Le viager, enjeu fondamental de notre société vieillissante

Si la plupart des personnes connaissent le principe global du viager, ses subtilités et son intérêt pour les vendeurs et les acquéreurs restent flous pour le grand public. Compte tenu de l’intérêt social d’un tel dispositif, il est primordial, aujourd’hui, de le démocratiser. C’est la mission que se donne Viagimmo, réseau d’agences immobilières spécialistes du viager, né aux Sables-d’Olonne en 2017 et ayant l’ambition d’offrir ses services sur tout le territoire, via un réseau de partenaires sous licence de marque.

Acheteurs potentiels d’immobilier : quel est l’intérêt du viager ?

L’accession à la propriété est jugée de plus en plus difficile pour les Français en raison de l’évolution du prix de l’immobilier, du pouvoir d’achat, et de l’insécurité de leur situation économique. L’achat en viager est une solution pour se constituer son patrimoine et sécuriser son avenir. Dans le cadre d’un achat en viager occupé (95 % des cas), le prix de vente tient compte de l’occupation du logement par le vendeur. Cette décote d’occupation permet ainsi d’acheter à prix réduit tout en évitant le recours à un emprunt bancaire. L’acquéreur évite ainsi l’ensemble des coûts du crédit

Pour l’investisseur acquéreur, le viager permet donc de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps, sans tracas locatifs. En effet, un achat en viager évite à l’acquéreur une pression fiscale importante, d’éventuels impayés de loyer, vacances locatives, ou dégradations. Le vendeur crédirentier ayant un affect considérable pour son bien (à la différence d’un locataire) continuera à entretenir son logement.  De plus, l’acquéreur connait le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux.

L’achat d’un bien immobilier en viager libre, s’adresse notamment à l’accédant à la propriété disposant de faibles revenus, ou n’ayant pas le «profil emprunteur» type au vu de sa situation professionnelle précaire ou d’une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher. Pour lui, acheter en viager libre est l’opportunité de devenir propriétaire occupant à moindre prix.

L’achat en viager présente donc plusieurs avantages

Il permet de se constituer son patrimoine et sécuriser son avenir :
– A un prix réduit
– Progressivement dans le temps
– Sans mise de fonds initiale importante
– Sans recours au crédit bancaire
– Sans tracas locatif et sans pression fiscale
– Une gestion simplifiée

Vendeurs de biens immobiliers : pourquoi choisir le viager ?

Espérance de vie allongée, volonté de rester vivre dans son logement, maintien autonome ou médicalisé à domicile, gel des pensions et du pouvoir d’achat : la retraite est source de craintes. Autant de raisons pour anticiper au mieux cette étape et considérer le viager comme un produit de retraite Grâce au viager, il est possible de rester chez soi et de conserver la qualité de vie à laquelle on est attaché, tout en disposant de revenus complémentaires. Il n’est ainsi plus nécessaire de vendre le logement familial pour disposer de revenus supplémentaires grâce au capital dégagé, pour se loger moins cher et peut être moins bien. Sans compter le risque que ce capital s’épuise et que l’on se retrouve sans ressources. Quant à ceux qui souhaitent profiter du confort des résidences médicalisées, (ou s’installer ailleurs) la solution de la vente en viager libre (l’acheteur peut occuper ou louer le logement) est tout autant attractive. La rente versée à vie assure la sérénité du vendeur

Une fiscalité avantageuse

-Côté acquéreur : dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur débirentier n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.
-Côté vendeur : seule la valeur de capitalisation de la rente et du DUH (droit d’usage et d’habitation), le cas échéant, doivent être prises en compte.
-Conséquence : l’achat et la vente en viager peuvent permettre d’éviter cette taxe.

Rappel du principe du viager

L’achat en viager consiste à verser une rente à vie au vendeur « crédirentier ». Le montant global de cette rente viagère est calculé selon la valeur vénale du logement et de l’espérance de vie du vendeur. Ce montant peut se décliner en 2 parties : un capital, le « bouquet », payé le jour de la vente notariée, et une rente viagère qui sera versée par l’acheteur« débirentier » pendant toute la vie du vendeur. Ce dernier est donc assuré de percevoir un revenu jusqu’à son décès, même si celui-ci survient après la date « statistique », établie par les tables de mortalité. Le viager est un contrat dit « aléatoire » puisque la durée de vie du vendeur est inconnue. Cet aléa constitue un élément indispensable du contrat.