Immobilier tertaire : Une demande locative grippée à Lyon

Après la performance de 2022, le contexte économique et la quête de visibilité des utilisateurs rattrapent le marché tertiaire lyonnais. Si le volume affiche une baisse de 40 % sur 1 an à 43 939 m² commercialisés, le nombre de signatures demeure dynamique avec 114 opérations (-16 % sur 1 an).

Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon, commente : « Le contexte de crise énergétique, la hausse des coûts généralisée, le renchérissement et l’accès restreint à l’emprunt alimentent les contraintes et incertitudes des entreprises. L’attentisme et la sobriété sous toutes ses formes marquent ce 1^er trimestre, impactant les mouvements dont les grandes signatures, traditionnelle variable de performance du marché lyonnais.»

L’attentisme des utilisateurs dans leur stratégie immobilière est de rigueur début 2023

Si le nombre de transactions reste stable sur le segment des grandes surfaces, l’absence de signature >3 000 m² fait plonger les volumes commercialisés de 54 % sur 1 an (-42 % vs la moyenne décennale) à ~17 700 m² malgré la solidité du socle des 1 000 – 3 000 m². A ce titre, l’intramuros affiche une demande placée en recul de 58 % sur 1 an. A contrario, la périphérie, marché plus opportuniste, performe avec une demande placée progressant de 43 % sur 1 an notamment grâce au secteur de Grand Lyon Est qui cumule 27 % des volumes du marché lyonnais. « Sans définir de tendance de fond, ces résultats traduisent l’attentisme des utilisateurs dans leur stratégie immobilière (enjeux de localisation et de loyers sur l’intramuros) face à des secteurs au marché plus opportuniste comme Grand Lyon Est et moins impactés par la conjoncture », note Stéphane Jullien.

La baisse de l’activité et la libération d’actifs de seconde main permettent à l’offre immédiate de progresser légèrement à 316 700 m² tout en restant inférieure de 11 % au niveau du 1^er trimestre 2022, (-25 % sur les actifs neufs/régénérés). En conséquence, le taux de vacance se maintient à un niveau particulièrement bas à 4,2 %, signe de tension à l’offre sur les secteurs prisés. Les valeurs locatives restent stables avec un « prime » à 340 € HT-HC/m²/an, sur le secteur prisé de Presqu’Île Nord et des actifs de 2nde main qui se négocient en moyenne à 196 € HT-HC/m²/an.

Stéphane Jullien conclut : « Si ce climat peu propice à la prise de décision devrait se poursuivre au 2 ème trimestre, la dynamique de la demande en PMS et Mid-Market reste bien orientée. De même, le souhait des utilisateurs d’évoluer vers des actifs plus vertueux impose des délais de réflexion et de décision plus longs. La capacité de rebond du marché sur le reste de l’année 2023 ne doit pas être négligée ».

Une chute anticipée des volumes investis au 1^er trimestre

Si le marché de l’investissement lyonnais clôturait l’année 2022 sur une note positive avec 1,7 milliard d’euros dont près de 800 millions investis sur le seul 4 ème trimestre, il enregistre une contre-performance en ce début d’année 2023. La hausse des taux d’intérêt directeurs face à l’inflation persistante a eu raison des résultats du 1^er trimestre pour le marché lyonnais qui cumule seulement 213 millions d’euros investis.

Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL, commente : « Ce montant, en baisse de 58 % par rapport à celui du 1^er trimestre 2022, est à l’image du fléchissement global du marché de l’investissement en France et particulièrement en régions où moins d’1 milliard d’euros ont été engagés. Le marché lyonnais représente ainsi 23 % des investissements réalisés en province au cours des 3 premiers mois de l’année.»

22 transactions ont été signées début 2023 contre 52 au 1^er trimestre 2022

Le recul des volumes investis sur le marché lyonnais s’accompagne également d’un nombre réduit d’opérations. Au cours de la période, 22 transactions ont été signées contre 52 au 1^er trimestre 2022, dont 1 supérieure à 100 millions d’euros, qui concentre à elle seule 48 % des investissements sur le trimestre : la cession de l’immeuble de bureaux « WELINK » dans le quartier de Gerland, bâtiment de 18 600 m² pré-loué par ENEDIS et livré en début d’année. En dehors de cette opération d’envergure, les autres segments accusent tous un recul en nombre et en volume à période comparable.

Avec 177 millions d’euros placés, les actifs de bureaux ont largement contribué au maintien de l’activité lyonnaise, cumulant une part de marché inaccoutumée de 83 % au 1^er trimestre. Gilles des Fontaines ajoute : « Si les bureaux jouent un rôle moteur du marché avec des résultats honorables, ils affichent tout de même une baisse de 37 % en volumes sur un an et n’éclipsent pas la crispation du marché sur d’autres classes d’actifs comme les commerces et les entrepôts ». Le marché des locaux d’activités conserve une activité significative en région lyonnaise avec 32 millions d’euros investis en début d’année. La moitié de ces montants provient de l’acquisition en VEFA par THEOREIM du parc d’activités « West Oak », à Saint-Quentin-Fallavier.

Au 1^er trimestre, les volumes en région lyonnaise ont été exclusivement investis par des acteurs français. Fortes d’une collecte en 2022, les SCPI ont continué de déployer des capitaux à Lyon derrière les acquisitions réalisées par NOVAXIA, BANQUE POPULAIRE ou encore NORMA CAPITAL.

Conséquence directe des récentes hausses des taux d’intérêt directeurs de la BCE, et face à un taux obligataire à 10 ans s’élevant à 2,80 % fin mars, les taux de rendement prime à Lyon subissent une correction de 45 points de base pour s’établir à 4,25 % à la fin du 1^er trimestre 2023. La phase de repricing et l’attentisme des investisseurs continuent de figer le marché, entraînant par ailleurs un nombre restreint d’opportunités d’investissement au global depuis le début de l’année.

Gilles des Fontaines conclut : « Dans un environnement toujours perturbé sur les plans financier et bancaire, le marché de l’investissement à Lyon devrait conserver une dynamique ralentie pour les mois à venir compte-tenu des dossiers en cours, de taille plus modeste. L’année 2023 marquera un point bas concernant les volumes investis alors que la moyenne décennale s’élève à 1,4 milliard d’euros.»

Source : JLL Lyon