Investissement locatif : Les locataires galèrent mais les investisseurs se frottent les mains

Entre hausse de la demande, retour des touristes et contraintes énergétiques, Beanstock, la plateforme d’investissements locatifs clé en main, qui permet d’acheter et de gérer des biens en ligne, a étudié l’évolution de la tension locative dans plusieurs grandes villes françaises depuis 2021.

Un choix réduit de produits

Trouver une location dans les villes les plus dynamiques en France tend à devenir un véritable parcours du combattant. Plusieurs facteurs sont pointés du doigt pour expliquer cette raréfaction de l’offre locative. Premièrement, les locations courtes durées. En effet, durant le covid, de nombreux biens utilisés uniquement pour de la courte durée avaient intégré le marché des locations classiques à cause du manque de touriste. La pandémie étant derrière nous, ces biens sont de nouveaux présents sur le marché de la location courte durée, ce qui réduit l’offre de biens disponibles sur le marché. La seconde raison est la hausse des prix dans les grandes villes. Une partie de la population privée d’accès à la propriété, se tourne vers la location. Cette hausse de la demande locative a pour conséquence de faire grimper les prix des loyers/m². Enfin, le durcissement des contraintes énergétiques (DPE) à court terme a poussé de nombreux propriétaires à vendre, réduisant une nouvelle fois l’offre de biens disponibles sur le marché.

A travers cette étude, Beanstock met en évidence l’effet de ces changements en évaluant la différence entre les loyers appliqués (à surface égale) et le nombre de dossiers reçus pour trois typologies de biens (T1/T2/T3) en 2021 et 2022. Pour les T1, les experts de Beanstock sont partis d’une base d’un 20m², d’un 40m² pour les T2 et de 60m² pour les T3. Par ailleurs, les loyers comparés sont ceux appliqués par Beanstock, c’est-à-dire dans la moyenne haute du marché. Les résultats prévalent également pour les loyers moins importants mais pas ceux plus élevés.

Une hausse de la tension locative

L’augmentation des loyers et de la tension locative en France peut s’expliquer par les facteurs suivants :

• Une forte demande de logements locatifs : La population française continue de croître, et le nombre de ménages augmente également. Avec la hausse des taux d’intérêts et le durcissement des conditions d’emprunt, beaucoup de locataires ne peuvent accéder à la propriété ce qui a accru la demande de logements locatifs. Cette forte demande crée une concurrence entre les locataires, ce qui peut faire monter les prix.
• La rareté de l’offre de logements : En France, la construction de nouveaux logements est insuffisante pour répondre à la demande. Cette rareté de l’offre est particulièrement forte dans les grandes villes où les loyers sont les plus élevés. De plus, de nombreux logements sont occupés par des locataires qui ne les quittent pas, car ils ne trouvent pas d’autres options à des prix raisonnables. Cela réduit davantage l’offre disponible sur le marché locatif et contribue à la hausse des prix.
• L’inflation et la hausse des coûts de construction : Les propriétaires qui investissent dans des propriétés locatives subissent l’inflation (énergie, eau, charges de copropriété…) et la hausse des coûts des matériaux, notamment lors des travaux de rénovation. L’IRL (Indice de Référence des Loyers) a ainsi permis d’augmenter la base annuelle des loyers de 3,5% au 31 janvier 2023.

“L’augmentation des loyers et la tension locative en France peuvent être expliquées par une forte demande de logements locatifs, une rareté de l’offre, ainsi que l’inflation et la hausse des coûts de construction. Ces facteurs peuvent varier en intensité selon les régions et les villes, mais ils sont généralement considérés comme les principaux moteurs de la hausse des prix de l’immobilier locatif en France”, déclare Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.

Comment évolue la tension locative en France ?

Paris

Paris est un bon point de départ pour évaluer ces changements structurels. On observe que sur la période 2021/2022 le nombre de contacts moyen pour les T1 et les T2 a augmenté de 50%. Dans le détail, pour les studios, tous arrondissements confondus, le nombre de contacts a augmenté de 25% pour des loyers qui ont augmenté de 50€ en moyenne pour 20m². La hausse est encore plus significative pour les deux pièces qui voient la demande s’accroître de 85% en un an pour des loyers supérieurs de 100€ en moyenne. Le marché parisien fonctionne d’autant plus à flux tendu, peu d’opportunités pour peu d’élus.

Lille

Le marché Lillois est un peu à part car il est dynamisé en majorité par le flux constant d’étudiants qui cherchent à se loger. Sur la période 2021/2022, le nombre de dossiers de candidatures complets reçus pour des T1/T2/T3 a augmenté de 66%, au cours de la même période, les loyers toutes typologies de biens confondus ont augmenté en moyenne de 70€. La hausse la plus significative concerne les studios qui voient leurs loyers bondir de 50€ pour une demande qui affiche plus de 150% de croissance. A titre d’exemple, en 2021, un studio de 20m² au centre de Lille se louait 500€ et recevait en moyenne 22 dossiers. Aujourd’hui, ce même studio se loue 550€ et recevra en moyenne 54 candidatures dites complètes. La tension locative sur la ville ne cesse de croître ce qui pousse à la hausse les loyers mais également les prix de l’immobilier. De plus, avec le début de nombreux projets qui visent à accroître le dynamisme et l’attractivité de la ville, on peut légitimement penser que cette hausse ne sera pas temporaire et devrait perdurer dans le temps.

Marseille

La cité phocéenne n’est pas en reste face à cette croissance frénétique de la tension locative. Bien que moins impactée sur les studios et les trois pièces (15% d’augmentation), elle s’est intensifiée considérablement pour les T2 avec une croissance moyenne de 200% ! Rien de surprenant quand on sait que les deux pièces sont les biens les plus plébiscités en particulier dans le centre de Marseille et qu’il ne représente “que” 20% du parc immobilier total de la ville. Ainsi, un deux pièces de 40m² se louait 700€ en 2021 et recevait en moyenne 13 dossiers complets. Aujourd’hui, pour 30€ de plus, il en reçoit 40. Cette augmentation est aussi causée par la démocratisation du télétravail, en particulier du full-remote qui permet aux jeunes actifs de migrer vers les littoraux afin de profiter d’un cadre de vie plus plaisant.

Rouen

À Rouen, la situation est un peu plus particulière. En effet, alors que dans les autres villes on observe que les loyers et la tension locative ont augmenté de manière systématique. La ville de Rouen a observé une hausse de sa tension locative pour des loyers à peu près constant entre 2021/2022. Cette augmentation significative est supérieure aux moyennes des autres villes de l’étude. Cela s’explique par les loyers qui ont peu varié. Ainsi, on constate une évolution de 150% du nombre de candidatures pour un T1 et de 50% pour les T2. La forte croissance récente de la ville peut expliquer le faible ajustement des loyers dans la ville car ceux-ci ont déjà augmenté de 14% ces cinq dernières années.

Perpignan

Perpignan est la ville qui bénéficie de la plus grande augmentation de tension locative mais également des loyers. Cela n’est pas surprenant au vu de l’intérêt des investisseurs pour cette ville en pleine transformation. Il y a encore cinq ans le prix/m² plafonnait à 1500€, aujourd’hui il culmine au-delà des 3000€ dans certains quartiers. En plus de ce dynamisme, la ville investit dans la rénovation de son parc immobilier. Enjolivant ainsi les allées et l’intérêt des locataires. Les conséquences sont assez éloquentes lorsqu’on s’intéresse en détail à chaque typologie de bien. Pour les studios, les loyers ont augmenté en moyenne de 50€ pour une tension qui a elle plus de doublé. Un studio de 20m² qui se louait 420€ en 2021 et qui recevait 13 candidatures, en reçoit 28 aujourd’hui pour un loyer qui lui est de 470€. Pour les T2 et T3, la demande à même triplé sur la période.

Nîmes

La ville de Nîmes n’est pas épargnée par la tendance globale du marché. Cependant, il s’avère que l’essentiel de la hausse de la demande locative se situe au niveau des studios. En effet, avec des loyers qui ont augmenté de 50€ en moyenne, un propriétaire peut espérer recevoir plus du double de dossiers qu’il aurait reçu un an auparavant. Comptez 10 dossiers pour un studio de 20m2 à 450€, 23 aujourd’hui pour un loyer de 500€. Les T2 ne sont pas en reste, un propriétaire recevra 10 dossiers de plus en moyenne pour un loyer supérieur de 40€. L’effet sur les T3 est moins significatif, cependant, à loyer égal, espérer entre 3 et 5 dossiers supplémentaires. Ces évolutions font échos au retour des locations courtes durées mais également des politiques de télétravail plus avantageuses qui amènent de nombreux actifs à délocaliser leurs lieux de résidence.

Le Havre

Le Havre est la ville qui semble bénéficier le moins de cette croissance. Au cours de la période 2021/2022, les loyers ont augmenté d’environ 3% (T1/T2/T3 confondus) et la tension locative de 50% sur la même période. Bien que ces chiffres soient plus faibles, ils indiquent néanmoins une croissance plus faible certes, mais une évolution positive. De manière similaire à Rouen, cela s’explique en partie par le fait que la ville a déjà connu un boom économique ces dernières années.

Source : Beanstock