Déclaration de revenus 2023 : quel régime fiscal pour vos revenus fonciers ?

Les règles fiscales qui s’appliquent aux revenus fonciers perçus de biens détenus en dehors d’une SCI (société civile immobilière) n’ont pas changé à l’occasion de la loi de finances 2023. Seuls, les seuils du barème de l’impôt sur le revenu ont été réévalués de 5,4 %. Ils tiennent compte de l’inflation. Les revenus fonciers sont pris en considération dans le calcul de l’impôt sur le revenu à payer en application de ce barème.

Barème progressif applicable aux revenus de 2022

Tranches de revenus	Taux d’imposition de la tranche de revenu
Jusqu’à 10 777 euros	0 %
De 10 778 euros à 27 478 euros	11 %
De 27 479 euros à 78 570 euros	30 %
De 78 571 euros à 168 994 euros	41 %
Plus de 168 994 euros	45 %

Revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel ?

La prise en compte du montant des loyers perçus en 2022 va dépendre du régime fiscal appliqué. En effet, selon le montant annuel de vos revenus issus de la location immobilière, qu’il s’agisse de biens vides ou meublés, deux régimes s’appliquent : le micro-foncier et le régime réel.

« Le régime du micro-foncier s’applique aux contribuables dont le revenu foncier brut annuel procuré par les immeubles urbains ou ruraux est inférieur ou égal à 15 000 euros », détaille Béatrice Hingand, Directrice de la Rédaction Fiscale pour Lefebvre Dalloz. D’ailleurs, il n’a pas de déclaration spécifique à remplir. Il faut renseigner les cases prévues à cet effet dans le formulaire 2042. Ici, le bailleur ne peut pas déduire l’ensemble des charges de propriété de ces recettes. En revanche, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30%. Si vous avez des charges peu élevées ou si vous n’avez pas procédé à des travaux de rénovation, ce régime est avantageux.

Dans le cas contraire, et même si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros, vous pouvez opter pour le régime réel. En ce cas, vous êtes engagé pour une durée de 3 ans. Au-delà, vous pourrez revenir en régime microfoncier, si vous remplissez toutes les conditions. Sans quoi, vous resterez au régime du réel.

Autre précision d’importance : le régime microfoncier « ne peut pas s’appliquer lorsque le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal est propriétaire de certains biens donnés : monuments historiques loués, logements donnant droit à la réduction d’impôt “Loc’avantages”… », signale l’ancienne membre de la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Qui peut bénéficier de Loc’avantages ?
Loc’avantage est un dispositif de réduction d’impôts sur les loyers perçus. Il vise à encourager les loyers modérés. Il s’adresse aux propriétaires qui proposent un loyer inférieur au prix du marché local, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par l’État. De plus, le logement doit être vide et devenir une résidence principale pour une durée minimale de six mois. Selon la décote que vous appliquez au loyer, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts.
Il y a trois décotes : 15%, 30% et 45% en dessous du montant des loyers du marché. Pour chacune d’elle, il correspond à une réduction fiscale respectivement 20%, 40% et 65%, si vous louez par l’intermédiaire d’un gestionnaire de biens ou une association agrée par l’État. Si vous louez en direct, les deux premières décotes permettent une réduction d’impôts respective de 15 % et 35 %. Pour la décote la plus forte, vous ne pouvez pas procéder à une location directe pour bénéficier de ce dispositif.

Quelles sont les règles du déficit foncier associé au régime réel ?

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros, ou si vos charges dépassent 30 % du montant des loyers perçus, vous devez appliquer le régime réel. Ce dernier vous permet de déduire toutes les charges de propriété réglées sur l’année écoulée de vos recettes locatives. Parmi les charges déductibles, il y a les intérêts d’emprunts. Béatrice Hingand rappelle qu’un « propriétaire peut déduire du revenu foncier le montant des intérêts des emprunts contractés soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ; soit pour la conservation de ces propriétés ». Cette dernière inclut les droits de succession et en particulier, les intérêts versés au Trésor en cas de paiement fractionné des droits de mutation à titre gratuit.

Et la professionnelle du droit fiscal complète : « La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l’année d’imposition. Aucune limitation n’est en revanche prévue quant au montant et à la durée. » Ainsi, il n’a pas de plafond, contrairement aux autres charges déductibles des revenus fonciers, qui sont limités à 10 700 euros. C’est dans ce cadre que l’on parle de déficit foncier.

Toutes les charges de propriétés ne sont pas déductibles au régime réel

« La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, détaillent l’experte en fiscalité de Lefebvre Dalloz, leader de la connaissance juridique, fiscale et réglementaire en France. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable et limité à 10 700 euros, l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. »

Aussi, soyez vigilants sur deux points concernant les charges déduites des revenus fonciers. La première est de pouvoir présenter les justificatifs pour chaque dépense. La seconde est qu’une partie des charges de propriété ne sont pas éligibles à la déduction. Par exemple, « les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles du revenu foncier, sauf lorsqu’elles sont indissociables de travaux de reconstruction ou d’agrandissement », signale Béatrice Hingand.

Quelles charges de propriété inclure et exclure de la déduction d’impôts ?

Concrètement, cela correspond aux dépenses réalisées pour maintenir ou remettre en bon état le bien loué et permettre un usage normal et décent. Ce qui inclut la remise en état du gros œuvre (toitures, façades, etc.), du mur de clôture, des canalisations, de l’installation électrique. Vous pouvez ajouter le chauffage central (remplacement de la chaudière, de canalisations, d’éléments de radiateur, etc.) ou le remplacement d’un ascenseur vétuste.

Autre exemple de charge exclue de la déduction des revenus fonciers : les dépenses de réparations locatives « même lorsqu’elles sont prises en charge par le propriétaire », insiste la spécialiste du droit fiscal. A contrario, les frais de gestion locative tels que les honoraires d’agence, les frais d’annonce, les charges de copropriété non récupérées auprès du locataire peuvent être déduits des revenus fonciers. Tout comme les assurances liées à la propriété ou encore les taxes foncières,

Comment déclarer les revenus fonciers d’un meublé non professionnel ?

Si vous êtes un loueur en meublé, vous avez deux statuts possibles : le loueur professionnel et non professionnel. Tout va dépendre de deux paramètres : le montant des revenus fonciers et la part qu’ils représentent dans vos revenus annuels. S’ils sont inférieurs à 23 000 euros et qu’ils ne représentent pas plus de la moitié de vos sources de revenus, vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Dans ce cas, vous avez le choix entre deux régimes.

D’un côté, le micro-bic pour des revenus locatifs inférieurs à 72 600 euros permet d’obtenir automatiquement un abattement de 50 % sur les revenus fonciers. Ils sont déclarés dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux ». De l’autre côté, le bénéfice réel pour les revenus locatifs supérieurs à 72 600 euros permet de déduire les charges réelles aux revenus. Ces derniers comprennent l’amortissement du prix d’achat du bien qui inclut le montant pour l’acquisition immobilière et les meubles pour l’aménagement.

Qui peut être loueur en meublé professionnel ?

Si le montant des loyers annuels dépasse 23 000 euros et représente plus de la moitié de vos revenus, vous être un loueur en meublé professionnel (LMP). Dans cette situation, et selon le statut juridique adopté pour votre activité de location en meublé, vous n’avez pas la même déclaration fiscale à déposer. Si vous avez choisi l’imposition sur revenu, vous déclarez vos revenus de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme pour le LMNP. Si vous avez créé une entreprise, c’est l’imposition sur les sociétés qui s’applique et vous devez remplir le formulaire 2065-SD à chaque fin d’exercice comptable annuel. Enfin, si vous avez opté pour la micro-entreprise, vous suivez le régime fiscal prévu à la condition que le chiffre d’affaires hors taxe (HT) reste inférieur à 176 200 euros pour les meublés classés et à 72 600 euros pour les meublés non classés.

« Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles », précise l’experte en fiscalité de Lefebvre Dalloz. De même, « les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location », complète-t-elle. Une précision : cette possibilité est réservée aux contribuables ayant le statut de loueur professionnel dès la mise en location de l’immeuble et conservant cette qualité durant trois ans.