Viager : La vente d’un bien d’une personne très malade est autorisée

Une personne de 78 ans avait vendu sa maison d’habitation en viager à un proche. Elle souffrait de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale qui justifiait une dialyse quatre fois par jour au domicile. Trois mois plus tard, elle est décédée d’une chute. Ses héritiers ont poursuivi l’acheteur en nullité de la vente pour défaut d’aléa.

Un décès sans aucun lien avec la maladie du vendeur

La Cour d’appel d’Orléans constate l’existence d’un aléa. Outre le fait qu’il n’avait pas de connaissances médicales, l’acheteur ne pouvait pas deviner, au jour de la vente, l’imminence du décès de la vendeuse, décès sans aucun lien avec sa maladie.

Les héritiers de la défunte ont formé un pourvoi contre cette décision. Selon eux, la vente était dépourvue d’aléa. Ils estimaient aussi que ce proche était certain de faire une excellente affaire en ne versant qu’une somme d’environ 1/5^e de la valeur du bien. Il aurait fallu 13 ans pour que le prix versé sous forme de rente corresponde à la valeur totale du prix du bien.

L’acquéreur n’était pas compétent pour juger l’état de santé du vendeur

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé et confirmé la décision de la cour d’appel. Elle a estimé que si le vendeur n’était pas indéniablement condamné par la maladie et que l’acquéreur n’était pas compétent pour juger que son état de santé compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère, la vente n’a pas de raisons d’être annulée.

Elle a rappelé également qu’un viager est nul du fait de la maladie du vendeur seulement si le vendeur meurt de cette maladie 20 jours après sa signature.