Immobilier : Dans quelles villes investir avec un budget de 50 000 € et obtenir un rendement supérieur à 6 % ?

L’accès au crédit immobilier est de plus en plus difficile, surtout pour les projets d’investissement locatif. En cause : la hausse des taux d’intérêt des crédits, qui ont triplé en 18 mois, la fin du calcul différentiel du taux d’endettement ou encore la hausse du niveau d’apport nécessaire pour obtenir un crédit immobilier. Résultat : les investisseurs ont perdu près d’un tiers de leur capacité d’emprunt depuis fin 2021.

Malgré ce contexte tendu, il reste encore intéressant d’investir dans l’immobilier locatif, y compris pour les micro budgets, à condition de réduire ses ambitions et de viser une ville adaptée à sa nouvelle capacité d’emprunt. Masteos a déterminé dans quelles villes investir avec une baisse de sa capacité d’emprunt et sélectionné les 10 villes en France les plus intéressantes pour un investissement locatif avec un budget inférieur à 50 000€.

Les investisseurs ont perdu 34 % de leur capacité d’emprunt depuis fin 2021

Les investisseurs peinent de plus en plus à accéder au crédit immobilier. La production de prêts immobiliers aux particuliers accuse un repli de 41,2 % au premier trimestre 2023 par rapport au premier trimestre de l’année précédente. Plusieurs éléments de contexte expliquent les difficultés des particuliers à accéder au crédit immobilier et à concrétiser leurs projets d’investissement. La hausse des taux des crédits (de 1,1 % fin 2021 à 3,5 % aujourd’hui) est responsable d’une perte moyenne de 24 % des capacités d’emprunt des investisseurs. La hausse de l’apport moyen demandé par les banques resserre également l’étau autour des investisseurs.

La fin du calcul différentiel du taux d’endettement est un autre élément important expliquant la perte de capacité d’emprunt des investisseurs. Depuis janvier 2022 et la fin du calcul différentiel du taux d’endettement, les organismes de crédit ne peuvent plus utiliser ce mode de calcul pour les prêts immobiliers destinés à un investissement locatif (alors qu’il était considéré comme particulièrement avantageux pour les investisseurs locatifs), et doivent s’appuyer sur le calcul du taux d’endettement classique. La fin du calcul différentiel du taux d’endettement imposé par le HCSF est responsable d’une baisse de la capacité d’emprunt de 10 % supplémentaires pour les investisseurs.

À noter : Cette baisse de la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs est encore plus sévère pour les investissements dans des biens locatifs dits “passoires thermiques”, alors que ces biens présentent pourtant des opportunités d’investissement intéressantes. En effet, les loyers futurs sont moins bien pris en compte dans le calcul du taux d’endettement par certaines banques : 50 % des loyers pour les biens locatifs en F et 0 % pour ceux en G, interdits à la location respectivement en 2028 et 2025.

Dans quelles villes investir avec une baisse de sa capacité d’emprunt ?

Ce contexte difficile et cette baisse d’environ un tiers de la capacité d’emprunt des investisseurs ne signent pas pour autant la fin des projets immobiliers. L’investissement locatif reste une opportunité intéressante. En effet les taux ont augmenté pour faire face à un niveau d’inflation jamais vu depuis 40 ans en France. L’investissement locatif représente le meilleur rempart contre cette hausse de prix toute classe d’actifs confondue. Les loyers tendent historiquement à être corrélés à la hausse sur l’inflation alors que la dette servant à financer l’investissement baisse en termes réels à hauteur de celle-ci. C’est pour cette raison que l’on parle d’un taux “réel” d’emprunt négatif (taux nominal à 3% – inflation à 6% = taux réel à -3%), qui reste particulièrement avantageux pour les investisseurs. Par ailleurs, les prêts immobiliers en France se font à taux fixes et peuvent être renégociés à la baisse auprès des banques, lorsque ceux-ci diminueront. Les investisseurs ont donc tout intérêt à maintenir leurs projets d’investissement plutôt qu’à y renoncer.

La solution ? Se tourner vers d’autres villes où investir, mieux adaptées à ses nouvelles capacités d’emprunt. Il existe toujours des villes de substitution à potentiel locatif équivalent pour ces nouveaux budgets réduits.

À chaque nouveau budget, des nouvelles villes où investir

• Exemple 1 : capacité d’emprunt réduite de 300 000 à 200 000 € (- 34%). Villes visées avec un budget de 300 000 € : Courbevoie / Clichy / Malakoff (7500 € /m²). Repositionnement sur des villes où investir avec un budget de 200 000 € : Lyon / Nice / Bordeaux (5 000 € / m²).
• Exemple 2 : Capacité d’emprunt réduite de 200 000 € à 130 000 € (- 34%). Villes visées avec un budget de 200 000 € : Lyon / Nice / Bordeaux (5 000 € / m²). Repositionnement sur des villes où investir avec un budget de 130 000 € : Lille, Toulouse, Montpellier (3 500 € / m²).
• Exemple 3 : Capacité d’emprunt réduite de 130 000 € à 90 000 € (- 34%). Villes visées avec un budget de 130 000 € : Lille, Toulouse, Montpellier (3 5000 € / m²). Repositionnement sur des villes où investir avec un budget de 90 000 € : Le Havre, Nîmes, Brest (moins de 2 400 € / m²).
• Exemple 4 : capacité d’emprunt réduite de 90 000 à 60 000 € (- 34%). Villes visées avec un budget de 90 000 € : Le Havre, Nîmes, Brest (moins de 2 400 € / m²). Repositionnement sur des villes où investir avec un budget de 60 000 € : Angoulême, Castres, Carcassonne (1 650 € / m²).

L’investissement locatif pour les micro-budgets : top 10 des villes où investir avec 50 000 €

L’investissement locatif n’est pas exclusivement réservé aux gros budgets. Il est possible d’investir avec un budget de 50 000 € et d’obtenir un rendement intéressant (supérieur à 6 %).

• Le Havre : 170k habitants – 2k€/m2, 6,8% de rendement, tension 7/10
• Perpignan : 120k habitants – 2k€/m2, 6,5% de rendement, tension 7/10
• Dunkerque : 90k habitants – 1.8k€/m2 – 7,1% de rendement, tension 10/10
• Montauban : 60k habitants – 2€/m2, 6,5% de rendement, tension 10/10
• Niort : 60k habitants – 1.8k€/m2, 6,8% de rendement, tension 10/10
• Cholet : 50k habitants – 2k€/m2, 6,1% de rendement, tension 10/10
• Blois : 50k habitants – 1.7k€/m2, 7,3% de rendement, tension 8/10
• Angoulême : 40k habitants – 1.7k€/m2, 7,8% de rendement, tension 10/10
• Castres : 40k habitants – 1.5k€/m2, 7,5% de rendement, tension 10/10
• Carcassonne : 40k habitants – 1.4k€/m2, 8,3% de rendement, tension 10/10

Source : Masteos