second, celui d’un attentisme plus marqué de la part des acheteurs qui semblent attendre la baisse de prix au vu de la croissance continue des taux d’emprunt. Entre baisse des prix annoncée, taux d’intérêts toujours élevés et tension locative, quelle trajectoire dessine ce premier trimestre 2023 pour le marché immobilier ?

Philippe de Ligniville, directeur général adjoint de Bien’Ici

Que peut-on acheter avec des mensualités à 833 euros sur 25 ans ?

Antoine et Sandrine ont 33 ans et sont en couple depuis qu’ils ont fini leurs études. Après avoir été locataires pendant plus de dix ans, ils aimeraient acheter leur premier bien. Est-ce le bon moment
pour acheter au regard des taux en constante augmentation ? Ne vaudrait-il pas mieux attendre une hypothétique baisse des prix ? Avec une capacité de remboursement de 833€ / mois, soit, une capacité
d’emprunt de 250 000 € (mars 2023) et un apport de 20 000€ nous avons observé à quel type de bien ils pourraient accéder dans une trentaine de villes françaises en tenant compte des évolutions des prix
et des taux depuis un an.
Il faut toutefois noter qu’au regard de l’inflation, les taux d’emprunt restent attractifs pour les ménages qui souhaitent investir.

Récapitulatif par ville

L’impact de la hausse des taux se traduit dans la plupart des villes analysées par des concessions
à effectuer sur la surface des biens voire sur le nombre de pièces. Sont analysés les prix dans une trentaine de villes associés aux surfaces correspondantes en mars 2022 et en mars 2023 pour une capacité d’emprunt équivalente de 250 000 € avec un apport de 20 000€. Selon les taux moyens affichés sur les deux périodes, le budget disponible pour l’acquisition du bien était de 235 000 € en mars 2022 alors qu’il est de 190 000 € en mars 2023.

Paris, une évolution à deux vitesses

La Ville de Paris connaît une évolution à deux vitesses.

Les arrondissements à un chiffre (à quelques exceptions…) connaissent une hausse de prix bien supérieure aux arrondissements périphériques.

Si une tension majeure tant sur le marché de la location que sur la transaction est toujours tangible dans la capitale, il semblerait que les acheteurs soient moins pressés de concrétiser leur projet (les annonces sont diffusées en moyenne 2 jours de plus qu’il y a un an à Paris).

En Ile-de-France, le rêve d’habiter une maison peut justifier une décentralisation

L’attractivité de l’Île-de-France se ressent nettement dans le marché immobilier des trentes dernières années en hausse continue. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines figurent en tête des départements où le prix au m² est le plus élevé alors que l’Essonne et le Val d’Oise approchent doucement des 4 000€
/ m², c’est plus du double dans le 92.

En ce début d’année 2023, l’évolution des prix selon les typologies de biens et les localités semble dessiner deux effets de demandes dynamiques sur le marché francilien : d’un côté, des ménages dont le rêve de maison peut justifier une décentralisation et de l’autre ceux qui valorisent l’habitat collectif
dans des communes biens desservies par les transports et proches de toutes les commodités.

Des communes comme Boulogne-Billancourt ou Courbevoie dont les prix augmentent particulièrement vite ces derniers mois impactent fortement cette moyenne.

Nous constatons une baisse de la tension corrélée à la hausse de l’offre de biens à vendre en un an.
C’est dans les zones rurales que l’offre progresse le plus en un an et que la tension baisse davantage.
Une offre plus dense de biens à vendre se développe dans les métropoles du quart Nord-Ouest
(+45% à Nantes et +63% à Rennes).

Parmi les 3 régions les plus dynamiques en termes de nouveaux programmes diffusés, l’Occitanie
marque le pas avec +12% de nouveaux programmes en volume par rapport au 1er trimestre 2022.
On note ainsi en ce début d’année 2023 -32% de nouveaux programmes diffusés sur la moitié Nord
du Pays (-54% hors IDF), alors que la situation est stable sur la moitié Sud (-0,5% par rapport au 1er
trimestre 2022) pour une moyenne à -11% au niveau national.

Les programmes neufs s’écoulent plus lentement

Dans un contexte macro-économique défavorable, avec l’inflation qui se maintient au-dessus de 6% en ce début d’année et les taux d’emprunt qui dépassent 3% depuis mars, le marché de l’immobilier neuf n’arrive pas à relancer sa dynamique d’avant crise sanitaire.
Malgré un manque de logements constaté en France, notamment au niveau de la demande locative, le volume de chantiers démarrés baisse d’année en année depuis 2020.
L’offre disponible, sur la base des annonces diffusées sur les portails immobiliers, progresse artificiellement avec des programmes immobiliers qui s’écoulent plus lentement, le lancement d’un nouveau programme, outre les autorisations, dépendant aussi de la fin de commercialisation du précédent.

La fin du dispositif Pinel proche (31 décembre 2024) et sa baisse d’attractivité fiscale cette année a aussi pour effet un recul du volume de ventes dédiées à l’investissement locatif.

Le secteur de l’immobilier neuf manque encore de soutien de la part des pouvoirs publics pour proposer une alternative équivalente au marché de l’ancien, tant sur les autorisations de chantier que sur les dispositifs d’aides aux acquéreurs et investisseurs.

Marché de la location : Vers une baisse de la tension ?

La tension locative est 2,4 fois supérieure en Ile de France que sur le reste du territoire.

Le bassin méditerranéen affiche aussi une tension plus forte que sur le reste du territoire. En un an, la tension a progressé presque 2 fois plus en province qu’en IDF (+13% de tension sur les régions hors IDF).

L’offre de biens à louer a baissé de moitié en 4 ans, dans des proportions similaires pour les maisons
et les appartements.

Par rapport au 1er trimestre 2022, on note une baisse de 17% de l’offre de biens à louer au niveau
national.

Zones touristiques : Vers un retour de l’offre locative suite aux restrictions ?

Le contexte : la raréfaction de l’offre locative dans les zones touristiques, notamment du fait du développement de la location courte-durée en plein essor, a amené les décideurs publics à réglementer les locations saisonnières.
La limitation de la location saisonnière dans une cinquantaine de villes françaises a-t-elle eu un impact sur le marché locatif local ?

La tension sur le marché locatif s’est accélérée l’an dernier, en 2022, notamment avec l’application de la Loi Climat & Résilience qui a fait basculer un certain nombre de biens du marché de la location vers
celui de la transaction.

À Paris et à Toulouse l’offre a beaucoup baissé en un an, entre le premier trimestre 2022 et 2023, ce sont les deux métropoles françaises dans lesquelles la tension s’est accentuée, respectivement +68% et +65% en un an.

Le tension locative augmente de façon remarquable à Nice, ville dans laquelle les pouvoirs publics ont récemment pris la décision de réglementer la location touristique pour faciliter l’accès au logement des
habitants de Nice.
La côte Atlantique présente quant à elle des tendances disparates. À Bordeaux la tension augmente à cause d’une baisse de l’offre tandis qu’à Hendaye l’offre ne rencontre pas sa demande, probablement parce qu’il s’agit d’un territoire peu convoité par une population urbaine.